Недвижимость и оффшор: некоторые аспекты регистрации в РФ

СООБЩЕНИЕ: Здравствуйте! Я, резидент РФ, хочу приобрести недвижимость в РФ, при этом оплату планирую произвести со счёта компании, зарегистрированной на территории БВО. Могу ли я это сделать? Продавцом в РФ выступает физическое лицо, недвижимость находится у него в собственности менее 3-х лет. Его агентом при заключении сделки выступает юридическое лицо. Какие документы могут обоснованно запросить у компании, со счета которой планируется произвести платеж?

Александр Алексеев, управляющий партнер GSL Law & Consulting (А.А.)

&

Елена Данкова, руководитель отдела российского права GSL Law & Consulting (Е.Д.)

А.А.: Здравствуйте, наши вебзрители. Мы продолжаем серию наших вебинаров и мини-серию, посвященную типовым вопросам, которые мы получает от наших потенциальных или существующих клиентов. Сегодня нам поступил вопрос. Мы решили вынести его на вебинар в силу его типичности. Сейчас я его зачитаю, но пока скажу, что отвечать на этот вопрос будет Елена Данкова, руководитель отдела российского права, поскольку в ее компетенцию входят подобные вопросы.

Итак, вопрос: «Здравствуйте! Я, резидент РФ, хочу приобрести недвижимость в РФ, при этом оплату планирую произвести со счёта компании, зарегистрированной на территории БВО. Могу ли я это сделать? Продавцом в РФ выступает физическое лицо, недвижимость находится у него в собственности менее 3-х лет. Его агентом при заключении сделки выступает юридическое лицо. Какие документы могут обоснованно запросить у компании, со счета которой планируется произвести платеж?»

Давай делить вопрос, потому что здесь несколько вопросов изложено, и последовательно будем говорить. Мне кажется, что человек делает акцент на техническую сторону вопроса, и совсем не задумывается о юридических последствиях и о налогах.

Е.Д.: Да, я согласна. Поэтому давайте разделим на некоторые подтемы, чтобы было понятно, о чем идет речь. Прежде всего, исходя из поставленного вопроса, нужно выделить несколько вопросов, от которых будет зависеть ответ, и каким образом будет реализовываться то или иное действие.

Прежде всего, важно понять на кого будет приобретаться это недвижимое имущество. То есть приобретает он его на себя, но просто оплата пойдет с компании, зарегистрированной за рубежом, либо он приобретет его на иностранную компанию.

А.А.: Давай для простоты, выберем второй вариант. То есть недвижимость будет оформляться на Британские Виргинские Острова.

Е.Д.: Можно и так. Давайте я коснусь этого момента. Но здесь из вопроса не ясно, что имеется в виду.

А.А.: Хорошо, к этому мы тоже вернемся.

Е.Д.: К тому же в вопросе есть такой момент, что оплата пройдет с компании Британских Виргинских Островов. И что здесь важно? Прежде всего на что следует обратить внимание? Все сделки, связанные с недвижимостью, подлежат регистрации в Росреестре. И Росреестр не будет проверять, прошла ли оплата по данному договору. Среди списка документов, которые предоставляются в Росреестр, нет такого документа как подтверждение оплаты.

А.А.: То есть формально подтверждение оплаты это сторонний вопрос, который не является предметом интереса. Он второстепенный.

Е.Д.: Да, он важен, но если говорить о том, как провести эту сделку, в Росреестре он проверяться не будет. Здесь важно: в договоре, естественно, должно быть отражено, каким образом будет осуществляться оплата. И если вдруг мы напишем, что оплата у нас будет после регистрации перехода права собственно, то Росреестр нам однозначно поставит обременение. Поставит, что данное имущество находится в залоге, так как у нас гражданским кодексом определено, что если оплата не осуществляется до оформления сделки и во время оформления сделки, и если иное не предусмотрено в договоре, то, значит, имущество находится в залоге. И Росреестр, естественно, нам поставит залог, который потом необходимо будет снимать. Поэтому здесь следует следует, чтобы этот момент был отражен в договоре. Либо оплата уже прошла, и никто у нас не потребует подтверждения, либо, если она будет осуществляться позже, это должно быть закреплено в договоре, что имущество не находится в залоге до момента оплаты.

Теперь поговорим о том, на кого будет приобретаться эта недвижимость. Если недвижимость будет приобретаться на нерезидентную компанию, зарегистрированную на Британских Виргинских Островах, то нужно обратить внимание на то, что после того как компания приобретет эту недвижимость, она должна встать на учет в налоговой инспекции для того, чтобы платить налог на имущество. В соответствии с положением об особенностях учета в налоговых органах нерезидентных компаний. И здесь законодательство попыталось облегчить жизнь налогоплательщика, и по этому положению, про которое я только что говорила, закреплено, что как только происходит регистрация сделки в Росреестре, сам Росреестр отправляет в налоговую инспекцию уведомление о том, что произошло такое мероприятие. И в ответ на это налоговая инспекция должна выдать определенное свидетельство, которое она должна отправить по адресу приобретателя. И если это у нас Британские Виргинские Острова, то, может, она что-то туда и отправит в каком-то виде…

А.А.: Может, даже что-то и дойдет…

Е.Д.: Но когда это будет.

