Руководство по покупке недвижимости в Венгрии

Одним из квалификационных требований для подачи заявки в рамках новой программы является покупка инвестором жилой недвижимости в Венгрии стоимостью не менее 500 000 евро. Продать такую недвижимость можно по истечении 5 лет.

Лицу, получающему статус инвестора в этой программе, не нужно постоянно находиться в Венгрии, а ВНЖ может быть продлен, даже если лицо проживало менее 90 дней в течение любых 6 месяцев срока действия своего первоначального вида на жительство.

Надо ли констатировать очевидное: в эпоху постоянного поиска альтернативных ВНЖ с таким предложением от страны ЕС сложно конкурировать. Итак, давайте разберем процедуру приобретения недвижимости в Венгрии.

Для иностранцев нет ограничений на покупку недвижимости в Венгрии, за исключением сельскохозяйственных земель и памятников. Приобретать жилую недвижимость граждане ЕЭП и Швейцарии могут на тех же условиях, что и венгры. Гражданам третьих стран необходимо получить разрешение от местных органов власти по месту нахождения объекта недвижимости.

Документы, необходимые для получения разрешения на покупку недвижимости:

1. Заявление. Процедура начинается с подачи заявления, его подает адвокат в орган местного самоуправления;
2. Пошлина. В рамках процедуры уплачивается пошлина в размере 50 000 форинтов (130 евро) за каждый объект недвижимости (она не входит в стоимость услуг законного представителя);
3. Заверенная копия паспорта, водительских прав или венгерского удостоверения личности;
4. К заявлению необходимо приложить предварительный договор или договор на приобретение недвижимости и свидетельство о праве собственности на приобретаемый объект с заверением не старше 21 дня;
5. Справка об отсутствии судимости. Выдается Министерством внутренних дел Венгрии. Получение этой справки является простой процедурой, с ней может помочь законный представитель.

После подачи заявления на получение разрешения орган местного самоуправления связывается с мэром муниципалитета, Иммиграционным департаментом и Главным управлением полиции, чтобы выяснить, был ли заявитель когда-либо замечен в нарушении общественного порядка, не запрещен ли ему въезд или пребывание в стране, не наносит ли приобретение недвижимости ущерб интересам муниципалитета и т. д.

Решение о выдаче разрешения принимает соответствующий местный орган власти.

Срок рассмотрения составляет 15 дней и может быть однократно продлен еще на 15 дней.

На практике получение разрешения всегда занимает около месяца и, кроме каких-то исключительных случаев, является простой формальностью. Но следует учитывать временной фактор.

Во многих европейских странах избежать участия агента по недвижимости в процессе покупки недвижимости просто невозможно. В Венгрии по закону агент по недвижимости не играет никакой роли.

Если вам нужна помощь в подборе идеального объекта для покупки, вы можете найти доверенное лицо, которое подберет потенциальные варианты, организует просмотры, проведет первый раунд переговоров с владельцами.

Обычно к риелтору обращается продавец недвижимости для ее продажи. Комиссия может составлять от 2 до 4% от цены покупки плюс НДС. Если у покупателя очень четкие пожелания и он нанимает риелтора для подбора недвижимости для себя, покупателю нужно понимать, что такие услуги будут платными. Стоимость услуг согласовывается сторонами.

Это во многом зависит от вашего бюджета и места жительства. Большинство инвесторов предпочитают приобретать недвижимость в Будапеште.

Цены на недвижимость в столице сильно варьируются в зависимости от района и возраста здания, которое вы рассматриваете. Стоимость квадратного метра в Будапеште может варьироваться от 2 000 до даже 8 000-9 000 евро. Это широкий диапазон, большинство заявителей готовы платить около 3 000-4 000 евро за квадратный метр.

Самыми желанными локациями являются центр Будапешта (5-й, 6-й и 7-й районы) и центральные жилые районы Будайской части города (1-й, 2-й и 12-й). В этих районах за 500 000 евро можно купить квартиру площадью 100-120 кв. м в старом доме или 70-80 кв. м в новом многоквартирном или строящемся доме. Естественно, цены варьируются в зависимости от состояния здания, доступности парковки, наличия помещений для хранения и т. д.

Дом – это всегда инвестиция, но инвестиция – не всегда дом. При выборе подходящего объекта необходимо учитывать, как недвижимость будет использоваться в дальнейшем.

Если наш клиент планирует переезжать в приобретенное жилье и проживать в нем постоянно или часть времени, мы подбираем недвижимость по одним критериям, отмечая расположение ближайших школ, магазинов, фитнес-клубов, а также центра города, аэропорта и т. д. в зависимости от образа жизни и семьи клиента.

И совсем другие приоритеты учитываются, если недвижимость будет сдаваться в аренду. Поэтому крайне важно с самого начала обсудить с клиентом его личные обстоятельства и цели. С нами можно согласовать полный комплекс услуг по управлению недвижимостью с учетом всех ваших потребностей и задач.

В Венгрии участие юриста в сделке с недвижимостью является обязательным. Представление интересов обеих сторон, продавца и покупателя, одним и тем же юристом не считается конфликтом интересов и является обычной практикой. При желании стороны, конечно же, могут нанять разных адвокатов. Однако даже в этом случае участие юриста продавца ограничится только переговорами по согласованию условий договора купли-продажи.

Итоговое подписание документа происходит в присутствии адвоката покупателя. Обычно именно адвокат покупателя предлагает первый проект договора купли-продажи и покупатель оплачивает его гонорар. Продавец может нанять своего юриста или обойтись без него. После окончательного согласования условий и текста договора стороны одновременно идут к адвокату покупателя и подписывают договор купли-продажи в его присутствии.

