Основные этапы и ключевые моменты при организации девелоперского бизнеса на острове Бали

Сегодня Бали привлекает инвесторов в сфере недвижимости благодаря ряду факторов:

Можно заметить, что преимуществ на сегодняшний момент достаточно много. Конечно, необходимо принимать во внимание, что рынок уже немного «перегрет», т.к. за последние пару лет случился буквально бум в этой сфере, однако для заинтересованных в данной сфере инвесторов возможностей всё ещё много.

Рассмотрим основные этапы и ключевые моменты при организации девелоперского бизнеса на острове Бали.

Создание концепции планируемого объекта или группы объектов:

• необходимо определиться, какой объект или группу объектов недвижимости планируется простроить,
• проконсультироваться с юристами и налоговыми специалистами, специалистами в сфере брокерских продаж,
• понять финансовую модель,
• провести анализ рынка.

Базово ведение коммерческой деятельности на острове Бали подразумевает необходимость регистрации юридического лица. Однако если потенциальный девелопер не планирует строить много объектов недвижимости и вести коммерческую деятельность, а планирует построить, например, одну виллу, можно (после консультации с налоговым специалистом) заняться постройкой без организации юридического лица.

Составление бизнес-плана. Необходимо определить:

• цели Вашего бизнеса,
• стратегию их достижения,
• расходы и доходы, а также
• конкурентные преимущества и
• маркетинговые каналы.

Также важно определиться с планируемыми видами деятельности и подобрать соответствующую лицензию (KBLI, аналог ОКВЭД).

Предположим, планируется строительство комплекса, на территории которого будет ресторан. Если девелопер не планирует получать полноценную лицензию на отель, то достаточно будет получить KBLI на Real Estate и ресторан. Соответственно, если на территории комплекса также будет осуществляться продажа алкоголя – необходимо отдельно получить алкогольную лицензию.

Соответственно, если проект подразумевает строительство нескольких объектов и ведение коммерческой деятельности, необходимо регистрировать компанию.

• Выбор организационно-правовой формы. Для бизнеса с иностранным участием используется организационно-правовая форма PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing).
• Акционеры: возможны прямые инвестиции со стороны иностранцев без ограничений по долевому участию. Организация должна иметь минимум двух акционеров, среди которых могут быть физические и юридические лица, резиденты или нерезиденты Индонезии.

Минимальный размер доли – 1%. Дробные доли не допускаются.

• Размер уставного капитала: должен быть не менее 10 млрд индонезийских рупий (около 612 000 USD*).Срок внесения не установлен на законодательном уровне, но на практике рекомендуется воспринимать данную сумму как инвестиционный план на 3-5 лет.

По умолчанию компания регистрируется с 10000 акций стоимостью 1000000 IDR за акцию.

*По курсу на 30.06.2024.

• Директор. Минимальное количество директоров — один. Он должен быть физическим лицом. Информация о директорах размещается в онлайн-реестре. Закон не устанавливает требования относительно резидентности, но предусматривается требование к домицилю директора. Следовательно, директору необходимо быть или местным резидентом или получить ВНЖ (Kitas). Также практической рекомендацией для нивелирования затруднений при проведении выездных проверок от государственных органов является постоянное проживание директора в Индонезии.

• Учредительный договор: является шаблонным и не подлежит изменению в целом, однако возможно внесение изменений в части классов акций.
• ВНЖ/Kitas. Для регистрации компании в Индонезии не требуется обязательное получение Kitas акционерами, но это необходимо для открытия счёта в местных банках. Обычно требуется получить вид на жительство для одного из акционеров, который является директором компании, хотя некоторые банки требуют вид на жительство для обоих акционеров/инвесторов.

Самый простой и быстрый способ получить вид на жительство — это Kitas инвестора, который даёт право проживать, въезжать и выезжать из страны в течение всего срока действия, но не предоставляет право на трудоустройство.

Как описывалось ранее, чтобы начать работать, необходимо получить соответствующую лицензию (KBLI, аналог ОКВЭД). Её выдают разные министерства, ведомства или муниципалитеты в зависимости от сферы бизнеса.

В Индонезии ИНН называется NPWP. Его можно получить в налоговой инспекции. Также необходимо указать полное название компании, адрес, телефон, электронную почту и прочее.

