Приобретение недвижимости в ОАЭ: владение, коммерческое использование, оформление резидентских виз. Предложение на оказание услуг

Объединенные Арабские Эмираты – федеративное государство, расположенное на Аравийском полуострове и состоящее из 7 эмиратов: Абу-Даби, Аджман, Дубай, Рас-эль-Хайма, Умм-эль-Кайвайн, Фуджейра и Шарджа.

Быстрорастущая экономика, благоприятные условия для ведения бизнеса, развитая инфраструктура, высокий уровень жизни, отсутствие налога на доходы физических лиц, мультикультурная и безопасная среда – все эти факторы привлекают в ОАЭ инвесторов и высококвалифицированных специалистов из разных стран мира.

Инвестирование в недвижимость повсеместно зарекомендовало себя как один из лучших способов сохранения и приумножения капитала. Помимо возможности выгодно вложить средства, ОАЭ предлагают инвесторам получение резидентских виз, дающих право долгосрочного проживания на территории страны. При этом сумма инвестиций может быть достаточно скромной, а возможные варианты ведения деятельности по сдаче недвижимости в аренду – более разнообразными и гибкими по сравнению с прочими юрисдикциями.

Иностранцы могут приобретать в собственность недвижимость исключительно в предусмотренных законодательством freehold-зонах.

Freehold-зоны (freehold areas) – это районы Дубая, в которых иностранцы могут приобрести недвижимость с правом полной частной собственности. Жилой и коммерческой недвижимостью, купленной в этих районах, можно распоряжаться по своему усмотрению: сдавать в аренду, перепродавать, ремонтировать, передавать по наследству и т. д.

Иностранцам доступно приобретение недвижимости в собственность или долгосрочная аренда недвижимости (на срок до 99 лет), в частности, на отдельных участках Dubai Marina, Business Bay, The Greens, Damac Hills, Emirates Hills, Downtown Dubai, Arabian Ranches, Jumeirah Park и Palm Jumeirah.

Законодательством Дубая не предусмотрено ограничение вещных прав иностранцев на недвижимое имущество, приобретенное ими законно и на предусмотренных законодательством ОАЭ территориях.

Сдавать недвижимость в аренду в Дубае могут:

• собственники (как физические, так и юридические лица, в том числе иностранные);
• арендаторы;
• брокеры.

Для самостоятельной сдачи собственной недвижимости в аренду иностранцу не нужно получать никаких государственных разрешений. Единственным требованием является последующая регистрация заключенного договора аренды (далее – Ejari) в Земельном Департаменте Дубая (Dubai Land Department, далее – DLD).

Лицо, приобретающее недвижимость в Дубае, при соблюдении ряда условий может претендовать на получение резидентской визы для владельцев недвижимости.

В случае регистрации компании с деятельностью «купля-продажа или сдача в аренду недвижимости в ОАЭ», как правило, можно рассчитывать на получение резидентской визы инвестора.

Получение резидентской визы позволяет свободно проживать в стране, а также предоставляет широкие возможности, в частности, по открытию в ОАЭ банковского счета и получения статуса налогового резидента ОАЭ.

Обладатель резидентской визы может оформить резидентские визы для членов своей семьи.

ЖИЛАЯ / КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Одним из самых привлекательных аспектов приобретения недвижимости в ОАЭ является возможность получения владельцем недвижимости визы резидента, позволяющей ему законно проживать в ОАЭ.

В зависимости от размера инвестиций возможно получение двух типов виз:

Для действительности данного типа визы необходимо въезжать в ОАЭ не менее 1 раза в 180 дней.

По окончании срока действия визы она подлежит продлению на 2 года при условии, что недвижимость остается во владении лица.

При получении визы данного типа отсутствуют требования о регулярном въезде в страну.

При этом инвестировать можно:

• a) В несколько объектов недвижимости, стоимость которых составляет необходимую сумму для получения визы. Если сумма инвестиций во все объекты превысит пороговое значение, визу можно будет получить.
• b) В строящиеся объекты недвижимости.

