Плая Дель Сол / Playa Del Sol распродана! Что это значит для инвестора в ОАЭ?

• почему инвесторы выбирают недвижимость в Дубае и ОАЭ;
• что такое Off-Plan и Expression of Interest (EOI);
• как работают эскроу-счета и насколько защищён покупатель;
• как проверить застройщика перед покупкой;
• чем Ellington Properties отличается от других девелоперов;
• какие районы Дубая и ОАЭ сегодня наиболее перспективны;
• почему ликвидность проекта важнее красивых рендеров;
• как проходит дистанционная покупка недвижимости;
• сколько сегодня стоят квартиры в Дубае.

Алекс Каддур (Специалист GSL): Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Дубае, важно не ограничиваться красивой презентацией проекта и обещанными цифрами доходности. Перед сделкой стоит проверить застройщика, юридический статус объекта, наличие эскроу-счета, условия договора, платёжный график, возможность перепродажи и дополнительные расходы, а также реальную ликвидность объекта. Особенно это важно, если покупка проходит дистанционно или приобретается на стадии строительства. Правильная проверка до внесения депозитов помогает снизить риски и выбрать проект, который соответствует именно вашей инвестиционной стратегии.

Катя Пал (ведущая «Осознанной релокации»): А теперь посмотрим, как это работает на практике на примере одного из известных застройщиков Дубая — Ellington Properties. Итак, Александр, здравствуйте. Мы в Дубае. Очень приятно. Пожалуйста, представьтесь.

Александр (Специалист Ellington Properties): Меня зовут Александр. Я работаю в Ellington уже практически 3 года. В Дубае в целом нахожусь 4 года. Успел также немножко поработать брокером. Но было принято такое решение — сразу к одному из самых лучших застройщиков. Поэтому я здесь.

Катя Пал: Компания Ellington — это один из застройщиков. Расскажите, пожалуйста, почему Дубай и почему Ellington?

Александр: Во-первых, прежде всего Дубай, конечно же, — это очень выгодно. С позиции инвестиций, это очень привлекательно. Здесь, наверное, одни из самых высоких ставок возврата на инвестиции в мире. Плюс, конечно же, прирост на стоимость очень хороший. В среднем по Дубаю, можно сказать, что возвратные инвестиции в районе 6-7%. В наших проектах это всегда выше — уже порядка 8,5-9% — это возвратные инвестиции. И прирост. Среднюю цифру достаточно сложно сказать, потому что в портфолио конкретно нашей компании сейчас 10 различных локаций, поэтому от локации очень сильно будет отличаться. Минимально, наверное, в районе там 12-13% в год прирост. И максимально — есть кейсы до 25% в год. Практически в течение года X2.

Катя: Это касается тех проектов, которые покупаются на стадии котлована?

Александр: Конечно. Всё, что касается нашей компании, это только Off-Plan и только на стадии котлована. Причём, в большинстве своём (процентов 90 случаев) — это прямо первые месяцы или даже иногда недели после старта, потому что проекты очень быстро продаются.

Катя: То есть вы продаёте только на стадии котлована?

Александр: Да.

Катя: И, собственно, только этим и занимаетесь? Вторичного рынка у вас нет?

Александр: Да, совершенно верно.

Катя: Я знаю, что здесь очень безопасно покупать недвижимость. Расскажите для наших зрителей, почему это так?

Александр: Верно. Здесь всё очень сильно контролируется государством. Здесь очень защищены обе стороны: как покупатель, так и продавец. Допустим, с позиции покупателя. Если вдруг застройщик задерживает строительство больше, чем на год официально, на застройщика такая большая пеня начинает капать, что это очень сильно становится невыгодно.

Катя: Сколько может составить?

Александр: Если просрочка идёт больше года, то есть на второй год уже пошла, это может составлять всю прибыль от проекта конкретного. Поэтому застройщики в целом здесь не задерживают строительство.

Катя: Были какие-нибудь в истории компании случаи, когда задержался проект?

Александр: Да, на самом деле было. Не секрет. Из 55 проектов мы задержали два примерно на год. Может быть, даже один на 1,5 года. Но эти оба проекта на основной стадии строительства, когда только запускались, попали именно в локдаун, и вследствие этого очень сильно задержались.