Юридическое лицо регистрируется в Единой системе подачи заявок (One Single Submission System), которая присваивает компании идентификационный номер (NIB). Обычно операционную (техническую) лицензию или коммерческую лицензию на ведение бизнеса выдают в тот же день, что и NIB. Сегодня процесс регистрации занимает около двух недель (раньше на это уходили месяцы).

Для девелоперской деятельности оптимальными представляются KBLI – Real estate (68111) и Other management consultation activities (70209), если планируется управлять недвижимостью. Оба ОКВЭД подпадают под категорию Low Risk и не требуют получения дополнительной разрешительной документации.

Данная практика также представляется весьма интересной, поскольку общемировая тенденция заключается в том, что весь бизнес, связанный с Real Estate, классифицируется как высокорисковый и к нему предъявляются повышенные требования, как с точки зрения получения дополнительных специальных разрешений (не учитывая дополнительные разрешения и документацию на строительство зданий), так и в части размера уставного капитала.

В случае если также планируется предоставление брокерских услуг в сфере недвижимости, потребуется добавление KBLI Real estate based on commission и обучение / наём двух сотрудников, прошедших обучение в сфере Real Estate в Индонезии.

На практике, если планируется управление собственной недвижимостью, то или регистрируется отдельная компания с KBLI Other management consultation activities, или объект недвижимости сначала реализуется покупателю и тогда уже компания имеет право заниматься его управлением. Рассмотренные выше варианты применимы, если компания не планирует получать отельную лицензию, которая попадает под категорию High Risk.

Кроме того, компания с иностранными инвестициями PT PMA с KBLI Real estate не имеет права заниматься застройкой самостоятельно. Если всё же планируется модель, при которой девелопер сам планирует заниматься застройкой, помимо получения KBLI в сфере Construction, PT PMA на 33% должна принадлежать местной компании без иностранного участия – PT, у которой также получен KBLI в сфере Construction. Ввиду сложности такой модели, девелоперам для застройки гораздо проще привлечь местных застройщиков.

Конечно, свободное владение английским поможет в некоторых аспектах, но местные на нем практически не говорят или говорят очень плохо, поэтому желательно начать изучение местного языка или нанять сотрудника, который им владеет.

Средний срок регистрации компании составляет порядка 2 недель с момента подачи документов в государственный реестр.

В большинстве случаев для целей регистрации компании достаточно арендовать виртуальный офис, однако данная опция не предполагает размещение сотрудников.

Однако в случае с организацией девелоперского бизнеса, предполагающего наём сотрудников, рекомендуется аренда реального офиса сразу с целью упрощения процедуры общения с проверяющими, поскольку представители государственных органов всегда приходят по адресу, указанному в реестре.

После выполнения вышеуказанных шагов, можно приступать к открытию счетов на имя компании в местных банках.

Несмотря на то, что общемировая практика идёт по пути усложнения открытия счетов для компаний с иностранным участием и занимает достаточно продолжительное время (от 2 месяцев), в Индонезии данная процедура всё ещё достаточно простая и оперативная ввиду минимальных требований по Know Your Customer (KYC).

Счета зачастую открываются в день визита в банк, реквизиты получаются в течение нескольких дней. Ведущие банки, например, Permata, предоставляют возможность открыть счёт сразу в 11 валютах (в основном, региона Юго-Восточной Азии, но такие ключевые валюты как USD и EUR также доступны). К сожалению, на сегодняшний момент возможности работы с российским рублём пока нет.

С точки зрения законодательства, каждый из обладателей Kitas инвестора обязан трудоустроить «личного ассистента».

Исходя из этого, минимальное количество сотрудников – 1, так как обязательно получение Kitas для директора компании.

В дальнейшем при трудоустройстве иностранного сотрудника – соотношение персонала компании должно быть 1 иностранец на 10 местных.

Таким образом в Индонезии выполняются требования по «индонезиации», т.е. трудоустройству местных сотрудников в рамках борьбы с безработицей. Стоит отметить, что такой тренд есть во многих юрисдикциях, например в Бахрейне – «бахрейнизация», в Омане – «оманизация», в Египте – «египтизация», в Турции – «туркизация» и т.д.

При этом на практике рекомендуется наём хотя бы 5 сотрудников, так как данный факт значительно повышает «статус компании» в глазах проверяющих органов.

