ФЛИППИНГ В ДУБАЕ: правда, которую вам не расскажут в рекламе

В ролике:

• как работает флиппинг недвижимости в Дубае
• сколько можно заработать на перепродаже квартир
• реальные цифры доходности аренды
• риски краткосрочной и долгосрочной аренды
• стоит ли покупать недвижимость на стадии строительства
• почему цены в Дубае выросли за последние годы
• как инвесторы выбирают объекты для покупки
• какие ошибки могут «съесть» всю прибыль

Отдельно обсуждаем юридические и финансовые нюансы сделок, скрытые расходы, окупаемость объектов и реальные кейсы инвесторов.

Если вы рассматриваете инвестиции в недвижимость ОАЭ, хотите понять рынок Дубая или изучаете стратегию флиппинга — это видео поможет увидеть картину без рекламных обещаний и мифов.

Катя Пал (ведущая программы «Осознанная релокация»): Итак, Артём, очень приятно снова Вас видеть. Мы в Дубае. Представьтесь, пожалуйста, в Вашей новой роли.

Артем Неволько (Специалист Whitewill): Здравствуйте. Меня зовут Артём Неволько. Я работаю в компании Whitewill. Мы после нашей встречи стали заниматься флиппингом на Bluewaters и в Royal Atlantis в Дубае.

Катя: Компания Whitewill занимается флиппингом. Сейчас мы расскажем, что это такое. А Bluewaters — это район, где мы находимся.

Артем: Да. Но я хотел бы уточнить, что компания Whitewill занимается больше брокериджем. Это основная наша форма деятельности. Мы помогаем нашим клиентам по их запросу найти лучшее место для проживания в Дубае, в Лондоне, в Москве. В Майами мы открыли весной офис. И сейчас ещё открываем офис в Омане. Мы уже его нашли, получаем там все разрешения, документы, строим. То есть у нас по всему миру сейчас открывается большая сетка.

Основной профиль — это всё-таки поиск объектов недвижимости и продажа действующих квартир у наших клиентов: они с нами покупают, потом с нами продают, сдают в аренду. Мы весь спектр услуг в этом плане предоставляем. 2 года назад нам пришла идея заняться флиппингом на Bluewaters, поскольку мы купили для нашего владельца однушку здесь по cancellation от Meraas. Здесь такие бывают истории (в Дубае), что текущий владелец не может платить по payment-плану, и застройщик по очень выгодной цене выкидывает на рынок квартиру.

Катя: Это называется cancellation, то есть отмена.

Артем: Это очень выгодные сделки. Мы успели как раз для Олега купить такую квартиру.

Катя: И это была инвестиционная квартира, которую впоследствии вы переделали?

Артем: Мы вместе посмотрели её, и он решил, почему бы сейчас не сделать ремонт хороший, обставить её. Потому что ремонт, который предоставляют застройщики в Дубае, очень простой по меркам Москвы и Лондона. Наши клиенты высокого достатка привыкли к более хорошему качеству.

Катя: Мы заметили тоже, что есть какой-то базовый ремонт и сложно представить себя в таком интерьере.

Артем: В таком пространстве.

Катя: Да.

Артем: Мы называем это — царство плитки и белых стен. Очень похоже на стоматологический кабинет.

Артем: Вторая идея была в том, что у людей, которые сюда приезжают отдыхать или не живут здесь долго, нет времени достаточного, чтобы заниматься здесь ремонтами. Им просто хочется сделать покупку и…

Катя: Красивую квартиру, в которую они могут просто приезжать и отдыхать.

Артем: Поэтому мы не только делаем ремонт, мы покупаем всю мебель, покупаем подушки, простыни, одеяла.

Катя: То есть всю обстановку?

Артем: Да. Вплоть до какой-то кухонной утвари. Меняем всю технику, ставим хорошие сушилки, стиральные машины. Это апгрейд называется.

Катя: А что такое флиппинг?

Артем: Флиппинг — это, по сути, когда ты купил квартиру без ремонта у застройщика или на вторичке, произвёл этот апгрейд и продал. Сама по себе операция называется флиппинг. Успешная продажа — это флиппинг.

***

Катя: Итак, Игорь, очень приятно. Мы в Дубае. Представьтесь, пожалуйста, для наших зрителей.

