Арендные отношения в условиях COVID-19

Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ (далее – «Закон») предписывает арендодателю дать отсрочку по арендным платежам, изменить (снизить) плату, если арендатор вышел с таким требованием. На что может претендовать арендодатель?

После введения указами Президента РФ нерабочего апреля у многих организаций на первый план вышли вопросы текущей экономии (фактически – выживания). И основные из них – это персонал и аренда. И то, и другое, как правило, образует существенную часть себестоимости у малого и среднего бизнеса. Обсудим арендные отношения и те последствия, которые привнес в них Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ст. 19) и некоторые подзаконные акты.

Согласно действующим нормам ГК РФ, арендная плата может меняться (в любую сторону) не чаще одного раза в год (ч. 3 ст. 614) – с учетом позиции Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 это требование относится к одностороннему порядку (п. 21). Что касается недвижимости, размер платы отнесен к существенным условиям, и при его отсутствии договор считается не заключенным.

Итак, что же нового для арендных правоотношений в период нерабочего периода 2020 привнес Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ? Он установил императив, что по арендованной до введения режимов ПГ или ЧС недвижимости арендодатель обязан дать отсрочку по внесению арендных платежей за 2020 на основании допсоглашения в течение тридцати дней с даты поступления просьбы (требования) арендатора (п. 1 ст. 19).

Одновременно Закон допускает изменение арендной платы «в любое время в течение 2020 года» (п. 2 ст. 19). Несмотря на расплывчатость формулировки, вероятно, речь идет все же не о свободной дате внесения изменений, а о количественной характеристике, тем более что требования ч. 3 ст. 614 ГК РФ не запрещают многократной корректировки платы на протяжении года по соглашению обеих сторон.

И последнее: арендатор вправе выйти с требованием о снижении платы в связи с невозможностью использования объекта недвижимости (п. 3 ст. 19). Конструкция нормы указывает на то, что арендодатель в этих условиях не может отказать в уменьшении арендного платежа, поскольку право без встречной обязанности теряет всякое смысловое (правовое) содержание. Данное положение корреспондирует с нормой ч. 4 ст. 614 ГК РФ, согласно которой при существенном ухудшении условий использования объекта аренды не по вине арендатора, он вправе требовать уменьшения цены договора.

И теперь главное условие. Все это работает, если на территории соответствующего региона, где находится тот самый объект недвижимости, вокруг которого у сторон по договору может возникнуть повод для разговора, компетентным органом власти введен (внимание!) режим повышенной готовности (ПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС) (ст. 11 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ).

Режим ПГ на территории столицы введен Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности». РИА Новости со ссылкой на МСЧ сообщает, что с 19 марта все 85 субъектов Российской Федерации ввели на своих территориях данный режим.

Следовательно, если оставить в стороне рассуждения о правомочности решений органов власти о введении режима РП (закон это допускает, но для органов управления и сил единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций – подп. «б» п. 6 ст. 41 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»), нормы о возможности снижения в 2020 году платы за аренду недвижимости действуют уже сейчас, и они по своей сути не противоречат ст. 614 ГК РФ.

Кстати, в своем заключении от 31.03.2020 № 5.1-01/838 к законопроекту № 931192-7 (Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ) Правовое управление Аппарата Совета Федерации указывает, что закон направлен на защиту интересов арендаторов недвижимости в виде предоставления отсрочки и возможности снижения платы.

Однако мы пока не находим ни одного слова в защиту арендодателей.

Но вернемся к ч. 1 чт. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ. Во исполнение данной нормы Правительством РФ вынесено Постановление от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». В документе содержатся две рекомендации, адресованные:

• во-первых, арендодателям о предоставлении отсрочки по внесению платы по договору с одновременным ее уменьшением, исходя из фактического приостановления арендатором деятельности и продолжительности нерабочих дней по указам президента РФ;
• во-вторых, руководителям региональных и местных органов власти о предоставлении мер поддержки арендодателям на период отсрочки в отношении налоговых и арендных отчислений с объектов недвижимости, по которым они предоставили отсрочку (речь идет о налоге на имущество, земельном налоге и арендной плате за землю).

То есть, правительством РФ установлено, что поддержку вправе получить и арендаторы (от арендодателей), и собственники-арендодатели (от органов власти). Из текста постановления буквально следует, что в отношении второй категории речь идет об отсрочке фискальных (арендных) платежей. Вместе с тем нельзя исключать различные варианты господдержки на местном и региональном уровнях.

В частности, правительство Москвы предусмотрело для собственников (арендодателей) освобождение от налога на имущество, земельного налога (арендной платы) по объектам торговли, общепита и бытового обслуживания за период уменьшения платежей при соответствии следующим условиям: арендная плата должна быть уменьшена на период с первого дня месяца, в котором произошло приостановление деятельности, и до 01.07.2020 (либо позднее) на сумму, составляющую двукратный или более размер суммы налога на имущество, земельного налога (арендной платы) по этой недвижимости за данный период, при этом в абсолютном выражении арендная плата должна быть уменьшена на 50 % или более (п. 5 Постановления от 31.03.2020 № 273-ПП).

Положения п. 2 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ не содержат указания на то, что арендная плата в течение 2020 года может меняться исключительно в сторону уменьшения. Учитывая, что в договоре аренды две стороны со своими законными интересами и правом на извлечение прибыли от предпринимательской деятельности, следует предположить, что законодатель не стремился ограничиться защитой интересов только арендодателя. Буквальное толкование нормы п. 2 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ допускает последующее увеличение арендной платы в течение 2020 г., в том числе с таким расчетом, что арендатор компенсирует потери от ее уменьшения. Поэтому, поскольку указанные правила носят вынужденный и временный характер, чтобы избежать будущих конфликтов и споров, целесообразно оговорить все варианты изменения арендной платы до ее уменьшения.