Параллельно с процедурой регистрации компании можно приступить к подбору due diligence земельного участка.

• Определение локации на острове: необходимо изучить рынок и выбрать локацию, которая будет интересна и востребована на острове. Безусловно, на северной части острова стоимость земли кажется весьма привлекательной, но сказывается отсутствие развитой инфраструктуры. Конечно, потенциальным покупателям интереснее районы, в которых всё в доступе.

Заниматься поиском участка земли можно самостоятельно, т.е. приезжать в деревню и обсуждать данный вопрос с главой деревни или же с помощью местного агента.

• При этом необходимо принимать во внимание специфику юрисдикции в части разделения участков земли на определённые зоны.

Например, в зелёной зоне не допускается ведение деятельности, в том числе строительство нового жилья.

Жёлтая зона - резидентская: здесь можно строить только жилые дома, которые иногда сдают посуточно только при условии корректной документации, которую зачастую можно получить только на имя местного балийца. В данном случае усматривается определенный риск, т.к. в любой момент власти могут запретить такую практику, поэтому рисковать не рекомендуется.

Красная зона оптимально подходит для застройки: здесь можно строить апартаменты и виллы.

Но, конечно, данная градация представлена в упрощённом формате. На самом деле участки разделяются законодательством не по цветам, а по кодам и субкодам зон, которых не 3 и даже не 10, а более 30. Кроме того, законом зафиксированы более двухсот видов строений и различных способов использования участка.

В рамках регистрации компании также будет выдан документ – KKKPR. По сути, это подтверждение, что адрес регистрации соответствует законодательному разрешению на ведение заявленной деятельности. Данный сертификат выдаётся по каждому KBLI, согласно их коду в классификаторе.

• В свете предыдущего пункта также важно отметить, что на Бали запрещено строить здания выше 15 метров.
• Необходимо проверить землю на наличие обременений, блокировок, задолженностей по налогам, повторной сдачи в аренду. Данную процедуру можно осуществить через нотариуса или консалтинговую фирму по предоставлению земельного сертификата от владельца земли. По результатам такой проверки будет получен BPN – выписка из Национального земельного агентства.
• Для целей регистрации договора у нотариуса мы также рекомендуем обратиться к специалистам для сопровождения по сделке. Нотариус несет ответственность лишь за легальность сделки и не может в ней защищать интерес определенной стороны. Особенно в случае с Leasehold ключевую важность имеет договор и его положения. В Индонезии установлен принцип свободы договора. Следовательно, на данном этапе очень важно грамотно, с пониманием специфики местного законодательства составить договор.
• Знание языка. Для нормального взаимодействия с балийцами необходимо хотя бы базовое знание местного языка. Помимо понимания, что написано в корпоративных документах, это важно, например, при взаимодействии с застройщиком.
• Знание и понимание традиций. Сила традиций на Бали также весьма высока и их необходимо соблюдать. Например, перед началом застройки рекомендуется проконсультироваться с представителями местного храма о проведении соответствующей традиционной балийской церемонии.
• Получение разрешения на строительство.

С точки зрения закона, для начала строительства необходимо получить так называемый PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) или Building Approval – разрешение на строительство.

Разрешение на строительство нужно коммерческого типа, если планируется в сдачу посуточную аренду (наиболее маржинальный способ).

Способом разрешения подобной ситуации служит механизм SLF (Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung)/Certificate of Occupancy. Фактически, это позволяет легализовать уже построенный объект недвижимости в отсутствие PBG.

Однако, фактически, это привело к тому, что большая часть объектов теперь строится без получения разрешения и легализуется уже в построенном виде.

• После прохождения вышеуказанных этапов можно приступать к застройке и открывать продажи.

• Согласно законодательству Индонезии, архитекторы должны быть местными. Как и во всех остальных вопросах, связанных с ведением деятельности с участием балийцев, работать с ними непросто. Как минимум, до заключения договора и оплаты никакие предварительные договорённости не работают.

Также для местных абсолютно нормально не согласиться с заказчиком, обидеться или пропасть. При этом они не будут спорить, а просто откажутся выполнять работу. Следовательно, необходимо понимание образа жизни и ментальности балийцев, в том числе в части установленных сроков. Ввиду наличия большого количества праздников, а также относительно «спокойного» отношения балийцев к несоблюдению сроков, как процесс регистрации, так и все иные процессы, связанные с ведением бизнеса, могут затягиваться на определенное (или неопределенное) время.