Игорь Шульга (Клиент GSL Law & Consulting): Меня зовут Игорь Шульга. Я ваш клиент и поклонник.

Катя: Клиент компании GSL Law & Consulting.

Игорь: Да. Уже много лет.

Катя: Мне как раз было бы интересно услышать о Вашем клиентском опыте. Вы приехали в Дубай, сейчас здесь живёте уже некоторое время и смотрите разные объекты недвижимости на предмет покупки или аренды. Я так понимаю, есть какие-то терзания?

Игорь: Да. Потому что жизнь очень быстро меняется. И как-то она у нас тоже поменялась резко совершенно. Можно сказать, случайно даже, потому что впервые в Дубай я приехал не как турист, не как путешественник, который селится в гостинице, а специально снял квартиру, чтобы почувствовать, что такое квартира, что такое комьюнити (модное слово). Такой приобрёл опыт именно отсюда, с Bluewaters, потому что здесь были друзья, потому что здесь мы останавливались в Caesars Palace, который сейчас называется Banyan Tree. Здесь было место, которое…

Катя: То есть Вы сначала поселились в Bluewaters, где мы сейчас находимся?

Игорь: Да, я специально поселился в Bluewaters.

Катя: И какое впечатление?

Игорь: Впечатление на самом деле хорошее, поскольку это единственное место, которое носит приватный характер. Здесь очень много ресторанов. Здесь есть магазины с понятной едой для нас. Здесь есть весь сервис.

Катя: Здесь очень много русскоговорящих семей.

Игорь: Подавляющее большинство. Здесь в ресторанах обслуживающий персонал говорит по-русски. Этот остров можно сказать уже не Bluewaters, он уже русский остров.

***

Катя: Вы рассказывали, что люди, приехавшие из разных стран, выбирают свои районы в Дубае.

Артем: Да.

Катя: А расскажите про русскоязычные районы.

Артем: Русскоязычные районы? Опять же Bluewaters.

Катя: Здесь, где мы находимся и где, собственно, вы покупаете.

Артем: Да. Порядка 60% здесь уже населения (на Bluewaters) — это русскоговорящие.

Катя: 60% острова?

Артем: Да, 60% острова.

Катя: Я заметила, кстати. Мы сидели в кафе и практически на за каждым столиком сидели русскоязычные посетители.

Артем: Да, совершенно верно. Соответственно, друзья любят…

Катя: Рядом селиться.

Артем: Нет смысла селиться где-то в Даунтауне и тратить по 40 минут, по часу иногда по 1,5, если пробки, чтобы съездить к кому-то в гости. Поэтому люди, конечно, пытаются экономить своё время и находиться рядом с друг другом. Плюс — здесь есть всё абсолютно. Недавно баня открылась русская — «Forrest».

Катя: Очень актуально! В такой жаркой стране ещё и баня.

Артем: Она полностью забита. В выходные невозможно на лавку сесть. Причём приходят не только русские, что интересно.

Катя: Прямо русская баня? С печью?

Артем: Русская. С печью. Также детский садик здесь открылся.

Катя: Детский садик — понятно. Сложно печь себе представить в этой жаре.

Артем: Сейчас же не сезон и начинает холодать уже.

Катя: Очень холодно становится. Целых 30°.

Игорь: Я ещё решение не принял, поскольку у меня двойная задача стоит (я её разделяю): это и инвестиции, и приобретение для личного пользования. Есть свои «за», есть свои «против». Есть квартиры, которые после флиппинга, который наши ребята делают.

Катя: То есть они покупают, делают реновацию?

Игорь: Делают очень хорошую реновацию. Действительно, под запросы клиента. Это стоит дороже. Иногда это стоит столько же. Они в этом выигрывают однозначно, поскольку ты смотришь квартиру, которую сдавали на стадии сдачи 5 лет назад, и смотришь, которая после апгрейда. А цена одна и та же. Естественно, психологически тянешься к лучшему за те же деньги.

***

Игорь: Один брокер сказал, что этот комплекс продали чуть ли не за пару часов?

Артем: Да.

Игорь: Клондайк. Что тогда продавцам делать? Вообще делать нечего.

Артем: Да.

Игорь: Такое модное слово «флиппинг». Говорит: «Мы занимаемся флиппингом. Это…»

Артем: У нас это флиппинг.

