Дискуссия 02.02.2019 Игорь
Особенности налогообложения иностранной организации, имеющей в собственности недвижимое имущество на территории РФ
Скажите, можно ли арендные платежи, получаемые нерезидентом как собственником офиса, освободить от налогов в России. Офис в аренду сдается через риелтеров, другой деятельности в России нерезидент не имеет. Если нет постоянного представительства, нужно ли платить имущественные налоги?
03.02.2019 Олег Попутаровский, Партнер GSL Law & Consulting, Адвокат
В вопросах налогообложения сделок с недвижимостью есть, как минимум, несколько аспектов. Попробуем разобраться.
Первое, что следует учесть сразу же, это необходимость поставить на налоговый учет приобретенную недвижимость. Правильнее будет сказать, что на налоговый учет должен встать сам нерезидент по факту получения им прав собственности (Свидетельства о праве собственности) на объект недвижимого имущества. При этом нерезидент должен становиться на такой налоговый учет в каждом субъекте федерации, где расположена приобретенная недвижимость, независимо от ее типа, функционального предназначения и выбранного способа ее коммерческой или иной эксплуатации.
В общих чертах, юридическая база под таким утверждением следующая: в соответствии с п. 2.4.2 Положения об особенностях учета в налоговых органах иностранных организаций, утвержденного Приказом МНС России от 07.04.2000 N АП-3-06/124, иностранные и международные организации, имеющие в РФ недвижимое имущество, за исключением транспортных средств, относящихся к недвижимому имуществу в соответствии с законодательством Российской Федерации, подлежат постановке на учет по месту нахождения вышеназванного имущества в налоговом органе, осуществляющем учет организаций.
Объектом налогообложения налогом на имущество согласно п. 3 ст. 374 НК РФ для иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, признается находящееся на территории России недвижимое имущество, принадлежащее указанным иностранным организациям на праве собственности.
Налоговой базой согласно п. 2 ст. 375 НК РФ признается инвентаризационная стоимость таких объектов по данным органов технической инвентаризации, которые обязаны сообщать в налоговый орган по местонахождению указанных объектов сведения об инвентаризационной стоимости каждого такого объекта, находящегося на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в течение 10 дней со дня оценки (переоценки) указанных объектов.
Налог и авансовые платежи по налогу на имущество в этом случае подлежат уплате в бюджет по местонахождению объекта недвижимого имущества. Таким образом, уплату налога на имущество должна осуществлять иностранная организация самостоятельно, вне зависимости от наличия постоянного представительства.
Теперь о доходах от эксплуатации. Если проанализировать соглашения об избежании двойного налогообложения, то можно легко прийти к выводу, что недвижимость как потенциальный объект извлечения экономической выгоды, как правило, «вынесен» в отдельные статьи соглашений, но регулируется в целом одинаково, по следующему принципу: «Доходы, получаемые лицом с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве от недвижимого имущества, находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве». Существует, правда, не подтвержденная серьезной систематической практикой теория о возможности избежания налогов в «другом Государстве» через конструкции этих же соглашений, если: “… предприятие не имеет постоянного представительства в другом Договаривающемся Государстве, поскольку оно осуществляет предпринимательскую деятельность в этом другом Государстве через брокера, комиссионера или любого другого агента с независимым статусом, при условии, что эти лица действуют в рамках своей обычной предпринимательской деятельности.
Однако, когда такой агент постоянно и или почти постоянно выступает от имени этого предприятия, он не будет рассматриваться как агент с независимым статусом в том понимании, какое дает этот параграф”. Не вдаваясь в длинные теоретические дискуссии в силу формата Колонки, я бы не рекомендовал прибегать к подобной конструкции, используя ее качестве платформы для освобождения от налогов арендных и схожих по своей экономической наполненности доходов. Особенно, когда в реальности бытия иностранная организация систематически сдает в аренду принадлежащее ей имущество, так или иначе осуществляя поиск арендаторов, проводит текущий и капитальный ремонт, строительство, реконструкцию, благоустройство, техническое и коммунальное обслуживание, охрану, страхование. Решает вопросы подводки коммуникаций и инженерных систем и многое, многое другое. В общем, делает все то, без чего невозможно нормальное функционирование указанного помещения.
Во многом аргументы теории будут опровергнуты практической невозможностью соблюсти все теоретические «стерильные» требования, при которых у нерезидента не возникает опасность возникновения ПП в России. Хотя в теории вопрос остается вполне обсуждаемым.
Ответить