• Для компаний с иностранными инвестициями PT PMA доступно взятие земли в долгосрочную аренду (Leasehold) или же оформление права на строительство (Freehold – условное владение). Иным способом оформить недвижимость на Бали не представляется возможным.

Налог на прибыль организаций

Плательщиками корпоративного налога являются все индонезийские юридические, а также иностранные организации, местом управления которых является Индонезия и операции которых совершаются на ее территории.

Корпоративный налог регулируется законом Law No. 7 year 2021 concerning Harmonized Taxation Regulation/ Undang-undang Nomor 7 tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan.

Ставка корпоративного налога составляет 0,5% от оборота, до превышения оборота в 4,800,000,000 IDR (примерно 294 000 USD*) либо до истечения 3 лет.
*По курсу на 30.06.2024

Далее применяется стандартная ставка корпоративного налога – 22%*. Корпоративные налогоплательщики-резиденты с валовым доходом до 50 миллиардов рупий (3 058 105 USD) получают 50% снижение ставки налога на прибыль, взимаемого с налогооблагаемого дохода, для валовой выручки до 4,8 миллиарда рупий (294 000 USD).
*На 30.06.2024.

При этом интересной особенностью будет тот факт, что в зависимости от статуса земли (Freehold / Leasehold) налоговая нагрузка при продаже объекта будет отличаться.

Например, в случае реализации Leasehold, налоговая нагрузка ляжет на компанию, которая заплатит налог на прибыль в размере 10%. Если же реализуется Freehold – налоговая нагрузка составит 5 % для покупателя и 2.5% для продавца. При оплате данного налога, дополнительная налоговая нагрузка (на оборот / прибыль) не возникает.

НДС

Стандартная ставка по НДС равна 11%. При этом обязанность постановки на учёт по НДС не возникает, пока оборот по реализации на территории страны не превысит регистрационный порог, равный 4 800 000 000 индонезийских рупий (примерно 294 000 USD).

После регистрации на НДС и получения регистрационного номера плательщика индонезийская компания обязана ежемесячно готовить и подавать налоговую декларацию по НДС, а также уплачивать возникающий налог в течение 40 дней с даты окончания отчетного периода.

Налог на сдачу недвижимого имущества в аренду

В отношении сдачи недвижимости в аренду предусмотрен специальный налог 10% от размера транзакции.

При получении NPWP (налоговый номер) – 10% от суммы транзакции. Для нерезидентов – 20% от суммы транзакции.

Налог у источника выплаты

Налог на дивиденды удерживается компанией при произведении выплаты (система Withholding tax). Стандартный размер – 10% для налоговых резидентов Индонезии (наличие Kitas позволяется получить данный статус) и 20% для нерезидентов (при отсутствии соответствующего соглашения об избежании двойного налогообложения).

Бухгалтерская отчётность при организации девелоперского бизнеса на Бали должна соответствовать местным стандартам бухгалтерского учёта.

Индонезийские компании обязаны вести бухгалтерский учёт своих операций и подавать финансовую отчётность в налоговые органы согласно ст. 66 Закона о компаниях.

Данное предписание является обязательным вне зависимости от того, вела ли компания деятельность или нет. Если деятельность не велась, бухгалтеры компании должны подготовить и сдать нулевую отчетность.

Финансовая отчётность должна включать:

• бухгалтерский баланс,
• отчёт о прибылях и убытках,
• отчёт о движении денежных средств,
• отчёт об изменении в капитале и
• пояснения к финансовой отчётности.

Компания должна подать отчетность в налоговые органы в течение одного года с момента окончания отчетного периода

Подводя итоги, если Вы рассматриваете регистрацию компании за границей для ведения деятельности в сфере недвижимости, то остров Бали может быть весьма удачным решением.
Стоит отметить, что как и в любой другой сфере, в девелоперском бизнесе на Бали существуют определённые риски и проблемы. Например, нестабильность законодательства, проблемы с получением необходимых разрешений и лицензий, а также возможные природные катастрофы.
При этом девелоперский бизнес на острове Бали имеет хорошие перспективы благодаря активному развитию туризма и инфраструктуры и широким возможностям, в том числе для резидентов РФ.