Колонка корпоративного юриста

Отказ в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, переданное в качестве вклада в имущество общества

  • userpic
    Юридическое лицо (ООО А) владеет долей в размер 60% в уставном капитале ООО Б. ООО А передало в собственность ООО Б недвижимое имущество (нежилое помещение) в качестве вклада в имущество общества. Увеличивать уставный капитал ООО Б участники не планируют. Однако регистрирующий орган отказался принять документы для регистрации перехода права собственности на недвижимость к ООО Б, так как по мнению регистратора право собственности на недвижимое имущество между коммерческими организациями может переходить только на основании договора купли-продажи либо вклада в уставный капитал. Правомерна ли позиция регистрирующего органа?
  • Елена Данкова

    05 июня 2014 Елена Данкова, Руководитель отдела российского права GSL Law & Consulting

    Внесение участниками ООО вклада в имущество общества – юридическая процедура, прямо предусмотренная действующим законодательством, поэтому отказ регистрирующего органа неправомерен. Однако, чтобы избежать отказа в регистрации перехода права собственности по формальным причинам, вклад в имущество общества недвижимостью должен быть оформлен с соблюдением установленных законом требований к  сделкам такого вида.

    Возможность внесения участниками Общества вкладов в имущество Общества предусмотрена ст. 27 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее по тексту – ФЗ об ООО).

    Участники общества обязаны, если это предусмотрено Уставом общества, по решению общего собрания участников вносить вклады в имущество общества (п. 1 ст. 27 ФЗ об ООО). 

    Таким образом, для реализации данной процедуры обязательны две предпосылки – наличие соответствующих положений в Уставе ООО Б и решение Общего собрания участников ООО Б о внесении вкладов в имущество общества, принятое в установленном законом порядке.

    Вклады в имущество общества вносятся деньгами, если иное не предусмотрено Уставом общества или решением общего собрания участников общества (п. 3 ст. 27 ФЗ об ООО). Таким образом, в Уставе должно быть предусмотрено, что вклады в имущество общества могут вноситься имуществом, в том числе недвижимым.

    Вклады в имущество общества вносятся всеми участниками общества пропорционально их долям в уставном капитале, если иное не предусмотрено уставом общества. Следовательно, если вклады в имущество ООО Б будут делать не все участники общества, такая возможность тоже должна быть отражена в Уставе.

    Вклады в имущество общества не изменяют размеры и номинальную стоимость долей участников общества в уставном капитале общества (п.4 ст. 27 ФЗ об ООО).

    В отличие от вклада в уставный капитал, закон не содержит требования об обязательной независимой оценке стоимости вклада в имущество общества, даже если стоимость вклада превышает 20 000 рублей. 

    Теперь относительно государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество к ООО Б. 

    Согласно п.1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

    Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

    Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

    В соответствии со статьями 432, 434 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

    В силу пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (непоименованный договор).

    В отношении вкладов в имущество общества суды отмечают следующее  «гражданское законодательство Российской Федерации не содержит положений о форме иной сделки об отчуждении недвижимого имущества, следовательно, подлежит применению по аналогии закона (статья 6 ГК РФ) статья 550 Гражданского кодекса РФ  о договоре продажи недвижимости, которая устанавливает, что договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Кодекса) … договор об отчуждении недвижимости, в том числе непоименованный, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами» - Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 8989/12 по делу N А28-5775/2011-223/12.

    Таким образом, чтобы данная сделка была правомерной, исходя из требований закона и опираясь на судебную практику, необходимо учитывать следующее:

    • в Уставе ООО Б должна быть предусмотрена обязанность участников вносить вклады в имущество Общества по решению Общего собрания участников; 
    • в Уставе ООО Б должна быть предусмотрена возможность вносить вклады в имущество Общества в неденежной форме (имуществом), а также непропорционально долям участников в уставном капитале;
    • должно быть принято решение Общего собрания участников ООО Б о внесении ООО А вклада в имущество ООО Б, принятое большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов участников ООО Б, если необходимость большего числа голосов не предусмотрена Уставом;
    • в случае необходимости, Общее собрание участников ООО А должно принять решение об одобрении данной сделки; 
    • передача недвижимого имущества должна быть оформлена письменно в виде единого документа и подписана уполномоченными представителями сторон, например в виде Договора о внесении вклада в имущество Общества, подписанного с одной стороны представителем ООО А, а с другой стороны – представителем ООО Б и Акта приема-передачи имущества.

Добавить комментарий

Рейтинг

Ура, мы вам нравимся!
Может быть, у нас общие взгляды на жизнь, и вы хотели бы у нас поработать?
Да, возможно
Нет, спасибо

Метки

вклад в имущество недвижимое имущество право собственности

Материалы по теме

Найдено 3 материала из 11896

Развернуть все записи Свернуть все записи Сортировать по: Названию Дате
(ctrl+enter)