А.А.: …И агент его получит. Есть вероятность, что в конечно итоге это все можно получить на руки.

Е.Д.: Если плательщик добросовестный, и он хочет платить налог, он реально этой недвижимостью хочет владеть, и, например, если она коммерческая, сдавать его в аренду, то лучше, после того как сделка была проведена, подать самому определенный документ в налоговую инспекцию. Там будет совершенно стандартный комплект документов на нерезидента: апостилированный сет, устав, свидетельство о регистрации, акционерная структура.

А.А.: Но какие-то имена там точно будут фигурировать. Ведь кто-то со стороны БВО должен будет проводить регистрационные процедуры. Верно?

Е.Д.: Это может быть по доверенности. Доверенность даже не должна быть нотариально удостоверена. И тогда если этот соответствующий комплект подать, то можно будет, соответственно, получить свидетельство. Если до этого эта иностранная компания на территории Российской Федерации никаким образом не была задействована: у нее нет филиала, нет представительства, нет счета в российском банке –– то ей выдадут ИНН с соответствующим КПП. А если она каким-то образом на территории Российской Федерация была задействована, то выдадут просто информационное письмо, что у нее еще есть такой вот КПП. Считается, что это заявление должно подаваться по месту нахождения недвижимости, но в Москве все подается в единую 47-ую налоговую, где учитываются иностранцы. Если же, как в нашем вопросе звучит, что он хочет приобрести эту недвижимость на себя, а иностранная компания будет плательщиком...

А.А.: То что здесь возникает? Если есть какие-то вопросы, то кто их потенциально задаст?

Е.Д.: Какие здесь возникнут вопросы? На мой взгляд, вопросы возникнут в отношении продавца этого недвижимого имущества. Здесь у нас в условиях вопроса звучит, что это физическое лицо. Физическое лицо получит деньги на свой счет.

А.А.: На какой?

Е.Д.: Да, на какой счет? Поэтому здесь возникает вопрос, на какой счет он может получить эти деньги? Если мы говорим о счете в российском банке…

А.А.: Да, давай для простоты.

Е.Д.: Берем счет в российском банке. Совсем недавно у нас был ряд семинаров об изменениях, внесенных федеральным законом №143, в том числе закон о противодействии легализации. И мы говорили о том, что у банков есть определенные полномочия, со многими из которых они не знают, что делать. Так вот согласно статье 7, если в банк на счет физического лица поступили деньги от юридического лица, а в нашей диспозиции они придут именно от юридического лица, с иным значением, чем зарплата, то банк, прежде чем выдать деньги этому физическому лицу…

А.А.: Продавцу.

Е.Д.: Да, продавцу. Он имеет право затребовать документы, подтверждающие законность этой сделки. Поэтому вопросы могут возникнуть….

А.А.: Договор.

Е.Д.: Да. Утвержденного списка нет, и здесь этот вопрос надо проговаривать с банком. Конечно, это договор, но могут потребовать какие-то документы, связанные с иностранной организацией, приобретающей эту недвижимость, от которой пришли деньги, и почему вдруг они от нее пришли. Либо у нас в договоре будет прописано, что оплата осуществляется платежом из БВО, либо каким-то образом это нужно обосновывать.

А.А.: А если банку стало известно, то в соответствии с этими законами у него сейчас дополнительные полномочия по работе с этой информацией, или я путаю?

Е.Д.: Нет, он просто должен запросить документы, подтвердить и в зависимости от этого решить: выдать деньги или их заморозить. К тому же, в законе это уже было и никуда оно не делось, стоит обратить внимание на статью 6 о противодействии легализации доходов, полученных преступным путем. О том, что все сделки с недвижимостью, если их сумма превышает три миллиона рублей, либо эквивалентную сумму в валюте, подлежат уведомлению Росфинмониторинга.

А.А.: Я как раз хотел это сказать.

Е.Д: Другой вопрос, будет ли Росфинмониторинг именно этой сделкой интересовать. Но уведомить должны.

А.А.: Эта информация останется там. Может не на заметку, но где-то там будет.

Е.Д.: Да, и здесь есть тоже интересный вопрос. Эта статья об уведомлении о сделках с недвижимостью построена таким образом, что она звучит примерно так: Росфинмониторинг должен быть уведомлен о сделках, если произошел переход права собственности на недвижимость, и была превышена эта ценовая планка. Произошел или не произошел –– это зависит от того, как будет указано у нас в договоре условие оплаты.

Переход права собственности когда произошла регистрация. В данном случае, все равно будет это уведомление Росфинмониторинга, но оно будет поступать, скорее всего, от Росреестра. Как только он сделку зарегистрировал –– уведомление пошло. А банк здесь может не уведомить, потому что он может не знать причину поступления средств: если деньги пришли после сделки –– это понятно; а если пришли до конкретной сделке, то, может быть, мы еще ничего не зарегистрируем.

А.А.: Как я понял, в любом случае будет уведомление Росфинмониторинга либо от банка, либо от Росреестра.