В этом случае стоит учитывать 3 нюанса:

1. Во-первых, при инвестировании траншами, визу можно будет получить только при инвестировании суммы, составляющей 50% от необходимого порога для получения визы (375 000 AED).
2. Во-вторых, строящийся объект должен быть на стадии завершающего строительства.
3. В-третьих, до тех пор, пока объект не будет достроен, инвестор сможет получить визу только на 1 год (с возможностью последующего продления).

• c) В один и тот же объект недвижимости нескольким лицам.

В таком случае размер взноса со стороны каждого инвестора должен составлять не менее порогового значения для получения визы (750 000 AED). Суммы инвестирования исчисляются пропорционально долям в праве на недвижимость.

Иностранное физическое лицо может сдавать в аренду собственную недвижимость на территории Дубая. При этом получение лицензий или государственных разрешений не требуется. Иностранное физическое лицо может приобретать и сдавать в аренду как жилую, так и коммерческую недвижимость (например, офисы или склады).

Единственным требованием является регистрация Ejari в DLD.

Особенности размещения рекламы о сдаче недвижимости в аренду

Подводным камнем является невозможность размещения физическим лицом объявлений о сдаче недвижимости в аренду, в частности, на специализированных сайтах объявлений или в печатных изданиях.

Для размещения любой рекламы недвижимости в Дубае необходимо получить особое разрешение от RERA*: так называемый Trakheesi permit. В целях предотвращения многократной сдачи одного и того же объекта недвижимости при публикации объявления необходимо будет указать уникальный код данной недвижимости (Trakheesi number), что может сделать только обладатель Trakheesi permit.

Законодательством не предусмотрена возможность получения Trakheesi permit для физического лица.

Таким образом, для размещения объявлений о сдаче недвижимости в аренду нужно либо зарегистрировать для этих целей компанию, либо обратиться к брокеру по сдаче недвижимости в аренду или иному посреднику, который уже получил Trakheesi permit.

*Подразделение Dubai Land Department (DLD). По всем вопросам RERA можно общаться с представителями DLD.

Первым шагом при регистрации любой компании в ОАЭ является выбор типа компании и эмирата.

На текущий день в ОАЭ насчитывается более 50 свободных экономических зон (фризон) и 3 офф­шорные зоны с собственными органами управления и правовым регулированием, с уникальными перечнями видов деятельности компаний, а также различным уровнем требований, предъявляемых к компаниям (например, требований по типу офиса или по проведению аудита).

У компаний в оффшорных зонах нет лицензий, но они могут использоваться как холдинги для недвижимости в зонах Дубая, разрешенных для этой цели компетентным органом оффшорной зоны.

Тем не менее, стоит отметить, что оффшорные компании, зарегистрированные в RAK ICC или в JAFZA, могут приобретать недвижимость в холдинг (при условии получения необходимых одобрений от властей оффшорной зоны и RERA). Компания, зарегистрированная в RAK ICC, может приобрести в собственность недвижимость только при условии, что ее акционерами являются физические лица.

Для осуществления коммерческой деятельности необходимо получить лицензию (аналогично, через филиал или компанию). Особых ограничений по расположению недвижимости, которой может владеть компания, не установлено. Существует только стандартное ограничение – недвижимость в рамках «freehold area». Оффшорная компания, зарегистрированная в ОАЭ, может владеть как жилой, так и коммерческой недвижимостью.

Следующим шагом является выбор вида деятельности компании, который будет отражен в ее лицензии. Виды деятельности компаний во фризонах и оффшорных компаний устанавливаются компетентными органами данных юрисдикций и являются уникальными для каждой юрисдикции. Так, различные опции по регистрации компании для коммерческой деятельности в сфере недвижимости предлагают, в частности, DMCC, IFZA и JAFZA.

Виды деятельности местных компаний определяются Департаментом экономики и туризма Дубая (The Department of Economy and Tourism / Dubai Economy Department, далее – DED), который осуществляет регистрацию местных компаний.

Ввиду наличия целого ряда видов деятельности местных компаний по коммерциализации процессов купли-продажи или аренды недвижимости, а также учитывая запрет на совмещение некоторых из них, необходимо четко определить, чем именно будет заниматься компания.

