Как россиянам инвестировать в зарубежную недвижимость в 2022 г. и оставаться в правовом поле (на примере Греции)

Приобретение зарубежной недвижимости традиционно считается выгодной и, можно даже сказать, статусной инвестицией, которая при этом помогает достичь целого ряда целей. Помимо собственно сохранения и приумножения капитала, квартира, апартаменты или дом за рубежом дают возможность проводить время в собственных стенах в понравившейся стране, претендовать на получение разрешения на временное проживание, а в ряде случаев их приобретение является обязательным условием участия в программе получения местного вида на жительство либо гражданства.

При всей жесткости валютного законодательства, российские резиденты[1] до недавнего времени были свободны в приобретении недвижимости за рубежом (мы не рассматриваем специальные категории граждан, такие, как, например, госслужащие) при соблюдении вполне понятных и логичных требований ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле», которые в первую очередь касались проведения расчетов либо через счета резидентов в уполномоченных банках, либо через счета резидентов в зарубежных банках, о которых были уведомлены налоговые органы РФ, с использованием законным образом зачисленных на них денежных средств.

Кардинальным образом ситуация изменилась со 2 марта 2022 г., когда Указом Президента РФ от 01.03.2022 № 81 для российских резидентов (граждан и организаций) был установлен особый порядок исполнения сделок купли – продажи недвижимости с лицами, связанными с «недружественными» странами, и от былой легкости не осталось и следа.

К «недружественным» странам отнесены иностранные государства и территории, которые ввели в отношении России, российских юридических и физических лиц санкции. Перечень «недружественных» стран утвержден Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 №430-р[3]. Причем интересно, что в указанный перечень вошли практически все наиболее востребованные направления (за исключением, пожалуй, Турции) инвестиций в зарубежную недвижимость: Болгария, Великобритания, Греция, Испания, Италия, Кипр, Хорватия, Черногория и др..

Наиболее остро встал вопрос для тех резидентов, кто успел вступить в договорные отношения до введения ограничений, но не успел исполнить их до 02 марта 2022 г.

Рассмотрим типичную ситуацию: в феврале 2022 года у российских резидентов с продавцами из Греции были заключены договоры купли – продажи недвижимости на территории Греции, по которым оплата не осуществлена, либо не завершена.

В связи с введением особого порядка исполнения сделок (операций) с иностранными лицами из недружественных стран не представляется возможным проводить оплату по договорам купли – продажи недвижимости на территории Греции в прежнем порядке.

Однако если изучить введенные ограничения, то законное решение будет найдено, пусть и не такое простое, как ранее.

Для произведения расчетов в счет оплаты недвижимости, приобретённой у нерезидента – юридического лица, связанного с «недружественным» государством, необходимо получить Разрешение Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в России (далее – Правительственная комиссия), кроме перечисленных ниже исключительных случаев.

Следовательно, особый порядок исполнения сделок с недвижимостью распространяется на договоры купли-продажи недвижимости, заключенные с резидентами Греции.

Особый порядок заключается в том, что для исполнения таких договоров требуется получение Разрешения Правительственной комиссии на заключение (исполнение) указанных сделок (см. пп. "а" п. 1 Указа № 81, пп. "а" п. 1, п. 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 № 295).

Такое Разрешение может содержать, в том числе, условия, на которых должна быть совершена операция (сделка). Разрешение может быть индивидуальное на конкретную сделку конкретным лицам и для осуществления (исполнения) сделки неопределенному кругу лиц.

Установлены четыре случая, когда для исполнения таких сделок покупателю – резиденту России не нужно получать Разрешение Правительственной комиссии, а именно:

Российскому резиденту не нужно получать Разрешение на покупку и оплату зарубежной недвижимости (включая строящиеся объекты), если расчеты по сделке идут через счет российского резидента в иностранном банке, информация о котором раскрыта налоговому органу.

Аналогично высказался Центральный Банк на своем официальном сайте.

Таким образом, для осуществления сделок по зарубежному счету важно, чтобы информация об этом счете резидента (физического или юридического лица) была раскрыта российской налоговой инспекции путем подачи соответствующего уведомления.

Для оплаты же с российского счета потребуется получить разрешение Правительственной комиссии.