Игорь: Яркий пример, да.

Артем: Мы самые большие флиперы в Дубае. У нас уже было сделано 50 квартир и продано 25.

Игорь: За сколько?

Артем: За 2 года.

Катя: Квартиры после флиппинга, наверное, смотрите для себя?

Игорь: Да. Они настолько хороши, что нет смысла их сдавать.

Катя: А если для инвестиций, то я так понимаю, лучше покупать на стадии строительства или до стадии строительства? Или всё же для инвестиций тоже можно купить что-то уже готовое?

Игорь: Я не рассматриваю стадии строительства. Всё-таки мне ближе покупать то, что я вижу. Очень часто всё, о чем рассказывают, что показывают на картинке (масса примеров здесь есть), не соответствует ожиданиям. Поэтому всегда есть какое-то расстройство.

Катя: Но, с другой стороны, быстро растёт цена.

Игорь: Говорят, что она быстро растёт. В динамике тоже можно за последние 3 года посмотреть — она действительно была ниже, стала выше. С экономической точки зрения почему так произошло? Есть масса факторов, которые, так скажем, не системные, а случайные. Которые могут повлиять, когда ажиотаж, когда резкий спрос в связи с политическими событиями и так далее. Я ещё пока не пришёл к единому мнению, что же повлекло такой резкий скачок. Потому что с точки зрения себестоимости строительства, с точки зрения качества строительства, с точки зрения локации, я всё-таки склоняюсь к тому, что цена завышена.

Катя: Что уже сейчас завышенная цена и впоследствии продать будет сложно по такой цене?

Игорь: Да. Я месяц этим занимаюсь, пока у меня такое ощущение.

Катя: Вы сейчас здесь месяц и постоянно смотрите какие-то объекты?

Игорь: Постоянно, каждый день.

***

Игорь: Окупаемость 25 лет, я считаю, что это не совсем. Но если мы разделим, что они гарантируют и всё. Какой у Вас подход? Мне интересно.

Артем: Часто к нам приходят, понимая, что у нас здесь 21 квартира, и просят её сдать их клиенту в аренду. Брокер приходит и говорит: «А вы можете моему клиенту эту квартиру не продать, а сдать?» И у нас из-за этого появляется некая Big Data. Мы понимаем, сколько какая квартира может стоить, исходя из какого-то адекватного предложения, которое поступает от брокера. У нас был эксперимент — мы хотели несколько квартир сдать, чтобы после этого их как арендный бизнес продавать с ГАБом. И мы выходили на 7% по аренде.

Мы можем каким образом сделать? Мы можем подписать контракт о том, что мы обязуемся сдать за определённую сумму денег эту квартиру. Вы её, допустим, покупаете после подписания договора аренды. Надо просто выстроить юридически таким образом схему, чтобы мы не остались с этим арендатором, который нам в целом не нужен. То есть мы можем это сделать «step bt step»: сначала найти этого покупателя, подписать с ним годовой договор в Ejari (это всё будет заверено) и потом с ними продать.

Игорь: Я смотрел один объект, очень мне понравился. Красивое всё. Они говорят: «Даже как инвестиция мы гарантируем, что Вы получите 8% годовых». Я говорю: «Хорошо, давайте посчитаем». Цифры же упрямая вещь. Начинаем считать, у меня получается 3,5% годовых. Они дают, сколько аренда, сколько оплата услуг…

Артем: Сервиса.

Игорь: Сервиса, да. И какая стоимость покупки? У меня получается 3,5%. Откуда 8 берётся? Причём, это не первый случай, не второй, не третий. Здесь, Вы говорите, что можно 7%?

Артем: Да.

Игорь: То есть это реально?

Артем: Да, это реально. Причём быстро. У меня было несколько кейсов последних по проданным квартирам. Иногда клиент приходит, говорит: «Слушай, мы решили её сдать. Помоги нам, пожалуйста, найти клиента на аренду». Я говорю: «Я особо этим не занимаюсь, но могу попробовать через нашу инфраструктуру это сдать быстро». И действительно быстро получилось. За 3 или 4 дня мы нашли на трёшку арендатора, ему сдали. И сейчас счастливы все.

Игорь: Долгосрочно?

Артем: Конечно. То есть всё, что связано с шорт евро, больше даёт денег, процентов на 30.