Квартира продана, деньги инвестированы и приносят доход: Анализ прецедента

Способ получения инвестиционного дохода от реализованной недвижимости. Размещение средств за рубежом, открытие личного счета за рубежом. Выбор банка, процедура открытия счета, документы, затребованные банком. Сроки открытия счета. Доходность вклада, сроки выплаты дохода, варианты управления инвестициями. Возможность назначения внешнего управляющего.

Александр Алексеев, управляющий партнер GSL Law & Consulting (А.А.)

&

Нелли Ганжела, юрист GSL Law & Consulting (Н.Г.)

А.А.: Здравствуйте, наши интернет-зрители, мы продолжаем серию наших вебинаров. Сегодня нашим гостем является Нелли Ганжела, юрист GSL. И мы с ней обсуждаем вопрос, который, вообще говоря, как мне кажется, достаточно типовой. Наше новое понимание рантье, то есть люди продают недвижимость и живут на доход. И для тех, кто хотят организовать подобную схему для себя, наверное, и направлен наш вебинар. С той корректировкой, что дополнительно эти средства размещаются не на российской территории, а за рубежом. И мы обсуждаем, собственно, прецедент, который у нас недавно завершился, и на его примере как раз посмотрим, как эта схема работает. Завершился он недавно, а когда он начался?

Н.Г.: Начался он достаточно уже давно, если сравнивать с открытием счетов просто для ведения какой-то деятельности. Весь процесс открытия счета, общения с банками, с клиентом, получения необходимых документов занял порядка шести недель.

А.А.: Нет. Вот все-таки когда? Это, по-моему, летом было, да?

Н.Г.: Нет, это было уже начало осени.

А.А.: Начало осени. Ну, тогда я скажу, что этот срок еще не предельный. Значит, начало осени, сейчас начало декабря – три месяца для открытия счета. В общем, чуть-чуть долго, но если речь идет про расчетный счет, иногда это вполне нормальные цифры.

Н.Г.: Да. На самом деле, там было много времени ожидания ответа либо от клиента, либо от банка. То есть, если вырезать это время ожидания, то получится как раз около шести недель.

А.А.: Понятно. Ну, не будем вырезать, поскольку ожидание практически всегда присутствует.А ожидание со стороны банка в некотором роде даже характеризует банк, и точно не может быть вычтено. Применительно к конкретному банку время, в котором указано открытие счета, всегда учитывает время ожидания. И так, значит, началась ситуация в сентябре месяце. К тебе обратилась девушка.

Н.Г.: Да, пришла молодая девушка с довольно таким типичным запросом (задачей): разместить полученные средства от продажи недвижимости, для того чтобы жить на ежемесячные доходы, которые приносит какой-то продукт инвестирования.

А.А.: Поскольку мы не называем имен, тогда, наверное, можем назвать цифры. За сколько она продала свою квартиру?

Н.Г.: Она говорила о двухстах тысячах долларов.

А.А.: Евро.

Н.Г.: Да, евро. По поводу стоимости продажи квартиры мы поговорим отдельно. На самом деле, сумма такова, что не каждый банк был готов рассматривать вариант открытия счета для такого вот остатка, который будет держаться на счету.

А.А.: Мы пробовали несколько банков.

Н.Г.: Да, мы сделали запросы в банки таких юрисдикций как Австрия, Швейцария, Люксембург, Лихтенштейн, то есть те банки, которые, в общем, характеризуются как Private Banks и которые готовы осуществлять инвестирование своих клиентов.

А.А.: То есть для них это, собственно говоря, и является главной целью. Принять деньги на обслуживание с тем, чтобы управлять ими и приносить какой-то доход. Но проблема возникла именно в небольшой сумме. Не все банки допустили к себе этого человека.

Н.Г.: Сразу, в общем, половина банков ушла, “срезалась” из-за суммы. Другая сложность заключалась в том, что у клиента стояла необходимость в расходовании средств на территории Российской Федерации, то есть по возможности нужно было рассматривать какие-то варианты вложения с получением рублевых доходов.