В свою очередь, для зачисления иностранной валюты на свои счета (вклады), открытые в расположенных за пределами РФ банках и иных организациях финансового рынка, нужно получить Разрешение у Правительственной комиссии. Данные ограничения не распространяются на операции с рублями.

Резидент - физическое лицо имеет возможность пополнить свой зарубежный счет без получения Разрешения 5 способами:

1. Пополнить указанный иностранный счет можно будет путем перевода с другого иностранного счета, если счет, на который зачисляются деньги в валюте, открыт до 1 марта 2022 года и о нем уведомлен российский налоговый орган.

Разрешение на подобную операцию дала Правительственная комиссия 10 марта 2022 года.

2. Пополнить иностранный счет можно за счет зачисления иностранной валюты,полученной от нерезидентов в виде заработной платы, арендной платы, купонов и дивидендов по ценным бумагам и иных процентных платежей.

3. Пополнить иностранный счет можно за счет зачислений иностранной валюты в размере, не превышающем ограничения, установленные Банком России, на свои зарубежные счета (вклады) со своих счетов, открытых в российских банках, а также за счет переводов без открытия банковских счетов (включая переводов электронных денежных средств).

С 8 июня российские резиденты - физические лица имеют право в течение календарного месяца перевести со своего счета в российском банке на свой счет за рубежом или другому человеку не более 150 тыс. долларов США или эквивалент в другой иностранной валюте. Такую же сумму могут перечислять на зарубежные счета нерезиденты - физические лица из дружественных стран. Ранее лимит составлял 50 тыс. долларов США.

Через компании, оказывающие услуги по переводу денежных средств без открытия счета, резиденты и нерезиденты из дружественных стран в течение месяца смогут перевести не более 10 тыс. долларов США или эквивалент в другой иностранной валюте (прежний порог - 5 тыс. долларов США) [8]. Ограничения действуют до 30 сентября 2022 года включительно.

4. Пополнить иностранный счет можно, если он открыт на территории дружественной страны.

Данное разрешениеможно использовать, в частности, как промежуточное звено для пополнения других иностранных счетов.

5. Пополнить иностранный счет можно за счет возвратных займовых денежных средств (данное разрешение распространяется как на физические лица, так и на организации).

Вышеуказанное разрешение действует до 01.09.2022 включительно.

Правительственная комиссия разрешила сделки с недвижимостью с продавцом – физическим лицом из «недружественной» страны, при условии зачисления денежных средств по таким операциям на счет типа "С".

Разрешение (исключение) касается только продавцов - физических лиц из «недружественных» стран, разрешение на юридические лица не распространяется.

Российским резидентам разрешили заключать договоры участия в долевом строительстве (а также исполнение обязательств по таким договорам) с нерезидентами из «недружественных» стран (как с юридическими, так и физическими лицами).

Вопрос квалификации отдельных сделок купли – продажи недвижимости в каждой конкретной стране как договоров долевого участия должен быть проработан с точки зрения местного законодательства.

Ограничения не распространяются на сделки со «специальными иностранными лицами».

Согласно разъяснениям Центрального Банка[12] к«Специальным иностранным лицам» относятся лица, одновременно отвечающие требованиям подпунктов "а" и "б" пункта 12 Указа № 95 Президента:

а) они находятся под контролем российских юридических лиц или физических лиц (конечными бенефициарами являются Российская Федерация, российские юридические лица или физические лица), в том числе в случае если этот контроль осуществляется через иностранные юридические лица, связанные с такими иностранными государствами;

б) информация о контроле над ними раскрыта российскими юридическими лицами или физическими лицами, названными в подпункте "а" настоящего пункта, налоговым органам Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Для исполнения сделки с юридическим лицом, связанным с «недружественной» страной, а Греция относится к таковым, нужно получать Разрешение, если договорные отношения не попадают под вышеназванные исключения.

Порядок получения разрешения на исполнения сделки купли – продажи недвижимости, заключенной между российским резидентом и иностранным лицом, связанным с «недружественной» страной, установлен Постановлением Правительства России № 295 от 06.03.2022.