а) Компания будет заниматься сдачей в аренду собственной недвижимости – деятельность Leasing & Management of Self-Owned Property (6820011, группа Real estate, Professional)

Вид деятельности подразумевает сдачу в аренду собственной недвижимости.

Организационно-правовая форма:

• Sole Establishment (если 1 участник), Civil Company (если2 и более участников) при условии участия Local Service Agent (далее – LSA) или
• LLC (можно учредить single-owned LLC).

Для действительности лицензии требуется одобрение от RERA (RERA Certification). Без получения одобрения от RERA компания не сможет осуществлять деятельность.

Одобрение от RERA получается после получения первичного согласия на регистрацию компании от DED (initial approval).

В RERA необходимо будет представить:

1. Одобрение от DED;
2. Документы на недвижимость, которая будет подлежать сдаче;
3. Зарегистрированный договор аренды компанией офиса (Ejari).

После получения одобрения от RERA компания может быть зарегистрирована в DED, и ей выдается лицензия.

b) Компания будет приобретать, а затем продавать недвижимость – деятельность Buying and Selling of Real Estate (6810001, группа Real estate, Commercial)

Вид деятельности охватывает приобретение недвижимости в собственность, а затем ее продажу.

Организационно-правовая форма:

• только LLC (в случае если один партнер – single-owned LLC).

Для действительности лицензии требуется одобрение от RERA (RERA Certification). Одобрение от RERA получается после регистрации компании в DED.

Данный вид деятельности нельзя совмещать с девелоперской деятельностью.

c) Компания будет вовлечена в брокерскую деятельность в сфере недвижимости – виды деятельности Real Estate Buying & Selling Brokerage (6820004, группа Real estate, Professional) или Leasing Property Brokerage Agents (6820012 группа Real estate, Professional)

i. 6820004 Real Estate Buying & Selling Brokerage (группа Real estate, Professional)

Вид деятельности охватывает посредничество на рынке недвижимости, сведение продавцов и покупателей недвижимости.

Организационно-правовая форма:

• Sole Establishment (если 1 участник), Civil Company (если 2 и более участников), нужен LSA;
• LLC (можно учредить single-owned LLC).

Для действительности лицензии требуется одобрение от RERA (RERA Certification). Одобрение от RERA получается после регистрации.

ii. 6820012 Leasing Property Brokerage Agents (группа Real estate, Professional)

Вид деятельности охватывает посредничество на рынке недвижимости, сведение арендаторов и арендодателей.

Организационно-правовая форма:

• Sole Establishment (если 1 участник), Civil Company (если 2 и более участника), нужен LSA или
• LLC (можно учредить single-owned LLC).

Для действительности лицензии требуется одобрение от RERA. Одобрение от RERA получается после регистрации компании.

d) Компания будет заключать договоры аренды с собственником, а затем сдавать недвижимость в субаренду – деятельность Leasing and Management of other people's property (6820001, группа Real estate, Professional)

Вид деятельности подразумевает управление коммерческими, жилыми, промышленными зданиями через заключение договоров аренды с собственником с целью сдачи недвижимости в субаренду, а также заключение договоров с фирмами, отвечающими за техническое обслуживание, охрану и выдачу договоров арендаторам.

Данная деятельность НЕ является брокерской и НЕ МОЖЕТ сочетаться с брокерской деятельностью.

Организационно-правовая форма:

• Sole Establishment (если 1 участник), Civil Company (если 2 и более участника), нужен LSA или
• LLC (можно учредить single-owned LLC).

Для действительности лицензии требуется одобрение от RERA. Одобрение от RERA получается после регистрации компании.

e) Компания будет сдавать в краткосрочную аренду обставленные мебелью апартаменты – деятельность Vacation Homes Rental (5510008, группа: Time sharing, Commercial)

Вид деятельности охватывает содействие в сдаче в аренду недвижимости, обставленной мебелью, на непродолжительный срок (на посуточной, понедельной, помесячной основе).

Организационно-правовая форма:

• только LLC (в случае если один партнер – single-owned LLC).

Для действительности лицензии нужно получить одобрение от The Department of Economy and Tourism (DED). Одобрение от DED получается после регистрации компании.