Е.Д.: Да. Если стоимость превышается, то в любом случае Росреестр уведомляется. Мы говорим, по условиям вопроса это не совсем ясно, что у нас продавец, насколько я поняла, это физическое лицо. Но написано, что от него выступает агент. Непонятно, что здесь имеется в виду под агентом, и кто будет этим агентом. Если это, например, какое-то агентство недвижимости, то нужно смотреть какой у него будет договор, и что по нему он может сделать. Если это договор, по которому он ищет покупателя, потом он полностью получает деньги, и, удержав свое вознаграждение, выдает его физическому лицу, реальному владельцу недвижимости, остальную часть суммы, то для этого агентства должна быть предоставлена в банк, куда придут деньги, справка о валютных операциях.

А.А.: Про это как раз вопрос и есть. Какие документы они могут обоснованно запросить?

Е.Д.: Если на счет физического лица счет приходит перевод, то инструкция, которая заменила инструкцию 117 о паспорте сделки, не возникает ни в каком случае. Но если от продавца действует агент, и деньги пришли на счет агента, то тогда должна быть предоставлена справка о валютных операциях. Но есть четкий перечень того, что в этой справке должно быть заполнено. Не приложенные документы, а то, что должно быть заполнено. И, в основном, там будут операции по самой сделке. На резидента, от которого пришли деньги, могут максимум попросить свидетельство о регистрации. И то, если он не сторона сделки, а просто каким-то образом оплачивает.

А.А.: Понял. И тогда у нас остался нерассмотренным косвенно упомянутый факт владения менее трех лет. Тут видимо речь идет про вычеты.

Е.Д.: Да, я понимаю. Если лицо владело менее трех, то, конечно же, оно захочет получить имущественный вычет, по которому ему нужно будет подтвердить, сколько денег получено. Поэтому здесь возникает тот же вопрос: от кого придут эти деньги, и по какому основанию придут деньги на счет этого физического лица. Поэтому ему будет принципиально, что деньги придут на какой-то конкретный счет в российском банке, и было бы написано, что это идет оплата по договору за продаваемое имущество. При чем тут нужно иметь в виду, что если вдруг у того, кто задал нам этот вопрос, возникает мысль о том, что могут быть уплачены деньги в иностранном банке, то нужно обратить внимание, что уже вступили в силу изменения в закон о валютном регулировании и валютном контроле, в котором установлен четкий перечь, когда могут поступить деньги на счет резидента в иностранный банк, по каким основаниям они могут поступить. И такого основания, как получение средств от нерезидента за купленную недвижимости, нет. Там есть четкий перечень, когда деньги могут поступать на счет в иностранном банке. Поэтому счета в уполномоченном банке здесь не миновать.

А.А.: Понятно. Давай тогда резюмировать, что у нас появилось в связи с такой необычной схемой из положительного и отрицательного. Из положительного я почти ничего не вижу, но, допустим, задающий этот вопрос сам для себя видит положительные моменты.

Первое, что я вижу –– это необходимость постановки на учет в налоговые инспекции этого нерезидента БВО. В том случае, если недвижимость на него будет оформлена. А тогда необходимость …

Е.Д.:А тогда появляется необходимость уплаты налога на имущество…

А.А.: 2%

Е.Д.: …от инвентаризационной стоимости. Если владеет нерезидент, то отплата идет от инвентаризационной стоимости, которая определяется каждый год в соответствии со справками.

А.А.: Но как минимум необходимость ведения этого учета.

Е.Д.: Да, подача декларации по налогу на имущество.

А.А.: Это первый отрицательный момент, который я заметил. Второй момент ––– в любом случае будет уведомлен Росфинмониторинг.

Е.Д.: Да, если сумма сделки превышает три миллиона, я не знаю, какое здесь имущество приобретается, то ФинМониторинг будет уведомлен. Не факт, что он задаст дальнейшие вопросы, потому что в мониторинг ежедневно поступает огромное количество уведомлений в соответствии с законом, и по какому алгоритму там выбирается, что будут проверено, а что не будет проверено –– это предсказать нельзя.

А.А.: Третий момент достаточно простой. Какие документы могут запросить у компании. Это мы говорили. Это будут, в основном, вопросы по сделке. Но от юрлица максимум уставные документы, свидетельство о регистрации…

Е.Д.: Ничего дополнительного не будет. Просто физическому лицу, которое получит деньги за проданное имущество, необходимо будет доказать, за что эти денежные средства пришли, если там нет значения, что это заработная плата.

А.А.: Понятно. Тогда это все, что мы хотели принять к вниманию для анализа этой схемы. Что можно еще сказать из типологических рекомендаций? Как вы видите, большое количество «если». То есть не совсем точно сформулирован вопрос, который оставляет вариативность, и в зависимости от развития этих вариантов, могут быть различные ответы. И некоторые особенности, которые нужно держать в голове. Если заходите двигаться дальше по этому направлению –– уточняйте детали, и именно их еще следует более подробно обсудить.

Е.Д.: Да, наверное, так.

А.А.: Спасибо. До свидания.