В соответствии с Указами Президента Российской Федерации № 79 от 28.02.2022, № 81 от 01.03.2022 и Постановлением Правительства Российской Федерации № 295 от 06.03.2022 создана подкомиссия Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации (далее – Подкомиссия).

С Заявлением о выдаче разрешения на осуществление (исполнение) сделки по купле-продаже недвижимого имущества у нерезидента иностранного государства, совершающего недружественные действия, может обратиться как резидент, так и нерезидент. По данному вопросу Заявление подается в Министерство финансов Российской Федерации.

Рекомендуемая форма Заявления о выдаче разрешения на осуществление (исполнение) сделки (операции) или группы сделок (операций) утверждена Минфином России (см. Приложение № 3).

В состав заявления включаются (п. 5 Правил № 295):

а) обращение о выдаче разрешения на исполнение сделки, содержащее информацию о цели, предмете, содержании и существенных условиях сделки (операции), о планируемых сроках действия такого разрешения, адресованное Подкомиссии и составленное в произвольной форме;

б) документ, подтверждающий государственную регистрацию заявителя - юридического лица или физического лица в качестве индивидуального предпринимателя либо в отношении заявителя - юридического лица иной подтверждающий факт его создания документ;

в) документ, удостоверяющий личность заявителя - физического лица;

г) документ, подтверждающий факт учреждения заявителя - иностранной организации, не являющейся юридическим лицом, в соответствии с законодательством государства, в котором она учреждена;

д) учредительные документы заявителя - юридического лица;

е) документ, содержащий сведения о выгодоприобретателях, бенефициарных владельцах, лице, осуществляющем контроль над являющимся стороной сделки (участвующим в операции) лицом иностранного государства, совершающего недружественные действия;

ж) бухгалтерский баланс резидента по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления заявления, при отсутствии указанного бухгалтерского баланса в государственном информационном ресурсе бухгалтерской (финансовой) отчетности, предусмотренном статьей 18 Федерального закона "О бухгалтерском учете" (в случае представления заявления о выдаче разрешения на осуществление (исполнение) сделки (операции), влекущей за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество резидента);

з) сведения о балансовой стоимости активов резидента по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления заявления (в случае представления заявления о выдаче разрешения на совершение (исполнение) сделки (операции), влекущей за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество резидента).

Заявление и прилагаемые документы могут быть представлены на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронных документов, подписанных с использованием электронной цифровой подписи.

Заявление и прилагаемые документы могут быть направлены в Минфин России по адресу электронной почты podcom@minfin.gov.ru либо по почтовому адресу: 109097, г. Москва, ул. Ильинка, д. 9.

Прием заявлений и документов нарочно осуществляется по адресу: г. Москва, Ильинка, д.9, 5 подъезд, к. 121 (вход со стороны Большого Черкасского переулка).

Разрешение Правительственной комиссии (отказ в нем) оформляется решением подкомиссии. Решение подкомиссии в Минфине принимается единогласно. Разрешение может выдаваться на определенный срок, а также неопределенному кругу лиц (п. п. 13 - 16 Правил № 295).

Из действующего законодательства не вытекает, что выдача Разрешения влечет необходимость открытия счета типа «С» для проведения расчетов по сделке. Однако Подкомиссия Правительственной комиссии в своем разрешении может предусмотреть различные условия исполнения сделки (пп. «б» п. 1 Указа Президента № 81 от 01.03.2022), в частности, в качестве такового может предусмотреть необходимость открытия счета типа «С»для осуществления расчетов, как в 3-м случае (см. стр. 4 настоящего Заключения).

Для открытия счета типа "С" российский резидент (покупатель) направляет в российскую кредитную организацию заявление об открытии счета типа "С" на имя иностранного резидента (продавца).

Открытые до 5 марта 2022 г. на имя иностранного кредитора - нерезидента или на имя иностранного номинального держателя счета депо отнесены к счетам типа "С" (п. п. 3 - 4 Указа № 95, Информация Банка России от 06.03.2022).