А.А.: Насколько я знаю, это все-таки небольшая проблема. Прибалтийские и кипрские банки – они все работают с рублями. Но я сталкивался уже, что и скандинавский банк работает с рублями. Значит, некоторые швейцарские, люксембургские и австрийские банки, которые имеют контакты с российскими банками, тоже могут организовать эту схему. Поэтому это все-таки не так уж и не реально. Если бы это было единственное ограничение, то еще более-менее.

Н.Г.: К слову, один банк из Германии отказался как раз потому, что он не размещал рублевый депозит. Тоже, соответственно, количество вариантов уменьшилось.

А.А.: Сколько приблизительно банков отказалось, так вот, навскидку?

Н.Г.: Ну, на самом деле, отказались три швейцарских банка.

А.А: А, это мы так много писали? Я даже и не знал, что мы так много запросов отправили.

Н.Г.: Да, много запросов отправили.

А.А.: То есть три швейцарских.

Н.Г.: Отказался один немецкий по мотиву, что он не работает с рублевыми депозитами. Остальные банки были готовы открыть счет, но на своих условиях инвестирования.

А.А.: А именно?

Н.Г.: А именно… Но, я думаю, нужно сначала сказать о запросах клиента. Каким образом эта девушка ожидала получать инвестиционный доход.

А.А.: Да, давай говори, потому что, я думаю, это как раз приблизительно совпадет с тем, что хотят большинство потенциальных клиентов.

Н.Г.: Изначально задачей ставилось просто разместить депозит в рублях и получать ежемесячный по возможности самый большой процент, который позволяют банки.

А.А.: Да, и ты задалась узнать какие сейчас ставки по депозитам.

Н.Г.: Как выяснилось, в общем, это не секрет, многие банкиры отвечали, что ставки по основным валютам: доллар, евро – просто предельно малы, и смысла размещать…

А.А.: Предельно малы это сколько?

Н.Г.: Стремятся к нулю. Это, по-моему, 0.17 по евро. По долларам тоже вот в этом…

А.А.: Ноль точка семнадцать – вот это процент по депозиту, который сейчас можно получить на сумму в 200 тысяч евро, которая была озвучена. На валюту евро или доллар?

Н.Г.: Евро/доллар. При чем, чем чаще клиент хочет получать доход, тем меньше становится процент, это естественно. Также процент зависит от периода, на который вкладываются деньги. То есть, если клиент не хочет вложить сразу на десятилетие вперед, то процент будет еще меньше.

А.А.: Ага, понятно. Значит, с депозитами поговорили, поняли, что цифры такие маленькие, что, может быть, комиссия банка просто съест эти проценты. И поэтому отказались от депозитной программы?

Н.Г.: Сначала мы отказались от депозитов в евро/долларах и других основных валютах. Некоторые банки предлагали размещать депозиты в рублях, потому что там ставки выше, где-то в районе 5.7%, или в каких-то других высокорисковых валютах, курс которых может очень сильно колебаться. Но, как мы выяснили,по рублевым депозитам комиссия банка достаточно велика за конвертацию, и смысла размещать депозит тоже не увидели, потому что не достигалась та цель, которую ставила клиентка, а именно жить на полученные доходы и получать ежемесячно какую-то сумму.

А.А.: Да, и тогда что мы делали? Тогда появился у нас внешний консультант, да?

Н.Г.: Да, нам очень повезло.

А.А.: Надеюсь. Говорить, что нам повезло с внешним консультантом нужно как минимум тогда, когда выбранный портфель начнет приносить доходы и будет приносить их длительный срок. Пока вроде бы ничто не предвещает беды, и поэтому нам предложили сформировать портфель фактически из бондов (облигаций). С тем, чтобы доходность была такая, какой озвучила ее клиентка. Конечно, она сказала, что чем больше – тем лучше. Но тут уже нужно было немного соизмерять и с риском. То есть, оставаясь в пределах консервативного риска, как бы приближаясь вплотную к этому барьеру, был сформирован портфель, и, по-моему, там удалось добиться вроде бы 10% годовых. С тем, чтобы получать доходы ежеквартально или же ежегодно?

Н.Г.: Да, ежеквартально. Специально подыскивались такие облигации, которые позволяют получать как можно чаще этот доход. По поводу задачи клиента. Ставилась задача получать не менее определенной суммы в месяц. Поэтому был выбран портфель, состоящий из облигаций, эмитентами по которым являются российские юридические лица, потому что именно они предлагают более высокую ставку из-за того, что риск более высок.

