Греция готовит «золотые визы» за портфель квартир: какова реальная налоговая нагрузка?
В Греции обсуждают новую модель Golden Visa: инвесторам хотят разрешить получать ВНЖ не за один крупный объект (€400 000 – €800 000 в зависимости от региона), а за портфель из нескольких квартир при условии их долгосрочной аренды.
Идея дает больше свободы, но требует трезвого расчета налогов. Разбираем экономику вопроса:
Сколько придется платить с аренды?
С 2026 года действует прогрессивная шкала подоходного налога:
Как это работает на практике? Ставки применяются ступенчато к каждому диапазону, а не ко всей сумме сразу.
Пример: четыре квартиры с долгосрочной арендой по €800 в месяц принесут €38 400 в год. После стандартного вычета 5% налог составит €9 216 (эффективная ставка — около 24%). Добавьте к этому ежегодный налог на недвижимость — ENFIA.
Важно: списать реальные чеки за ремонт или страховку физлицам обычно нельзя — действует фиксированный вычет 5%.
Исключение — редкие программы модернизации, позволяющие уменьшать налог в течение пяти лет в пределах €16 000.
Что выгоднее: оформлять на себя или через греческую компанию (IKE)?
Компания (IKE): платит 22% налога на прибыль, позволяет учитывать реальные расходы и амортизацию.
Но при выводе дивидендов добавляется еще 5% (итоговая нагрузка на распределенную прибыль — около 25,9% плюс бухгалтерия).
Итог: для небольшого портфеля из 3–4 квартир регистрация компании часто не имеет смысла — чистый доход сопоставим с оформлением на физлицо, а хлопот больше.
Запрет Airbnb и реальная доходность
Для объектов по Golden Visa действует строгий запрет на краткосрочную аренду (штраф до €50 000 плюс риск потерять ВНЖ). 
Новая программа создается как раз для пополнения фонда долгосрочной аренды, поэтому рассчитывать доходность придется по ставкам долгосрочного рынка, которые в курортных зонах ниже потенциальной посуточной выручки.
Главный итог
Новая Golden Visa за портфель квартир удобна для диверсификации рисков, но налоговой революции она не отменяет. Считайте доходность и расходы заранее и ждем официальных правил нового закона!