Катя: Хорошо. Насколько я знаю, ещё и деньги тоже застрахованы? То есть когда я покупаю квартиру, я плачу не напрямую вам.

Александр: Да. Через эскроу-счета. Всё через эскроу-счета. Это государственные счета. Каждый отдельный счёт подвязан на отдельный проект. Когда вы приобретаете квартиру, мы деньги как застройщик не получаем, мы их получаем только после сдачи.

Катя: А кто получает?

Александр: Пока что они зачисляются на специальный счёт. Эскроу-счет.

Катя: Это государственный счёт?

Александр: Да, государственный счёт.

Катя: То есть я отдаю деньги государству, и вы их получите, когда вы уже отдадите мне квартиру.

Александр: В случае, когда мы закончим полностью строительство. Поэтому покупатель очень сильно защищён.

Александр: Когда у нас есть анонс… Не только у нас, у большинства застройщиков анонс нового проекта. Допустим, мы можем сказать, что через 2 недели у нас запускается новый проект, и с этого момента мы начинаем собирать expression interest.

Катя: Расшифровывается как «выявление интереса»? То есть получается, что вы ещё даже не начали строить, а только рассказали о том, что собираетесь строить. И уже в этот момент начинаются продажи?

Александр: Верно. Зачастую у нас даже нет брошюры, презентации и рендеров. Даже такое бывает.

Катя: Даже не на что посмотреть, а люди уже покупают.

Александр: Да, визуала нет. Не совсем покупают. Здесь как раз момент expression interest — люди вносят какой-то депозит минимальный. Такое обычно по многим проектам.

Катя: Сколько?

Александр: 25 тысяч дирхам — порядка 7 тысяч долларов. Этот депозит полностью возвратный.

Катя: Мне нужно внести депозит для того, чтобы потом купить квартиру?

Александр: Чтобы была возможность на запуске принять участие.

Катя: Когда будет брошюрка напечатана.

Александр: Да. Потому что очень часто такое бывает, когда проекты буквально за пару дней полностью распродаются, и люди потом приходят через 2-3 дня, через неделю после запуска. А ничего уже нет, они очень расстраиваются.

Катя: А как зарабатывается репутация? Расскажите.

Александр: Репутация только по истечении времени.

Катя: Если такие большие пени, если так всё со всех сторон защищено государством, как можно быть недобросовестным застройщиком?

Александр: На самом деле можно многими другими факторами поступиться. Допустим, такими, как качество или какой-то нехороший дизайн. Это может быть какая-то недобросовестная, не совсем хорошая локация. Многие застройщики заявляют более высокие цифры в плане доходности, чем это получается в реале.

Катя: Расскажите, пожалуйста, какая процедура покупки. Какие нужны документы? Что у меня должно быть? Какие комплаенсы я буду проходить?

Александр: Ещё один из больших плюсов приобретения недвижимости в Дубае, что по сути дела клиенту даже нет никакой необходимости присутствовать здесь.

Катя: То есть даже сюда не нужно приезжать для того, чтобы купить здесь какую-нибудь недвижимость?

Александр: Верно. Единственное, что нужно на первом этапе — это копия паспорта, предоставление чека к оплате expression of interest, то есть выявление интереса, чтобы участвовать в каком-то проекте. И, в принципе, всё. Ещё один небольшой документ нужно будет заполнить: контактные данные клиента и как мы будем в дальнейшем с ним связываться (почта и номер телефона), и преференции — его пожелания по апартаментам. Это всё.

После этого, если мы находим конкретные апартаменты, клиент их согласен бронировать, мы бронируем. Потом уже должен быть сделан перевод. Мы предоставляем всю необходимую документацию для международных переводов. Инвойс для банка либо есть у нас здесь фирмы, с которыми мы сотрудничаем в плане кэша. Сейчас это очень популярно, с криптовалютой связано. Если у клиента есть криптовалюта, мы можем её здесь реализовать сразу в наличные, и уже наличными внести оплату.

Когда мы подготовим договор купли-продажи (SPA он называется здесь), мы просто по почте клиенту вышлем, он его подпишет, вышлет нам обратно две копии. Мы одну из них опять подписываем и ему отправляем.