А.А.: Видимо, в пределах этого риска он был доступен. Кроме того, говоря о компаниях, облигации которых входят в этот портфель, по крайней мере, там были знакомые имена. То есть ты представляешь себе, что это такое. А то тебе такого же риска могут предоставить бразильскую облигацию. Это, наверное, будет страшнее. А так, ты формируешь портфель из облигаций компаний, названия которых ты хотя бы слышал. А некоторые из них у тебя не вызывают причин для сомнений в их доходности. Потом, если не ошибаюсь, тут был важный момент – это диверсификация. Для того чтобы немного распределить риск, он был сформирован примерно из 10-20 бумаг, часть из которых с большим риском, а часть с меньшим. Туда, наверное, как раз входили в каком-то небольшом процентном соотношении акции Газпрома и других крупных компаний. По-моему, туда чуть-чуть попали российские евробонды. Проблема была еще в том, что сумма, в общем-то, не очень большая для того, чтобы должным образом провести диверсификацию.

Обычно рекомендуется еще пошире распределить портфель, то есть еще большее количество облигаций туда включить для того, чтобы гарантированно получать этот доход. Не буду дальше двигаться в направлении анализа инвестиционного портфеля, об этом говорилось раньше в наших предыдущих вебинарах, а сейчас двинемся дальше по технологическому процессу. Итог – нашелся консультант, который готов был управлять этим портфелем, но тут возник еще один нюанс. Нам нужно было найти банк, куда этого консультанта допустят как управляющего. Потому что большинство банков на этом зарабатывает, и они хотят за инвестиционный эдвайс получить денежки. И это тоже сократило количество банков. В итоге?

Н.Г.: Плюс еще один критерий к выбору банка. Нужно было найти тот банк, который работает с российскими эмитентами этих облигаций. Это тоже далеко не все банки делают. Многие осуществляют сделки купли-продажи, а также хранение этих бумаг за очень большой процент. То есть тоже нужно было найти баланс. Во-первых, среди банков, которые позволяют покупать подобные бумаги, а во-вторых, которые предлагают наименьшие комиссии, чтобы не терять очень много на операциях.

А.А.: Да-да. Это мы еще ни к чему не пришли, а уже столько критериев, которые добавились для того, чтобы реализовать вот эту задачу. Итого, нашли мы этот банк – это прибалтийский банк.

Н.Г.: Да.

А.А.: Прибалтийский банк. Там было, в общем, много банков. Мы выбрали тот банк, который был одним из крупнейших и который там на слуху. Пусть он не самый дешевый, с точки зрения тарифов, но, по крайней мере, он много лет входит в число крупнейших.

Н.Г.: И выстоял все кризисы.

А.А.: Да, пока еще выстоял.

Н.Г.: Сделав запрос в этот банк по поводу открытия счета и ситуации с инвестированием, изначально мы получили положительный ответ о том, что довольно легко можно открыть счет.

А.А.: Ну еще бы! Куда уж проще!? Для любого банка самый главный предмет это установить собственника средств и установить источник происхождения. Вот он собственник, источник происхождения – продажа квартиры. Это никакой не бизнес, не сложные виды бизнеса – ничто не предвещало беды. Однако?

Н.Г.: В общем, мы даже сообщили о том, что источник происхождения – это продажа квартиры. Спросили, нужны ли какие-нибудь подтверждающие документы. Сначала нам анонсировали только необходимость предоставить паспорт и, в общем-то, все. Все остальное было изначально понятно и ясно.

А.А.: Да, так и должно было быть. Так и ожидалось.

Н.Г.: Значит, что мы и сделали: предоставили банку паспорт, заполнили банковские формы и направили банкирам. После чего получили ответ, что нужно все-таки предоставить также документы, подтверждающие источник: договор и акт о продаже квартиры. И вот тут начались некоторые технические сложности. Во-первых, в договоре фигурировало немного иное написание имени нашего клиента. Это связано с тем, что у клиента двойное гражданство, российское и израильское. Поскольку клиентка по своим каким-то соображениям ставила задачу открыть счет на израильский паспорт…

А.А.: Понятно, в общем-то. Это вполне разумное желание открыть за рубежом счет на иностранный паспорт, и тогда у нас некоторые требования, которые бы налагались на российское лицо, исчезают. Это вполне нормально.