Не допускается совмещение с другими видами деятельности. Иными словами, одна лицензия = только этот вид деятельности.

Поскольку местные компании и компании во фризонах учреждаются в разных юрисдикциях, в каждой из которых функционируют собственные компетентные органы, порядок учреждения компании и получения согласований от государственных органов немного отличаются.

a) Регистрация местной компании

1. Регистрация компании в DED.

Практически во всех случаях, за исключением регистрации компании с деятельностью Leasing & Management of Self-Owned Property (6820011, группа Real estate, Professional), первым шагом является регистрация компании с получением всего сета учредительных документов, в том числе, лицензии.

2. Получение одобрения от RERA.

Для компаний, занимающихся брокерской деятельностью, на этом этапе будет выдан RERA Brokerage Certificate. До его получения, несмотря на то, что компания зарегистрирована, ее лицензия не является действительной.

После регистрации компании может потребоваться совершение дополнительных действий, например, получение Broker ID Cards для лиц из компаний, занимающихся брокерской деятельностью.

b) Регистрация компании во фризоне*

1. Получение предварительного одобрения в компетентном органе фризоны (initial approval).

2. Получение одобрения на регистрацию компании от RERA.

На этом этапе будет выдан RERA Brokerage Certificate и будут получаться Broker ID Cards (в случае ведения компанией брокерской деятельности).

3. Обращение в компетентный орган фризоны для завершения процедуры регистрации компании.

* Вот, например, гайд по регистрации компании, занимающейся брокерской деятельности в сфере недвижимости в Meydan Free Zone.

c) Регистрация оффшорной компании (на примере RAK ICC)

1. Регистрация компании в оффшорной зоне RAK ICC.

2. Обращение в RAK ICC за No objection certificate для приобретения определенной недвижимости.

3. Направление в DLD No objection certificate и документов, которые могут быть запрошены дополнительно (например, Certificate of Incumbency и Certificate of Good Standing по компании).

4. Приобретение компанией недвижимости в собственность.

Данный шаг является обязательным при регистрации компании, занимающейся брокерской деятельностью.

Несмотря на то, что законодательством Дубая не предусмотрено дополнительных требований к образованию или опыту работы менеджеров или участников компании, оказывающей брокерские услуги в сфере недвижимости, любое лицо в компании (в том числе инвестор, который не будет работать с клиентами) обязано сдавать экзамены от RERA.

Порядок первоначального получения RERA Certificate для компании и Broker ID card для ее участника выглядит примерно следующим образом:

1. Получение residence visa от компании;
2. Прохождение экзамена для брокеров от RERA (сдается онлайн);

Уровень успешного прохождения – 85%. Есть возможность одной пересдачи. Если после пересдачи экзамен не будет пройден, нужно будет снова оплатить пошлину за повторную сдачу экзамена.

Экзамен от RERA необходимо будет пересдавать ежегодно.

3. Получение сертификата хорошего поведения от полиции Дубая (Police Clearance Certificate), адресованного в RERA или DLD;

4. Подача заявки на получение RERA Certificate через сайт DLD или через Dubai REST app.

Что нужно предоставить для получения карты:

• Фотография;
• Копия Emirates ID;
• Residence permit;
• Сертификат хорошего поведения от полиции Дубая.

Карта получается в течение 2 дней после оплаты пошлины.

После получения RERA Certificate и Broker ID информация о каждом брокере компании появляется на сайте DLD в разделе «Лицензированные брокеры» (Licensed Real Estate Brokers).

Для размещения рекламы недвижимости в Дубае (продажа, аренда), в том числе, в газетах, на рекламных щитах, на сайтах объявлений, необходимо получить одобрение от RERA – Trakheesi permit.

У любой рекламной публикации об объекте недвижимости в Дубае есть уникальный Trakheesi number.

Процедуру его получения для компании можно условно разделить на следующие стадии:

a) Подготовительная стадия

Необходимо подготовить проект объявления о сдаче недвижимости в аренду (описание недвижимости и фотографии). Так, если планируется размещение объявления на одной из популярных платформ с объявлениями (Bayut и Dubizzle), необходимо заполнить рекламные формы на сайтах и сделать скриншот.

b) Регистрация в системе Trakheesi (онлайн-портал DLD) или в Dubai REST и заполнение формы*

В случае если планируется продажа брокером недвижимости через рекламную площадку, брокеру на этом этапе нужно будет предоставить

• документ о праве собственности,
• Form A от DLD либо NOC от законного владельца недвижимости, а также
• образец объявления (на арабском языке).