Катя: Сколько занимает процедура?

Александр: В течение пары месяцев всё уже должно быть закончено.

Катя: Сколько занимает строительство?

Александр: Строительство в среднем от 2,5 до 3,5 лет, вне зависимости от размера, локации, этажности проекта. 2,5 года — это именно от момента, когда мы запускаем проект.

Катя: Расскажите про особенности вашей компании. Что строите вы? На чём концентрируетесь и почему?

Александр: Ellington 10 лет уже на рынке недвижимости Дубая. Это получается половина времени жизни рынка недвижимости как такого. Рынок недвижимости в Дубае очень молод. Мы, получается, 10 лет уже на рынке, и репутация очень хорошая. Все Ellington знают за хорошее качество.

В парадигме развития нашей компании качество — это один из наименее весомых сегментов. До него ещё более важным является дизайн, потому что в современном мире дизайн — это очень важно. И плюс то, что Ellington фокусируется на дизайне. Это, наверное, квинтэссенция всего, что можно найти в Дубае. Дело в том, что мы очень сильно фокусируемся на деталях, маленьких, казалось бы, незначительных деталях, но впоследствии они приобретают просто колоссальную комбинацию, к которой человек привыкает.

Катя: Вы же делаете не только внешний, но и внутренний дизайн интерьеров помещений.

Александр: Верно. И эти детали выражаются во всём, буквально на всех уровнях, начиная от расположения проекта по сторонам света — где восход, где закат, сколько часов солнце возле бассейна. Потом лобби — там то же самое. Допустим, у вас Coffee Station никогда не будет рядом с рабочей зоной, чтобы эти люди не мешали друг другу. Бассейн там детский будет отделён от взрослого, чтобы люди хорошо, комфортно отдыхали.

И в самих апартаментах то же самое. Вы заходите — у вас зона для ключей, зона на кухне для грязных губок, в гардеробной специальные крючочки, всё очень удобно. Нет никаких мёртвых зон в квартире. Об этих деталях индивидуально по каждому проекту нужно уже рассказывать.

Александр: Все квартиры сдаются Semi-furnished, то есть наполовину обставлены, без мягкой мебели. В дальнейшем, когда клиент заезжает, он уже сам для себя обставляет мягкой мебелью. А два фактора, которые я упомянул — хорошее качество и дизайн — это на самом деле не самое главное. Есть ещё главенствующий самый фактор.

Катя: Что же это?

Александр: Это эксклюзивность. Это то, что очень немногие могут предоставить на рынке недвижимости Дубая.

Входная группа. Заходите. Здесь представлены двуспальные апартаменты плюс ещё комната для maid. По стандарту вы входите в кухню. Для наших русскоговорящих клиентов это достаточно странно. Но в Дубае все так строят. Здесь абсолютно нормально. Единственный плюс, что мы можем сделать со своей стороны, — предоставить какую-то зону хранения при входе. Есть специальная зона для ключей, для каких-то вещей. Это тоже в Дубае достаточно редко. Но вообще в целом концепт использования пространства очень здоровый.

Катя: Всё удобно.

Александр: Всё очень здорово. Всё на своих местах. Грамотно распланировано — что, где и как должно быть. Зона хранения, кухонная, USB-плагины, зарядки, подсветка — всё очень удобно. Такие маленькие какие-то детали, фишечки, которые упрощают жизнь.

Катя: Да, это очень ценно. Такая светлая квартира, красивая.

Александр: Более светлый дизайн. Здесь у нас будет обеденная зона, гостиная зона и выход на балкон. Балкон, конечно же, должен быть открытый. Но мы в офисе-шоуруме, поэтому здесь он закрыт. Идём дальше. Попадаем в гостевой санузел. Здесь все зоны хранения — тиковое дерево, натуральный цельный мрамор. Только очень хороший европейский материал бренда. Первая спальня, гардеробная — полностью всё сделано, вплоть до мелочей, каких-то приятных удобностей. Санузел. Если это двуспальные апартаменты, то в одном из санузлов будет всегда ванная, а в другом — душевая кабина. Конечно же, отдельно постирочная будет.

Катя: Ой, какая большая.

Александр: Да, у меня клиенты шутят, что можно кого-то поселить. А это maid room — комната для горничной. Мы сделали как кабинет.

