Налогообложение при продаже в России недвижимости нерезидентом-юридическим лицом

Добрый день!

Нерезиденту - юридическому (Китай) лицу требуется продать недвижимость на территории России (право собственности у него на это имеется).

С Китайской Народной Республикой у России есть соглашение о неприменении двойного налогообложения. Каким образом лучше оформить сделку по купле-продаже недвижимости, если: постоянного представительства у этого китайского нерезидента в России нет, счет рублевый открывать не хочет, так как не вставал на налоговый учет, деньги хочет получить в валюте.

Как российскому юр. лицу (физ. лицу) правильно оформить такую сделку и переправить валюту за рубеж - ведь здесь нет внешнеэкономической сделки. Будет ли лицо, приобретающее недвижимость, выступать налоговым агентом по отношению к нерезиденту-китайцу: если "да", то как это российское лицо должно будет уплатить налоги за продавца?

Заранее спасибо за оперативный ответ.

С уважением, Михаил.

 

Комментарии

• 

  27.07.2017 Олег Попутаровский, Партнер GSL Law & Consulting, Адвокат

  Уважаемый Михаил
  
  
  К сожалению, у нас здесь иное видение вопроса, которое вряд ли понравится Вашим китайским коллегам.
  В момент государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество к китайскому юридическому лицу у последнего появляется обязанность встать на налоговый учет по месту его нахождения, образовав обособленное подразделение. Также для целей обслуживания указанного объекта (коммунальные и прочие платежи), а также исполнения налоговых обязательств данная организация должна была в общеустановленном порядке открыть рублевые счета, а при необходимости (по желанию) и валютные счета.
  
  
  При продаже указанной недвижимости все соглашения об избежании сформулированы так, что доходы налогооблагаются по правилам страны места нахождения указанной недвижимости, то есть в РФ.
  
  
  В этой связи доходы от продажи и расходы, связанные с этим доходом, должны быть обсчитаны по правилам российского бухучета и указаны в поданной в ИФНС декларации. Тут, конечно, возможны некоторые особенности взаимоотношений, но не в них суть.
  
  
  После выполнения налоговых обязательств вырученные рублевые суммы могут быть сконвертированы и без проблем перечислены головной компании-собственнику, поскольку такой платеж производится “внутри” самого юридического лица (самому себе).
  
  
  В ином порядке нам видится решение этой задачи в рамках правового поля малорешаемой. Поэтому, наверное, без административной ответственности за несвоевременную постановку на учет не обойтись…
  
  
  Если нерезидент-продавец не представляет своему российскому контрагенту-покупателю ИНН (соотв. док-ты) при совершении возмездной сделки по приобретению прав собственности, то да, у последнего (если это юридическое лицо) при перечислении возникает обязанность налогового агента и по налогу на доход (20%), и по НДС. Вопрос уплаты (перечисления) налогов сугубо технический и не должен вызывать у любого квалифицированного бухгалтера каких-либо затруднений.

  Ответить

• 

  28.11.2017 Татьяна

  Добрый день!
  Очень нужна помощь.
  Мы ООО на ОСНО (налоговый агент – резидент), имеем квартиру и гараж в Ереване, оприходованы как товар, для дальнейшей перепродажи. Сейчас продаем квартиру и гараж нерезиденту Еревана.
  1) как нам освободиться от уплаты налога на прибыль, мы должны у них запросить справку о резидентстве, чтобы предоставить в налоговую?
  2) Будет ли двойное налогообложение?
  3) Правильно ли я понимаю, что квартиру мы продаем без НДС, с выставлением с/ф без НДС? А гараж продаем с НДС?
  Проконсультируйте, пожалуйста, по этим вопросам!
  Спасибо.

  Ответить

  • 

    12.12.2017

    Татьяна,
    
    как следует из вопроса, Ваша организация (ООО на ОСНО) является налоговым резидентом РФ. Статьей 311 НК РФ определено, что доходы, полученные российской организацией от источников за пределами Российской Федерации, учитываются при определении ее налоговой базы. Указанные доходы учитываются в полном объеме с учетом расходов, произведенных как в Российской Федерации, так и за ее пределами.
    
    Таким образом, освободиться от уплаты налога на прибыль у Вас не получится.
    
    Будет ли двойное налогообложение зависит от того, резидентом какой страны является покупатель недвижимости.
    
    Если покупатель является резидентом Республики Армения, то в соответствии со ст. 6 Соглашения между Правительством РФ и Правительством Республики Армения от 28.12.1996 (в редакции от 24.10.2011) “Об устранении двойного налогообложения на доходы и имущество” доходы, получаемые от продажи недвижимого имущества, находящегося в другом Договаривающемся Государстве (Республике Армения), могут облагаться налогом в этом другом Государстве.
    
    Таким образом, для целей избежания двойного налогообложения будет действовать ст.22 вышеуказанного Соглашения, согласно которой сумма налога на этот доход, уплаченная в республике Армения, подлежит вычету из налога, взимаемого с резидента РФ. Такой вычет, однако, не будет превышать сумму налога в РФ, рассчитанного в соответствии действующим на ее территории налоговым законодательством.
    
    Статьей 147 НК РФ установлено, что для исчисления налога на добавленную стоимость местом реализации товаров признается территория Российской Федерации при наличии одного или нескольких следующих обстоятельств:
    
    1) товар находится на территории Российской Федерации и иных территориях, находящихся под ее юрисдикцией, и не отгружается и не транспортируется;
    
    2) товар в момент начала отгрузки и транспортировки находится на территории Российской Федерации и иных территориях, находящихся под ее юрисдикцией.
    
    В связи с тем, что гараж и квартира находятся в г. Ереван, российская организация не обязана исчислять НДС.

    Ответить