Как особенности СОИДН помогают сэкономить миллионы на ровном месте
Рассказываем на примере свежего кейса из нашей практики:
У клиента (кипрской компании) стоит задача продать крупный объект недвижимости в Черногории (оформленный на черногорскую компанию).
Если продавать "в лоб"
При прямой продаже самой недвижимости придется заплатить налог на прирост капитала (Capital Gain Tax) в Черногории в размере 15% (или все 30% – если собственник из оффшора).
Легальное решение от GSL
Мы нашли способ избежать налога путем продажи акций компании, на которой висит недвижимость (вместо продажи самого объекта). Это возможно благодаря тому, что СОИДН между Кипром и Черногорией содержит пробел.
В чем логика:
➡️Продажа акций компаний с недвижимостью на балансе вместо прямой продажи самой недвижимости – это классический механизм ухода от налогообложения. Сейчас он активно пресекается специальными нормами, в том числе и в СОИДН.
➡️В большинстве соглашений есть правило: если активы продаваемой компании более чем наполовину состоят из недвижимости, то в стране нахождения объекта нужно уплатить налог (как при непосредственной продаже).
➡️Но в СОИДН между Кипром и Черногорией такого правила нет. Поэтому мы структурировали сделку так, что налог на прирост капитала (Capital Gain Tax) в Черногории будет равен 0%.
Это касается не только Кипра
Подобные пробелы до сих пор встречаются в соглашениях Черногории с:
Россией, Великобританией, Нидерландами, Турцией, Чехией, Швецией, Польшей, Мальтой, Данией, Австрией, Бельгией, Кувейтом и другими странами.
Но будьте внимательны: есть соглашения, где эту "лазейку" уже прикрыли. Например, в договорах Черногории с ОАЭ, Латвией, Словакией и Монако продажа акций компании с недвижимостью все равно приведет к налогу в Черногории.
Важные нюансы и риски, о которых мы предупреждаем:
Не делайте это ради одной сделки. Менять налоговое резидентство компании на кипрское ради одной транзакции точно не стоит из-за высокой административной и иной налоговой нагрузки на Кипре. Однако мы советуем учитывать эту возможность при планировании структуры на более раннем этапе.
Фактор MLI. Многосторонние соглашения (MLI), которые подписывают государства для оперативного внесения изменений в СОИДН, могут автоматически закрывать такие пробелы. Мы рекомендуем постоянно отслеживать эти изменения.
Риск переквалификации. Налоговые органы могут посчитать продажу акций фактической продажей самой недвижимости. Вероятность этого сейчас низкая и расходится с практикой, но учитывать такой риск нужно.
Каждый кейс важно рассматривать индивидуально, оценивая:
субъектный состав сделки;
локацию недвижимости и национальные нормы;
MLI-договоры конкретного государства.
В международном налоговом планировании самые интересные возможности часто находятся на стыке национального законодательства и международных соглашений. То, что кажется обязательным налогом в 15% или 30%, иногда имеет легальное и красивое решение с 0% налога при правильной структуре.