Для сдачи недвижимости в аренду брокером также предусмотрено подписание стандартизированных форм с арендодателем и арендатором.

*На сайте Bayut есть гайды по получению Trakheesi permit в системе Trakheesi.

c) Получение Trakheesi number, необходимого для размещения объявления на онлайн-платформах, и указание его на портале с рекламируемым объектом недвижимости

Компания (в том числе занимающаяся сдачей собственной недвижимости) может получить Trakheesi permit на 1 месяц (84 AED / месяц) или 1 год (1 020 AED / год) на ОДИН тип публикуемых объявлений (например, только реклама в печатных изданиях).

В случае если планируются разные способы размещения рекламы недвижимости (например, на сайте с объявлениями и в печатных изданиях), необходимо получить Trakheesi permit на каждый из них отдельно.

Отдельно получаются Trakheesi permits и на размещение рекламы строящихся и уже построенных объектов недвижимости.

d) Ежегодное продление лицензии и иных разрешений

Все компании в ОАЭ обязаны ежегодно продлять действие своих лицензий.

В случае ведения компанией брокерской деятельности необходимо ежегодно продлять действие всех Broker Card и пересдавать экзамен от RERA.

В случае получения компанией разрешения на публикацию рекламы недвижимости, оно также подлежит ежегодному продлению.

*Стоимость услуг действительна на июль 2024 года. В выставляемые инвойсы будет включен НДС – 5% от оказанных услуг.

**Стоимость пакета может варьироваться в зависимости от количества акционеров, вида лицензии, размеров офиса (от размера офиса зависит количество резидентских виз).

***Для получения более подробной информации по определению стоимости сопровождения открытия счета обращайтесь к вашему консультанту в GSL.

****Стоимость подготовки финансовой отчетности, а также проведения аудита деятельности компании определяется исходя из времени, затраченного на выполнение работ по ставкам от 100 до 400 USD в час, в зависимости от типа работы и квалификации занятого специалиста, но не менее 2 200 USD – стоимость аудита отчетности c минимальным количеством операций.

Резидентская виза дает возможность:

• проживания в стране;
• получения статуса налогового резидента (при соблюдении дополнительных условий);
• открытия банковского счета;
• аренды жилья с заключением официального договора;
• подключения услуг мобильной связи;
• получения водительского удостоверения.

Владельцам недвижимости в ОАЭ доступны 2 варианта оформления резидентских виз:

1. Сроком действия 2 года для владельцев недвижимости стоимостью свыше 750 000 AED (~ 204 200 USD).

Для поддержания действительности визы необходимо въезжать в ОАЭ как минимум 1 раз каждые 6 месяцев (не отсутствовать в стране свыше 6 месяцев).

2. «Золотая» виза сроком действия 10 лет, если стоимость недвижимости превышает 2 000 000 AED (~ 545 000 USD).

Требование приезжать в ОАЭ каждые полгода к держателям золотых виз не применяется.

• Размер инвестиций в недвижимость – от 750 000 AED.
• Требования к объекту:
  • должен быть в стадии завершающего строительства;
  • должен находиться в полной собственности инвестора; если в один и тот же объект недвижимости инвестируют несколько лиц, сумма инвестирования каждого инвестора должна составлять не менее порогового значения для получения визы (750 000 AED); суммы инвестирования исчисляются пропорционально долям в праве на недвижимость;
  • допускается недвижимость как жилого, так и коммерческого назначения.
• Инвесторам старше 60 лет необходимо дополнительное разрешение для получения резидентской визы.
• После получения резидентской визы инвестор может оформить резидентские визы для членов своей семьи.
• Срок действия резидентской визы – 2 года. По окончании срока действия резидентская виза может быть продлена на следующий двухлетний срок без ограничения по количеству продлений, при условии, что квалификационная недвижимость остается в собственности инвестора.
• Необходимо удерживать инвестиции на протяжении всего срока действия визы. В случае продажи недвижимости резидентская виза подлежит аннулированию.
• Данная категория визы не дает право на работу в ОАЭ. Члены семьи инвестора могут работать по найму при условии, что работодатель выступит в качестве спонсора для оформления рабочей визы (таким образом, статус резидентской визы будет изменен).