Катя: Она без окна?

Александр: Она без окна, поэтому называется кабинет. Тем не менее она со своим собственным санузлом, поэтому можно использовать как комнату для горничной.

Катя: Здорово. Сколько метров эта квартира?

Александр: Эта порядка 125 кв. м квартира.

Катя: Такая большая.

Александр: Это two bedroom, стандартный размер для нашей компании, когда у вас очень высокая востребованность и маленькое количество юнитов, то есть Low Supply. Прошу прощения, мой русский уже начинает страдать за столько лет в Дубае. Востребованность очень высокая, а юнитов много нет, поэтому цена всегда растёт быстрее, чем на рынке.

Очень много хороших здесь примеров классных районов. Мы сейчас находимся в Business Bay. У нас прямо за окном классный район, называется Dubai Peninsula. Классный застройщик Select Group. Мы вообще никогда плохого ничего не говорим про других застройщиков, хотя есть что, но тем не менее. После сдачи будет около 4,5 тысячи апартаментов в этом комплексе.

В среднем в Дубае около 70-80% всегда по всем проектам — это инвесторы. Юзеров небольшое количество. Получается, будет 3,5 тысячи конкурентов, которые захотят после сдачи сделать то же самое, что и вы: продать, сдать. И это основной фактор, который не даёт цене возможности расти выше рынка. Она будет флуктуировать по рынку.

В наших проектах в среднем 200-300 апартаментов. Есть проекты, в которых 100 апартаментов. Допустим, за нашей спиной классный проект. У него всего 88 квартир. Получается, у вас будет 60 инвесторов или 3 тысячи инвесторов. Примерно как-то так это работает. Когда у вас мало конкурентов, за счёт этого и цена всегда растёт чуть-чуть быстрее.

Катя: Просто в одном объекте малое количество квартир.

Александр: Да, конечно же, верно. Ну и плюс этим…

Катя: И этим создаётся эксклюзивность.

Александр: Да. На самом деле так и есть. Мы как застройщик не строим массовые колоссальные застройки. Мы всегда выбираем лучший плот, лучший проект, ставим его один, все в него хотят попасть, но там всего 100 квартир. Поэтому цена гораздо быстрее растёт, чем рынок.

Александр: Это был самый крупный проект из всех, что мы запустили.

Катя: Называется Playa Del Sol, верно?

Александр: Playa Del Sol называется. Там было чуть больше 500 апартаментов. 516 апартаментов. Первые 400 апартаментов мы продали в первый день launch. Допустим, возьмём One Bedroom, то есть…

Катя: Односпальный апартамент.

Александр: Примерно 70 кв. м — односпальные апартаменты. И ценовой диапазон варьируется и в дирхамах от 1,5 млн до 1,9 млн. Если мы говорим в долларах, примерно, от 450 тысяч до 550-600 тысяч.

Катя: Это прямо на берегу?

Александр: Это прямо на берегу. У проекта нет собственного пляжа, что на самом деле конкретно в этой локации является огромным бонусом. Эта локация называется остров Марджан в Рас-эль-Хайме. Здесь будет казино. Буквально в 3 минутах от нашего проекта будет первое на всём Ближнем Востоке казино.

Катя: Да.

Александр: Колоссальный поток туристов будет течь на этот остров. Поэтому если у вас будет собственный пляж на проекте, это наоборот небольшой минус, потому что очень сильно будет страдать именно приватность. Будут постоянно посторонние люди вокруг вашего проекта.

Александр: Обратите внимание на данный проект — называется Watercrest. Это очень интересный проект, потому что это редкость. Это проект, представленный в виде таунхаусов и отдельно стоящих вилл. Здесь всего лишь 83 юнита, из них 30 отдельно стоящих вил и чуть больше 50 таунхаусов. Таунхаус — это в Дубае один из самых популярных видов жилья, потому что его любят и семьи, и очень хорошая инвестиция, и вы как бы в двухэтажном доме, но который гораздо ниже стоимости, чем отдельно стоящая вилла. Очень привлекательно именно в плане стоимости. И в целом это закрытая gated community — всё приватно. У вас будет консьерж на входе, охрана, шлагбаум и такой небольшой приватный садик у каждого апартамента.