Н.Г.: По российскому же гражданству клиентка поменяла свое имя…

А.А.: Оставив, слава богу, фамилию.

Н.Г.: Оставив фамилию. И, соответственно, договор на продажу квартиры оформлялся на новое имя клиентки, в то время как в израильском паспорте, который предоставлялся для открытия счета, было иное имя, старое имя клиента. Попозже, наверное, поговорим, с чем это связано.

А.А.: Да, чуть-чуть поговорим.

Н.Г.: Соответственно, у банкиров первое что возникло – это вопрос: как мы можем подтвердить, что договор о продаже квартиры оформлен на того же человека, который открывает счет для того, чтобы распоряжаться этими деньгами?

А.А.: С большим трудом в конечном итоге мы это все-таки сделали. Сколько мы там подготовили документов по этому поводу? По-моему, это было наше официальное разъяснение…

Н.Г.: Ситуации.

А.А.: Да-да, со ссылкой на закон в адвокатуре о том, что счет открывается на физическое лицо, а не на паспорта, а следующим документом был аффидавит. Как он там назывался?

Н.Г.: Об идентификации личности. Мы подтверждали, что владелец всех этих паспортов: российского и израильского – это одно и тоже лицо.

А.А.: Потом, по-моему, общее описание ситуации, резюме которой было о том, что клиент вовсе не собирается вас ввести в заблуждение. Просто так получилось.

Н.Г.: После чего мы предоставляли референцию на клиента, у нас это отдельно запрашивал банк.

А.А.: Да, на определенном этапе. В общем, нам отказывали два раза, и каждый раз дополнительные документы выводили ситуацию на следующий этап. И в финале все-таки был положительный результат.

Мы проскочили один важный момент, хотя ты начала об этом говорить. Запросили договор, который, во-первых, оказался случайно оформленным на другое имя, чуть-чуть измененное, а во-вторых, он был не на всю сумму.

Н.Г.: Это стандартная практика, я думаю, многие с этой практикой сталкивались. В России, для оптимизации, заключаются договоры о продаже квартиры не на всю сумму, и, соответственно, у банкиров возник вопрос: каким образом будет размещаться гораздо большая сумма, чем та, которая была получена от продажи квартиры. В общем-то, Прибалтика, наверное, все-таки понимает эту практику.

А.А.: Ну, я неоднократно им это объяснял.

Н.Г.: Плюс мы объясняли.

А.А.: Да, слава богу, официального документа у нас не запросили. Я просто письменно рассказывал про эту практику. Потом, по-моему, банкир сказал, что они залезли на какой-то наш вебсайт и попытались оценить рыночную стоимость этой квартиры. И убедились, что с точностью до 10%, в общем-то, реальная сумма совпадает с той, которая придет на счет.

Н.Г.: Затем они нашли старое объявление о продаже квартиры клиентки. И они увидели, что там тоже сумма стоит меньше, чем сумма продажи. Это их тоже насторожило. Насторожило и то, что, в принципе, сумма продажи, указанная в договоре и реально полученная клиенткой, отличается, по их словам, в десять раз.

А.А.: А, ну да-да.

Н.Г.: Это их насторожило, и, несмотря на то что клиентка предоставила расписку о получении денежных средств от покупателя квартиры, тоже на начальном этапе их не удовлетворило.

А.А.: Пока мы не вмешались. И каждый раз им что-то дополнительно поясняли. Еще один вот документ мы пропустили, который они запросили. Деньги пришли из инвестиционного эстонского фонда. Соответственно, они попросили договор…

Н.Г.: Да, на брокерское обслуживание между клиенткой и этим фондом.

А.А.: Ага, вот это мы им прислали. Что еще там было предоставлено? Справка об изменении имени, заверенные копии всех трех паспортов, то есть израильский, российский общегражданский и российский зарубежный, аффидавит, который мы делали, официальное разъяснение, character reference, документ из эстонского фонда. Что-то забыл. Еще что-то предоставили.