Открытие банковских счетов типа "С" на имя иностранных нерезидентов осуществляется с учетом следующего (п. 1.6 Официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 № 2-ОР):

• не требуется получение кредитными организациями волеизъявления иностранных нерезидентов на открытие соответствующих счетов типа "С";
• не требуется представление иностранными нерезидентами в кредитную организацию документов, предусмотренных инструкцией Банка России, а также личной явки представителя иностранного кредитора;
• кредитная организация проводит идентификацию новых клиентов - иностранных нерезидентов с требованиями Закона о противодействии легализации преступных доходов и принятых в соответствии с ним нормативных актов Банка России на основании имеющихся в ее распоряжении, доступных в сложившихся обстоятельствах документов (сведений) об иностранных кредиторах не позднее 30 дней после дня открытия им банковских счетов типа "С";
• кредитная организация проводит идентификацию иностранных нерезидентов в полном объеме, соответствующем требованиям Закона о противодействии легализации преступных доходов и принятых в соответствии с ним нормативных актов Банка России, в случае обращения иностранного кредитора в кредитную организацию с целью использования денежных средств, размещенных на банковском счете типа "С", открытом на его имя.

На настоящий момент, согласно информации от колл-центра Центрального Банка РФ, перечень документов, который необходимо предоставить в уполномоченный банк для открытия счета типа "С", нужно уточнять в банке, в котором планируется открытие счета.

Необходимо отметить, что, по имеющейся у нас информации, на дату написания настоящей статьи, не все банки оказывают услуги по открытию счетов типа «С», в силу того, что данный тип обслуживания находится на стадии внедрения в банках.

Счет типа "С" ведется в рублях (п. 5 Указа № 95). Для проведения расчетов и осуществления (исполнения) сделок (операций) с нерезидентами из «недружественных» стран банковский счета типа "С" открывается нерезиденту (юридическому лицу, физическому лицу, банку-нерезиденту) в уполномоченном банке в валюте Российской Федерации (п. 1 Решение Совета директоров Банка России от 18.03.2022[13]).

Чтобы использовать перечисленные покупателем (резидентом) денежные средства со счета типа "С", продавец (нерезидент) должен обратиться с заявлением в кредитную организацию, открывшую счет. Порядок подачи заявления для кредиторов должников – покупателей недвижимости устанавливается Минфином России (п. п. 7, 10, 11 Указа № 95), указанный акт пока не принят Минфином.

Режим счета типа "С" утвержден Решением Совета директоров Банка России от 18.03.2022.

• от резидентов по операциям (сделкам), перечисленным в Указе № 95 (то есть по сделкам купли-продажи недвижимости с нерезидентами;
• переводы с банковских счетов типа "С", брокерских счетов типа "С", специальных брокерских счетов типа "С", клиринговых банковских счетов типа "С", торговых банковских счетов типа "С";
• ошибочно списанные с банковского счета типа "С" денежные средства.

• уплаты налогов, пошлин, сборов и других обязательных платежей, подлежащих уплате в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации;
• переводов на покупку облигаций федерального займа, размещаемых Минфином России на аукционах;
• переводов на расчетные счета нерезидентов в валюте Российской Федерации, предусмотренных разрешением;
• переводов при осуществлении иных операций, предусмотренных разрешением;
• переводов на банковские счета типа "С";
• переводов на брокерские счета типа "С" и специальные брокерские счета типа "С", торговые банковские счета типа "С", клиринговые банковские счета типа "С";
• уплаты комиссий уполномоченному банку, осуществляющему обслуживание по счету, брокеру, открывшему специальный брокерский счет типа "С", депозитарию, осуществляющему ведение счета депо типа "С", и иных комиссий, связанных с совершением сделок с ценными бумагами, зачисляемыми на счета депо типа "С";
• переводов в пользу резидента при уплате неустойки (штрафа, пени) по операциям (сделкам), перечисленным в Указе № 95;
• возврата ошибочно зачисленных на банковский счет типа "С" денежных средств.

Режим счета типа "С" позволяет зачислять денежные средства только в валюте России и переводить их на иные расчетные счета нерезидентов тоже только в валюте РФ.

Конвертировать в иную валюту деньги, зачисленные на счет типа «С», возможно только после перечисления их на иные счета нерезидента в России либо за рубежом.