Андрей: Сейчас мы находимся возле макета нашего последнего проекта. Запуск был буквально 2 недели назад. Проект располагается в районе Meydan. Здесь уменьшенная форма самого района представлена. Район очень интересен. Он находится прямо напротив заповедника. Это знаменитый дубайский заповедник, в котором фламинго. На самом деле это единственное натуральное живое пятно в Дубае, которое не умрёт, если за ним не ухаживать. Там очень красивые мангровые заросли и натуральная живность. В районе будет проходить искусственная лагуна. Это такое место, где можно будет купаться. Она будет длиной 2 км, шириной 50 м и с искусственным пляжем.

Катя: Замечательно. Проект продан?

Александр: Проект продан сейчас процентов на 80.

Катя: Процентов на 80?

Александр: Да. В проекте было 344 апартамента. Из них осталось плюс-минус 30-40, не больше. Здесь квартира (one bedroom) стоит... Здесь нет студий в данной планировке. Во всём районе нет студий. Только крупные планировки. Район как бы приподнятого уровня получается. По стоимости от 1,9 млн дирхам получается. Порядка 600 тысяч долларов.

Катя: За одну спальню?

Александр: Да. 550-600 тысяч долларов приблизительно.

Александр: Здесь представлен макет одного из двух очень классных зданий. Можно сказать по-английски — iconic. Для нас это просто знаковые проекты. Проект располагается прямо на первой линии возле канала. Виды канала и виды Бурдж-Халифы из данного проекта. С противоположной стороны здесь у нас ипподром, за живыми лошадьми можно наблюдать. Очень здорово. Здесь по расположению видно канал, примерно здесь располагается Бурдж-Халифа. У нас всегда самые лучшие локации. Проект называется One River Point, потому что у него собственный плот — земельный участок: один въезд, один выезд. Большинство проектов на Business Bay, они будут делить эти участки. Вы заезжаете, и у вас несколько зданий будет на участке. Наш проект один такой на самом деле на весь бизнес Business Bay.

Катя: Здорово.

Александр: Здесь тоже очень интересный проект представлен. Называется Mercer House. Проект в абсолютно другой локации. Он ближе к Dubai Marina. Здесь у нас получается Dubai Marina, JBI, Пальма, это район JLT. Здесь будут располагаться как раз эти два здания. В проекте восемь бассейнов различных, плюс ещё здесь есть artificial sun beach — рукотворный пляж. Он очень большой, с натуральным песком. Плюс есть небольшой бонус. Это первый проект в Дубае — Residential, то есть резиденция с алкогольной лицензией. У вас прямо на подиуме будет два бара…

Катя: И прямо в бассейн наливают шампанское.

Александр: В бассейне будет бар тоже один.

Катя: И сколько может быть цена?

Александр: Цена квартиры будет очень сильно зависеть от локации.

Катя: Если вилку взять от и до?

Александр: От 1,9-2 млн дирхам и до…

Катя: Вы говорили, что 1,9 млн — односпальный апартамент.

Александр: Мы говорили про конкретный проект в конкретном районе. Если взять минимальный, у нас есть 10 районов портфолио, три из них бюджетные. JVT, JVC, Arjan. В этих трёх районах подобная квартира будет стоить порядка 1,9-2 млн. Это стартовая цена закупки.

Катя: Интересно, самая дешёвая квартира, которая сейчас продаётся?

Александр: Самая дешёвая в этих же районах — это будет студия в районе 800-900 тысяч.

Катя: То есть за 800 — это 200 тысяч евро?

Александр: Примерно так. 200 тысяч евро она будет порядка 40 м. Максимальный левел — это уже если взять Пальму, там цены могут быть на подобные квартиры порядка 20 млн дирхам, то есть уже очень серьёзные цифры.

Катя: Если вам интересны разборы рынка недвижимости Дубая, международных инвестиций, структур владения юридических нюансов сделок, подписывайтесь на Telegram-канал Offshore Insider. Там мы публикуем практические материалы, новости и экспертные комментарии. А больше интервью, аналитики и видеообзоров смотрите на нашем YouTube-канале. Все ссылки также оставим в описании к этому видео.