Как найти надежного застройщика в Дубае?

19.06.2026

Как выбрать надежного застройщика в Дубае? Какие районы считаются самыми перспективными для инвестиций в недвижимость ОАЭ? Что такое Escrow Account, чем отличаются Freehold и Leasehold, и действительно ли можно заработать на покупке квартиры на стадии котлована?
В этом интервью с представителем Azizi Developments мы подробно разбираем рынок недвижимости Дубая, инвестиционные стратегии, доходность объектов, перспективы района Dubai South, проект Azizi Venice и будущий небоскреб Burj Azizi.

Как выбрать надежного застройщика в Дубае? Какие районы считаются самыми перспективными для инвестиций в недвижимость ОАЭ? Что такое Escrow Account, чем отличаются Freehold и Leasehold, и действительно ли можно заработать на покупке квартиры на стадии котлована?

В этом интервью с представителем Azizi Developments мы подробно разбираем рынок недвижимости Дубая, инвестиционные стратегии, доходность объектов, перспективы района Dubai South, проект Azizi Venice и будущий небоскреб Burj Azizi.

Вы узнаете:

Как проверить застройщика перед покупкой недвижимости?
Какие гарантии существуют для инвесторов в Дубае?
Почему локация важнее бренда девелопера?
Как работает система Escrow Account?
Что выгоднее: квартира или вилла?
Какие районы Дубая считаются перспективными для роста цен?
Как оценивать ликвидность объекта?
На что обращать внимание при покупке недвижимости на стадии строительства (Off-Plan)?

Это видео будет полезно инвесторам, предпринимателям и всем, кто рассматривает покупку недвижимости в Дубае для жизни, аренды или сохранения капитала.

Расшифровка стенограммы

Катя Пал (ведущая «Осознанной
релокации»): Мы в Дубае, в офисе Azizi. Мне очень интересно узнать про
недвижимость в Дубае. Расскажите, пожалуйста. Представьтесь.

Кристина (менеджер в Azizi): Меня зовут Кристина. Я являюсь сейлз-менеджером в Azizi. Наша компания
находится в самом сердце Дубая.

Катя: Дубай
сейчас - это огромная индустрия недвижимости. Как выбрать? Почему эта компания,
а не та?

Кристина: Я могу
посоветовать именно для клиентов, для наших инвесторов. Надо выбирать не именно
застройщика, надо выбирать правильную локацию и facility, то есть всё, что
находится рядом. Потому что когда мы инвестируем наши деньги, нам надо
понимать, откуда деньги будут возвращаться. Застройщика мы выбираем по
репутации. По всему, что он вовремя доставляет. В основном в Дубае у нас с этим
проблем нет.

При выборе застройщика в Дубае инвестор обычно смотрит на несколько ключевых факторов: репутацию девелопера, сроки сдачи предыдущих проектов, локацию, инфраструктуру, условия оплаты, а также юридический режим сделки. На практике сильный девелопер - это не только громкое имя, но и понятная экономика проекта: где он строится, кто там будет жить, как объект будет сдаваться и насколько легко его потом продать.

Катя: Я слышала,
что здесь все застройщики обычно выполняют свои обязательства. В срок всё
сдают. И можно не волноваться. Если ты инвестировал деньги и через 3 года
должна быть готова квартира, так и будет.

Кристина: Конечно,
потому что у нас в Дубае есть эскроу-счет (Escrow
Account). Это так называемый дубайский счёт - когда клиент
оплачивает, деньги находятся не у застройщика, деньги у находятся у правительства
Дубая. И когда застройщик выполняет свои обязательства (достраивает дом),
только тогда Дубай даёт деньги застройщику.

Катя: Получается,
что правительство Дубая гарантирует, что ты получишь свою квартиру вовремя.

Кристина: Конечно.
Если клиент знает, что такое эскроу-счет. Потому
что не все агенты рассказывают про это. Если есть эскроу-счет, то даже если с застройщиком
что-то случилось и на стадии котлована квартира не достроилась, застройщик возвращает
деньги.

Один из важных критериев выбора застройщиков в Дубае - наличие эскроу-счета по проекту. Это специальный защищённый счёт, на который поступают деньги покупателей. Средства не должны свободно использоваться девелопером до подтверждения этапов строительства. Для инвестора это снижает риски, особенно при покупке на стадии котлована. Но важный момент - перед сделкой нужно отдельно уточнять, как именно структурирован проект, зарегистрирован ли он в регулирующих органах и по какой схеме проходят платежи.

Катя: На каких
объектах ваша компания специализируется? Есть ли здесь деление рынка
между застройщиками?

Кристина: Мы можем
строить маленькие квартиры (8 этажей), также мы можем строить большое
комьюнити. Сейчас у нас будет в феврале Burj Azizi.
Это будет второе здание по высоте, как Burj Khalifa. Мы специализируемся на том,
чтобы для клиента было правильное
инвестирование - возле метро, с высоким ROI.