Н.Г.: Нет, расписка, договор…

А.А.: Вот! Я вспомнил очень важный момент, что, собственно, и послужило отправной точкой для того, чтобы банк так вот заботился. Они же самостоятельно, во время первого контакта с клиенткой, спросили, что будет происходить с деньгами. И она вот, не разобравшись в ситуации, сказала неверную информацию. Она сказала, что деньги уйдут брокеру. Получается, что банк такое количество времени и средств тратит на проверку клиентки... Вообще, у банков стоимость открытия счета и проведения Due Diligence отличается, но составляет от 400 до 700 евро на клиента. В итоге получается, что клиент открывает счет, у него сразу условный баланс перед банком -700 евро. И после этого деньги тут же куда-то уходят, а банк получает 20 евро за перевод. И вот зачем банку такой клиент? Поэтому, естественно, этот факт насторожил, и они сказали, что такому клиенту, конечно же, мы счет открывать не будем.

Н.Г.: Хотя на самом деле все происходило по-другому. Изначально деньги были перечислены на брокерский счет, с этого брокерского счета должны были прийти на личный счет клиентки в банке. И там остаться либо в виде определенной суммы до того момента, пока не будет принято окончательное решение об инвестировании, либо же в виде инвестиционных инструментов, которые также будут храниться в депозитарии этого банка.

А.А.: Да, когда мы их заверили, что деньги не уйдут, то тогда, слава богу, пошел уже какой-то разговор.

Вроде бы все рассказали, немножко кидаясь из начала процедуры в конец, не делая этого последовательно, но все же в конечном итоге у нас все удалось. Вот, значит, заняло все это три месяца.

Н.Г.: Да, грубо говоря.

А.А.: И результат, слава богу, положительный. Ну, я думаю, что эта история вполне показательна для тех, кто пытается прикидывать на себя вот эту картинку, чтобы знали с какими потенциальными сложностями можно столкнуться. Вообще говоря, мы тоже были удивлены сложностью открытия, и, по идее, все должно быть немножко проще. Это такая вот политика GSL немножко напугать, чтобы в последствии процесс оказался все-таки попроще нежели то, чем мы пугаем. Так, что мы еще хотели обсудить? Знаешь, что еще может быть? То, чего у нас не было в данном случае, но имеет смысл держать в голове. Мы изменим текущий прецедент, уберем израильский паспорт, и предполагаем, что человек открывает счет на российский паспорт за рубежом. Я подтверждаю, правильно ли я понимаю, что это легальная процедура?

Н.Г.­­­­­­­: Да, совершенно верно.

А.А.: Она налагает…

Н.Г.: Определенные обязанности на российских граждан. Во-первых, физическое лицо должно сообщить в налоговые органы об открытии зарубежного счета.

А.А.: В случае чего, мы помогаем это дело заполнить.

Н.Г.: Да, по соответствующим формам все это подается, плюс согласно последним изменениям в сфере валютного регулирования предусмотрена обязанность физических лиц граждан Российской Федерации, получать иностранный доход на свои российские счета, за исключением определенных, предусмотренных законом случаях: при перечислении денег родственниками, на лечение и т.п.

А.А.: Ага, понятно. Так, получать доход. Я правильно понимаю, что средства размещены там, а вот те самые проценты и купонный доход, которые получаются, нужно перечислять в Россию?

Н.Г.: Да, это сделано, в общем, понятно для каких целей. Для того, чтобы было легче отслеживать, выполняют ли российские налоговые резиденты свою налоговую обязанность по декларированию своих общемировых доходов.

А.А.: Вот, это второе, что я хотел сказать. Раз появились доходы –­­­­ это значит, что с них надо платить налог.

Н.Г.: Налог. Смотря, какие доходы. Этот налог может выплачиваться либо по ставке 9%, либо 13%.

А.А.: 9% –– это дивиденды, если не ошибаюсь. В данном случае мы говорим о процентном доходе с имеющихся средств – это, по-моему, 13% . То есть, для них специального ничего не установлено.

Н.Г.: А по поводу нашего конкретного случая: здесь нет этой обязанности, уведомлять “налоговую”, потому что клиент является резидентом Израиля.

А.А.: То есть она не налоговый резидент России, больше 183 дней проживает за территорией России, и поэтому этого ничего не нужно было делать. Ну что, тогда на этой мысли мы поставим точку. Спасибо за внимание, заходите к нам еще. До свидания.

Н.Г.: До свидания.