Адвокат визирует их подписи своей и ставит свою рельефную печать на всех необходимых документах. Существует возможность выполнить это визирование дистанционно. В этом случае стороны подписывают договор, отправляют оригиналы адвокату, а тот затем верифицирует их личность и их подписи в ходе видеозвонка. Это позволяет одной из сторон или им обеим не присутствовать лично в день заключения договора купли-продажи.

Договор купли-продажи в случае иностранного покупателя обычно составляется двуязычный, на венгерском (обязательно) и английском языках. Договор также можно перевести на русский язык.

Механизм будет несколько иным, если вы приобретаете недвижимость напрямую у застройщика, будь то недвижимость на этапе строительства или уже готовая. У застройщиков, в зависимости от их размера, обычно уже назначена юридическая фирма, которая предоставляет покупателям типовые договоры, и согласовать изменения в их условиях практически невозможно. Крупный проект застройки не будет адаптироваться к индивидуальным условиям оплаты или гарантиям, которые различны у разных покупателей. Эта особенность, приемлемая для вас или нет, может повлиять на ваш выбор при покупке данного типа недвижимости.

Как потенциальный покупатель, вы можете ускорить процесс оформления сделки с недвижимостью следующими предварительными действиями:

1. Свяжитесь со своим юристом сразу же, как только приняли решение о покупке недвижимости в Венгрии. В соответствии с действующими международными ограничениями юристы обязаны проводить расширенную проверку своих клиентов из РФ. Дайте юристу возможность начать работу по проведению проверки как можно раньше.
2. Обсудите со своим юристом источник происхождения средств, которые вы планируете использовать для приобретения недвижимости. Подтверждение источника средств для покупки банку и адвокату продавца может оказаться непростым делом и потребовать проведения предварительной работы, например составления справок о ранее полученных доходах, будь то дивиденды, зарплата, дарение, наследство или иное. Соответствующие подтверждения, возможно, придется переводить и заверять, а существующие документы – переделывать в формате, приемлемом для венгерских банков. Эта часть процесса может потребовать значительных усилий, времени и дополнительных затрат. Обидно упустить удачный вариант на рынке из-за того, что банки не принимают ваш платеж ввиду недостаточности документации о происхождении средств и, следовательно, у вас нет возможности произвести оплату. Более подробную информацию об источнике дохода и документах можно найти в нашей статье по этой теме здесь.
3. Обсудите со своим юристом варианты перевода необходимых средств в Венгрию либо до покупки, либо во время нее.
4. Обсудите со своим юристом конкретные этапы сделки, чтобы вся процедура, относительно простая и быстрая по сравнению со многими западноевропейскими странами, не преподнесла вам сюрпризов.

После подписания договора купли-продажи всеми сторонами и визирования адвокатом необходимо подать в Управление земельного кадастра Венгрии заявление о регистрации права собственности. Это делает адвокат.

Если недвижимость не имеет каких-либо обременений, например, отсутствует регистрация права залога для обеспечения предыдущей ипотеки, право собственности покупателя регистрируется в течение нескольких недель.

Пока же Земельный кадастр делает в Свидетельстве о праве собственности отметку, подтверждающую подачу заявления на регистрацию, что не допустит продажу объекта кому-либо еще до момента официального завершения регистрации.

При покупке недвижимости в Венгрии следует закладывать в бюджет дополнительные расходы в размере примерно 10% от стоимости объекта. Вот из чего они состоят:

• Налог с продажи недвижимости. Он составляет 4% от стоимости объекта, если цена не превышает 2,6 млн евро, и 2%, если недвижимость стоит дороже. Этот налог уплачивается примерно в течение 90 дней после сделки, когда налоговая производит его расчет. Иногда это может занимать больше времени, если налоговая загружена из-за большего количества сделок.
• НДС для покупателей новостроек. Он составляет 27% и обычно уже включен в стоимость объекта.
• Административные расходы и пошлины: за разрешение на покупку недвижимости, выписку из кадастрового реестра и услуги юристов, риелторов и нотариусов обычно не превышают 5% от стоимости объекта.

В Венгрии нет налога на право собственности на недвижимость. Однако местный налог со строений применяется к зданиям как жилого, так и нежилого назначения, расположенным в пределах юрисдикции муниципалитетов, устанавливающих налоговые обязательства.

Налог уплачивает собственник строения, зарегистрированный по состоянию на 1 января текущего года. Максимальная ставка налога составляет 2,85 евро/кв. м или 3,6% от скорректированной рыночной стоимости недвижимости.

Местные органы власти могут вообще не взимать налог со строений и большинство из них так и делают. Муниципалитеты, которые все-таки собирают этот налог, обычно используют первый метод расчета (на основе кв. м).

Ежегодный налог со строений уплачивается двумя частями: 15 марта и 15 сентября каждого года.

Покупка недвижимости в Венгрии может стать хорошей инвестицией, особенно при выборе правильной локации и типа недвижимости. Ключевые факторы, способствующие привлекательности Венгрии как направления для инвестиций, включают:

Однако, как и в случае с любыми инвестициями, прежде чем покупать недвижимость в Венгрии, важно тщательно исследовать вопрос, оценить свою финансовую ситуацию и определить свои долгосрочные цели. Наши местные эксперты окажут помощь со всеми аспектами покупки недвижимости. Для получения более подробной информации свяжитесь с нашими коллегами в Москве.