Azizi Developments - один из заметных частных девелоперов Дубая, работающих в разных сегментах рынка: от жилых комплексов средней этажности до крупных мастер-планируемых проектов. В интервью компания делает акцент на двух преимуществах: локации с инвестиционным потенциалом и гибких планах оплаты. Среди ключевых направлений, упомянутых в беседе, проекты в районе Dubai South и анонс высокого проекта Burj Azizi.

Кристина: Также у
нас есть вилы. Мы запустились на Dubai South. Это возле самого большого аэропорта
Аль-Мактум. Это такая инвестиция, когда ты инвестируешь на стадии котлована: 50%
- во время строительства и 50% - по окончанию. Многие зарубежные клиенты не
знают об этом. Не в каждой стране вы можете оплатить 50% - во время
строительства и 50% - по окончанию.

Катя: Первые 50%
вносятся единым платежом?

Кристина: Мы делаем
рассрочку. Это в течение 2 лет.

Катя: А как
вообще выбирать лучше? На Ваш взгляд. Квартира или дом: что выгоднее, с точки
зрения инвестирования? Лучше квартира или частный дом?

Кристина: Я
думаю, скорее всего, это квартира в правильной локации, потому что цены именно
на квартиры в данное время в Дубае уже выросли на 20% на стадии котлована. Конечно, квартиры выбирать лучше именно на стадии котлована.

Покупка на стадии строительства или off-plan - один из самых популярных способов инвестирования в Дубае. Основные плюсы: более низкая цена на старте, рассрочка, потенциал роста стоимости к сдаче. Но есть и нюанс. Инвестор покупает не готовый актив, а обещание будущего объекта. Поэтому особенно важно проверять девелопера, документы, сроки, эскроу, а также понимать, будет ли этот объект ликвиден после ввода в эксплуатацию.

Катя: Скажите, эта
башня будет выше Burj Khalifa или такая же?

Кристина: По
проекту она должна была быть выше, чем Burj Khalifa. Но шейх Мухаммад бин Заид,
не разрешил строить башни выше Burj Khalifa. Вот тут будет по проекту второе
самое большое здание. Оно будет называться Burj Azizi.

Катя: При этом
они собираются его строить между двумя уже существующими. И технологически это
возможно? Почемы бы не выбрать где-нибудь в чистом поле место и
построить там огромную башню?

Кристина: У нас будет
официальный запуск именно в феврале. И в феврале мы уже узнаем. Соответственно,
наверное, года три.

В интервью отдельно упоминается Burj Azizi - амбициозный высотный проект компании. По словам представителя Azizi, речь идёт о башне примерно в 136 этажей, который позиционируется как один из самых масштабных будущих объектов девелопера. На момент записи интервью проект находился на этапе предварительного запуска. Строй-площадка уже обозначена, но публичная презентация и детальные параметры должны были уточняться позднее.

Катя: Меня вообще
поражает, насколько активный рынок недвижимости в Дубае. В основном люди покупают,
чтобы жить или чтобы инвестировать?

Кристина: В
основном инвестируют и уже для дальнейшей своей жизни, потому что аренда в
Дубае тоже очень высокая. В основном это однушки, двушки. То есть люди
уже обеспечивают свою дальнейшую жизнь.

Катя: Есть такой, я так понимаю, миф, что здесь нельзя купить недвижимость
в собственность, а есть какой-то период на 99 лет. Откуда это взялось?

Кристина: Leasehold - это на 99 лет. И freehold - это уже пожизненно. Когда клиент
покупает квартиру в Дубае, ему важно понимать, прочитать договор купли-продажи,
уточнить у своего сейлз-менеджера, у своего брокера - это freehold или leasehold.

При выборе застройщика и объекта в Дубае важно понимать не только цену и локацию, но и тип права собственности. Freehold - это полноценная собственность. Объект можно продавать, передавать по наследству, дарить. Leasehold - долгосрочное право пользования, как правило, на 99 лет. Для инвестора это не всегда проблема, но это влияет на стратегию владения и восприятия актива. Поэтому один из базовых вопросов перед покупкой: какой именно правовой режим у объекта?

Катя: Хотела
спросить по поводу доходности от вашей недвижимости. Сколько? Если я, допустим,
покупаю квартиру как инвестицию.

Кристина: Мы
когда начинали строить Венецию (наш проект в Дубае на Dubai South), мы его продавали
по 480 000 дирхам. Сейчас одна студия стоит 800 000 дирхам, хотя стройка
ещё не завершена.

Катя: Ещё даже не
завершена.

Кристина: Это
всего лишь за 6 месяцев. То есть в данный момент цены выросли на 20% на стадии
котлована. У нас будет готовый проект в 2026 году, и мы уже ждём, что как
минимум он вырастет в 2-3 раза. И капитал, получается, будет на 45%.

Катя: Если все
такие умные, и все хотят купить на стадии котлована, потому что это дешевле, то
кто же покупает уже построенную квартиру?

Кристина: Это в
основном те люди, которые уже хотят заехать жить. Они не думают, что будет
происходить потом.