При этом, на настоящий момент, переводы за рубеж с банковских счетов нерезидентов - физических лиц, не работающих в России, из стран, поддерживающих санкции, а также юридических лиц из этих государств, приостановлены на 6 месяцев, начиная с 01 апреля 2022 года. На такой же срок приостановлены переводы за рубеж средств физических и юридических лиц - нерезидентов из стран, поддерживающих санкции, со счетов российских брокеров (см. Информацию Банка России от 01.04.2022).

Российские резиденты имеют право приобретать недвижимость на территории Греции, но для исполнения сделок купли-продажи, заключенных с резидентами Греции, по общему правилу, необходимо получать Разрешение на исполнение таких сделок подкомиссии Правительственной комиссии в Минфине России.

Такое Разрешение не требуется в 4-х случаях:

1. Если исполнению подлежит сделка с зарубежной недвижимостью, расчеты по которой производятся через иностранные счета резидентов, о которых российские налоговые органы уведомлены в установленном порядке.
2. Если недвижимость приобретается у физических лиц из «недружественных стран» – при условии, что оплата будет зачислена в рублях на специальный счет типа «С», открытый продавцу в российском банке.
3. Исполнение сделок в пользу физических или юридических лиц из недружественных стран по договорам участия в долевом строительстве. Для этого не нужно открывать счета типа «С».
4. Если иностранное лицо относится к «Специальным иностранным лицам».

Также текущее законодательство не содержит запрета на осуществление резидентами РФ платежей в пользу нерезидентов как в валюте Российской Федерации, так и в иностранной валюте на оплату коммунальных платежей по зарубежной недвижимости[14].

Рассмотренные выше ограничения можно оценивать по-разному, но факт остается фактом – для резидента РФ приобрести зарубежную недвижимость по-прежнему реально. Придется выстраивать переговорный процесс с продавцами в новых условиях (как будто раньше не приходилось), учитывать дополнительные риски и затраты, связанные с конвертацией и трансграничными переводами (как будто раньше не приходилось), учиться находить общий язык с российскими банками в части нового порядка расчетов (как будто раньше не приходилось), разруливать неизбежные «форс-мажоры» (как будто раньше не приходилось).

[1] Согласно п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "О валютном регулировании и валютном контроле" к резидентам относятся:

а) физические лица, являющиеся гражданами России;

б) постоянно проживающие в России на основании вида на жительство, предусмотренного законодательством России, иностранные граждане и лица без гражданства;

в) юридические лица, созданные в соответствии с законодательством России;

г) находящиеся за пределами территории Российской Федерации филиалы, представительства и иные подразделения резидентов, указанных в подпункте "в" настоящего пункта и т.д..

[2] Указ Президента РФ от 01.03.2022 № 81 (с изм. от 31.03.2022) "О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации".

[3] Распоряжение Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р «Об утверждении перечня иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц».

[4] Порядок получения разрешения на исполнения сделки купли – продажи недвижимости, заключенной между российским резидентом и иностранным лицом, связанным с «недружественной» страной, установленПостановлением Правительства России № 295 от 06.03.2022.

[5] Официальное разъяснение Центрального Банка России от 18.03.2022 № 2 – ОР.

[6] Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 10 марта 2022 года № 7" (доведена Минфином России 12.03.2022 № 05-06-10/ВН-11081).

[7] Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 6 апреля 2022 года № 26.

[8] Информация Банка России от 07.06.2022 "Повышены пороги переводов средств за рубеж для физических лиц".

[9] Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 30 мая 2022 года № 56/1.

[10] Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 23 мая 2022 года № 52/3.

[11] Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 17 марта 2022 года № 12, утв. Минфином России 21.03.2022 № 05-06-10/ВН-12886.

[12] Письмо Банка России от 07.04.2022 № 31-4-1/507 "О применении пункта 1.7 официальных разъяснений Банка России".

[13] Решение Совета директоров Банка России от 18.03.2022 "Об установлении режима счетов типа "С" для проведения расчетов и осуществления (исполнения) сделок (операций) в целях исполнения обязательств, названных в Указе Президента Российской Федерации от 5 марта 2022 года № 95 "О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами".

[14] См. Информация Банка России от 02.03.2022 «Применение Указа Президента Российской Федерации от 28.02.2022 N 79 "О применении специальных экономических мер в связи с недружественными действиями Соединенных Штатов Америки и примкнувших к ним иностранных государств и международных организаций»