Основной пакет документов:

• свидетельство о праве собственности (электронная копия);
• паспорт, текущая виза;
• фотографии («паспортного» размера, на белом фоне);
• справка об отсутствии судимости, выданная в ОАЭ.

Процедура

Требуется согласование в нескольких ведомствах:

• получить в Департаменте полиции Дубая справку об отсутствии судимости;
• подать пакет документов в Земельный департамент и ожидать решения по заявлению;
• после получения положительного решения по заявлению подать в миграционную службу документы на оформление резидентской визы и ID карты, пройти медицинский осмотр и сдать биометрию.

Сроки оформления

Срок оформления визы инвестора – около 4 недель.

Получив резидентскую визу, инвестор может приступить к оформлению резидентских виз на членов семьи: супругу/супруга, несовершеннолетних детей, незамужних совершеннолетних дочерей, совершеннолетних сыновей до 25 лет, родителей, находящихся на иждивении (визы для родителей выдаются на 1 год).

Для оформления виз для членов семьи потребуются паспорта, действующие визы, фотографии, полисы медицинского страхования, легализованные документы, подтверждающие родство (свидетельство о браке, свидетельство о рождении), Non-Objection Certificates.

*Стоимость услуг действительна на дату направления настоящего предложения. В выставляемые инвойсы будет включен НДС – 5% от оказанных услуг.

• Размер инвестиций в недвижимость – от 2 000 000 AED.

• Требования к объекту:
  • с 03 октября 2022 г. допускаются не только объекты недвижимости, находящиеся в стадии завершенного строительства, но и объекты в стадии строительства, приобретенные у утвержденных застройщиков;
  • с 03 октября 2022 г. допускаются объекты, приобретенные с привлечением заемных средств от определенных местных банков;
  • допускается владение несколькими объектами недвижимости общей стоимостью от 2 000 000 AED.
• Инвесторам старше 60 лет необходимо дополнительное разрешение для получения резидентской визы.
• Срок действия резидентской визы – 10 лет. По окончании срока действия резидентская виза может быть продлена на следующий срок.
• После получения резидентской визы инвестор может оформить резидентские визы для членов своей семьи.
• Данная категория визы не дает право на работу в ОАЭ. Члены семьи инвестора могут работать по найму при условии, что работодатель выступит в качестве спонсора для оформления рабочей визы (статус резидентской визы будет изменен).

Основной пакет документов:

• свидетельство о праве собственности;
• паспорт, текущая виза;
• 2 фотографии («паспортного» размера, на белом фоне);
• полис медицинского страхования.

Процедура

Процедура оформления визы проводится в Земельном департаменте Дубая.Получив резидентскую визу, инвестор может приступить к оформлению резидентских виз на членов семьи: супругу, супруга, несовершеннолетних детей, незамужних совершеннолетних дочерей, совершеннолетних сыновей до 25 лет, проходящих очное обучение, и родителей, находящихся на иждивении (для родителей виза выдается на 1 год).

Сроки оформления

Срок оформления визы инвестора – 2 – 3 недели.

Для оформления виз для членов семьи потребуются паспорта, текущие визы, фотографии, полисы медицинского страхования, легализованные документы, подтверждающие родство (свидетельство о браке, свидетельство о рождении), Non-Objection Certificates.

*Стоимость услуг действительна на июль 2024 года. В выставляемые инвойсы будет включен НДС – 5% от оказанных услуг.

В случае прекращения действия основания, по которому была выдана виза (например, в случае ликвидации компании, выхода инвестора из состава акционеров, расторжения трудового договора сотрудника с компанией), резидентская виза должна быть аннулирована.

Стоимость аннулирования визы зависит от категории визы, а также от местонахождения заявителя (на территории ОАЭ или за пределами ОАЭ).