Рост цены на этапе строительства - один из главных аргументов в пользу off-plan покупки. Но инвестору важно различать маркетинговый потенциал роста и реальную ликвидность. Если объект подорожал на бумаге, это ещё не означает, что его легко продать по этой цене быстро и без дисконта. Поэтому при выборе застройщика нужно смотреть не только на стартовую цену, но и на то, кто станет конечным покупателем: инвестор, арендатор или человек, который будет жить в этом районе сам.

Катя: Как
определить правильную локацию?

Кристина: Мы должны
понимать, куда сейчас идёт Дубай. В данное время - это новый город Dubai South.

Катя: Движется на
юг и поэтому…

Кристина: Да, это
где будет самый большой аэропорт Аль-Мактун.

Катя: Там
строится новый аэропорт, который будет самым большим аэропортом мира.

Кристина: Да, там
будет работать около, представляете, 350 000 человек. Эти люди
по-любому будут арендовать рядом, им нужна будет перепродажа.

Даже сильный застройщик не гарантирует успех инвестиций, если выбрана слабая локация. В Дубае стоимость аренды и скорость перепродажи сильно зависит от того, что находится рядом: метро, деловые районы, аэропорт, туристические зоны, школы, торговая инфраструктура и новые точки роста города. Именно поэтому вопрос, где строится проект, часто важнее вопроса: как называется застройщик.

Кристина: Мы начнём
с наших вилл. Это наши виллы. Это как раз локация, про которую я Вам говорила - Dubai
South. А это и есть Azizi Venice. Это наш проект. Тут находится, соответственно,
большая интернациональная опера. Здесь у нас находится бульвар. Также у нас
есть метро. Из каждой квартиры есть собственный выход к лагуне.

Катя: На какой
стадии этот проект сейчас находится?

Кристина: Сейчас уже
некоторые квартиры дошли до 70% завершения, хотя проект будет готов именно в 2026
году, во втором квартале.

Azizi Venice - один из флагманских проектов компании в районе Dubai South. В интервью он подаётся как крупная мастер-планируемая комьюнити с лагуной, жилыми резиденциями, озеленением и внутренней инфраструктурой. Ключевая ставка здесь делается на развитие самого района, близость к будущему крупному транспортному узлу, новым рабочим местам и дальнейшему расширению города на юг.

Кристина: Также у нашей компании есть ипотечный банк. Допустим, ваш клиент оплатил 50% за 2
года, и у него больше нет налички (что-то случилось). Наша компания предоставит
ему ипотеку, оплатит её. И он уже будет платить ежемесячно.

Катя: То есть
можно получить ипотеку прямо в вашей компании?

Кристина: Прямо в
нашей компании.

Катя: А какой
процент?

Кристина: Как в
банке, всё то же самое. Это 8% будет.

Если вы выбираете застройщика в Дубае, вот базовые вопросы, которые стоит задать перед покупкой: Есть ли у проекта эскроу-счет? Какой режим собственности: freehold или leasehold? Какие реальные сроки сдачи, и какова история сдачи у девелопера? Кто целевой покупатель или арендатор в этой локации? Какая инфраструктура уже есть, а какая только обещана? Насколько ликвиден объект на вторичном рынке, и какие условия рассрочки, ипотеки и штрафов при выходе из сделки? Именно эти вопросы помогают отличить красивую презентацию от действительно сильного проекта.

***

Катя: Получается,
выбор застройщиков Дубае - это не только имя компании, это всегда сочетание
нескольких факторов: репутация, защита сделки, формат собственности, платёжный
план и главная локация.

Алекс Каддур
(специалист GSL): Именно так нужно понимать нюансы,
и тогда инвестиция будет более осознанной.

Катя: На рынке
Дубая застройщиков много, но логика выбора всегда одна. Сначала проверка
проекта и локаций, потом красивые обещания. И чем лучше инвестор понимает
базовые правила игры, тем меньше шанс ошибиться с выбором девелопера. А чтобы
понять, как выбирать застройщика не только по обещаниям, но и по документам,
условиям сделки и реальным рискам, мы попросили прокомментировать этот вопрос специалиста
GSL в Дубае.

Алекс: Если
говорить о выборе застройщика в Дубае, то на практике должны проверять не
только сам проект, но и всю структуру сделки. Покупателю стоит заранее понимать,
какой у объекта правовой режим: freehold
или leasehold. Есть ли у
проекта эскроу-счет? Как устроен договор купли-продажи? Какие есть ограничения
на предпродажу? Какие дополнительные расходы возникнут после покупки, и как в
реальности будет считаться доходность? Особенно это важно при покупке на стадии
строительства или дистанционно, когда инвестор принимает решение в основном по
презентации. Поэтому оптимальный подход - сначала независимая юридическая и инвестиционная
проверка и только потом внесение депозита или бронирование объекта. Если вы
выберете застройщика в Дубае, лучше сравните не только проекты, но и риски условия
владения и сценарий выходя из инвестиций.

Катя: Если вы
рассматриваете покупку недвижимости в Дубае, важно не только выбрать проект, но
и правильно проверить структуру сделки. Контакты для консультации оставим в
описании.