Оффшорные Новости 2011.04.10 Ольга Кутяева

ВАС дал разъяснения по договорам с недвижимостью

Судьба инвестиционных контрактов и объектов строительства в ближайшей перспективе, вероятно, будет разрешаться в судах по новым правилам.

Высший арбитражный суд принял знаковое для застройщиков и инвесторов постановление «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Как пояснил Семен Эпштейн, управляющий партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн», указанное постановление содержит ряд разъяснений, имеющих существенное значение для инвестиционного климата в целом и правоприменительной практики в частности.

«Так, высшая судебная инстанция постановила, что отсутствие у продавца по договору продажи недвижимости в момент его заключения права собственности на имущество само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным, - отметил эксперт. - Кроме того, отсутствие или недостаточность данных в договоре для индивидуализации его предмета не может стать основанием для признания договора незаключенным, если они содержатся в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора. Вероятно, эти разъяснения способны обеспечить стабильность соответствующего рынка будущей недвижимости».

Постановление содержит ряд разъяснений, имеющих существенное значение для инвестиционного климата в целом и правоприменительной практики в частности. По мнению экспертов компании, также постановление Пленума ВАС содержит еще одно важное разъяснение, которое касается способов защиты прав покупателей будущей недвижимости. Если у продавца имеется недвижимое имущество, то покупатель вправе требовать у продавца передачи индивидуально-определенной вещи (недвижимости). Если же у продавца отсутствует недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, покупатель вправе требовать возврата уплаченной денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных убытков. Как указывает Пленум ВАС, покупатель в таком случае может, в частности, требовать уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества. «На наш взгляд, такое официальное толкование может повлечь за собой весьма неблагоприятные для продавцов последствия, и не исключено, что можно будет ожидать череду банкротств», - заметил Семен Эпштейн.

Помимо этого эксперты считают, что почти «революционный» подход ВАС сформулирован в отношении предварительных договоров купли-продажи недвижимости. Согласно позиции Пленума ВАС, если в соответствии с предварительным договором стороны обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, и приобретатель имущества обязан до заключения основного договора передать денежную сумму, составляющую полную или существенную часть стоимости недвижимости, судам следует квалифицировать такого рода договоры в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Правда, эксперты юридического бюро «Падва и Эпштейн» полагают, что такая позиция не соответствует совокупному буквальному толкованию норм Гражданского кодекса РФ (ст. 429 и 555).

По материалам Российская газета

Ведущий колонки новостей

mask

Ольга Кутяева

Юрист GSL Law & Consulting

Материалы по теме

Найдено 15 материалов из 11914

Развернуть все записи Свернуть все записи Сортировать по: Названию Дате
(ctrl+enter)