Ужасы покупки виллы на Кипре. Как их обойти? Юридическое пособие по оформлению недвижимости на Кипре

В нескольких минутах ходьбы от исторического центра Лимасола компания Сайбарко строит Лимасол-Марину, единственный в своем роде, жилой комплекс с собственным яхт-клубом.

Проект представляет собой уникальное сочетание апартаментов с видом на море и роскошных вилл с собственными причалами, либо эксклюзивной водной территорией.

Все это находится недалеко от песчаного пляжа, фитнес-центров мирового класса, разнообразных ресторанов и магазинов, культурных центров и всего того, что нужно для отдыха и развлечений.

***

Александр Алексеев (основатель компании GSL Law & Consulting): Андреас, вообще, если звучит слово «марина», каждому, кто чуть-чуть английский знает, становится понятно, что это для тех, кто имеет какое-то отношение к яхтам, лодкам, любит плавать. Или нет? На самом деле то, что мы здесь вокруг видим, это, по-моему, подтверждает мое предположение.

Андреас Гераклес (менеджер по продажам Cybarco Development Ltd.): Это не совсем так. Потому что марины, как во многих местах принято, они без недвижимости, без жилья. А на Кипре первая марина, которая в Лимассоле, в другом месте - там яхты, катера, а здесь Лимассол-Марина была построена на другой концепции.

Александр: Да, я про это и говорю.

Андреас: Это жилая недвижимость, это коммерческая недвижимость, это спортзал. Лимассол-Марина еще отличается и тем, что находится очень близко к центру города, поэтому люди, которые здесь живут, пешком могут пройти в старый центр города.

Александр: Если я не ошибаюсь, это там как раз старая площадь Лимассола?

Андреас: Да, это старый замок. Вокруг всякие рестораны. Там можно посмотреть очень много старых домов. Какая была архитектура раньше. И архитектор - француз, когда был здесь, тоже походил по Лимассолу и по Никосии и взял архитектурные элементы из истории Кипра, использовал в самом проекте,

Александр: И непосредственно отсюда до центральной площади со всеми ресторанчиками сколько? Метров 300, по-моему?

Андреас: Может, чуть больше, но это где-то 7 минут пешком. Это совсем близко.

Александр: Интересно. Еще что привлекательного есть именно в этом объекте?

Андреас: Что привлекательно? Это просторные квартиры, это дома с собственными причалами. Конечно, мало из недвижимости осталось: сейчас всего 6 апартаментов и 3 дома с собственными причалами.

Смотрите, справа - это Айланд, там остались 2 большие виллы в данный момент, к которым могут причалить яхты до 30 метров. И на другой стороне небольшая вилла с тремя спальнями, с двумя причалами на 12 и на 15 метров.

Александр: Я считаю, что это как раз и привлекательно – то, что она практически завершена. Что Вы говорили? 200 с чем-то объектов и квартир?

Андреас: 285 квартир и домов. Самое главное, что не будет больше таких марин в Лимассоле. Будет только одна марина – Лимасол-Марина, и все. Больше не ожидаем таких проектов.

***

В трех километрах на восток от Лимассол-Марины заканчивается строительство еще одного проекта компании Сайбарко – это жилой комплекс TRILOGY LIMASSOL SEAFRONT. Это сочетание жилой и коммерческой недвижимости с собственной территорией, доступной только для жителей комплекса. Сюда войдут несколько бассейнов, детская площадка, тенистый сад. И все это в паре минут ходьбы от благоустроенного пляжа.

***

Роман Орунтиотис (менеджер по продажам Cybarco Development Ltd.): Проект TRILOGY разделен на 2 фазы. Первая фаза – это передние две башни: западная и восточная. Они сдаются в декабре этого года.

Александр: Сегодня проверили, что там все уже закончено. По-моему, только внутренняя отделка сейчас идет, да?

Роман: Абсолютно верно. Создается впечатление, что проект уже готов. Что касается наружной части, то она готова. Сейчас идут отделочные работы внутри квартир и офисов, потому что западная башня – это комбинация коммерческой недвижимости и жилой.

Это единственный проект на первой линии такого масштаба, который комбинирует именно жилую и коммерческую недвижимость. Восточная башня – это исключительно жилая недвижимость: со второго по 36-й этаж исключительно квартиры. А западная башня – немного выше на 3 этажа, но она соединяет в себе коммерческую недвижимость (офисы) и жилую недвижимость.

У каждой башни есть своя ретрит и спа-зона для владельцев. Для каждой башни она своя. В западной башне это так называемый пик – смотровая площадка с открытым бассейном, с закрытым бассейном, тренажерным залом, перекрытый SPA-зоной, исключительно для владельцев западной башни. А в восточной башне он по формату такой же, но немного другого дизайна.

Александр: И это, по-моему, еще не начали даже строить?

Роман: Нет, северная (Nord Residence) – два блока апартаментов по 12 этажей каждый. Строительство уже идет полным ходом. Больше 70% квартир уже продано. Тем не менее, у нас остались в продаже односпальные, двухспальные и трехспальные квартиры в Nord Residence и двух-, трех-, четырехспальные квартиры в передних двух башнях.

Александр: А чтобы сравнить: двушка здесь и здесь, сколько они стоят?

Роман: Здесь двухспальная квартира начинается от 880 тысяч.

Александр: От скольки?

Роман: 880 тысяч евро стоит двухспальная квартира. В то время как в передних двух башнях двухспальная квартира на данный момент (из тех, которые остались) – начальная стоимость будет 1 800 000 евро плюс НДС.

***

На западном побережье Кипра, прямо на границе национального парка Акамос компания Сайбарко реализует еще один из своих флагманских проектов - Akamos Bay Villas.

Это место с кристально чистыми бухтами и великолепной экологией. Многие жители этого комплекса живут и работают в крупных городах Кипра, а сюда приезжают в свой загородный дом, чтобы отдохнуть от городской суеты.

Это идеальное место для тех, кто ищет уникальную пляжную недвижимость, имеющую индивидуальный стиль и находящуюся в окружении живописной природы, поражающей воображение.

***

Александр: Здесь одно из главных преимуществ – это абсолютное tranquility, тишина.

Андреас: Да.

Александр: И, конечно, надо добавить, что это все… Метрах в двухстах от моря? Это на берегу моря.

Андреас: Да, 100 метров от моря. Мы находимся прямо на воде. Особенно те, которые находятся на первой линии, они выходят из своего бассейна…

Александр: И сразу идут на море.

Андреас: И сразу идут на море. Даже те, которые находятся на второй линии. Я пешком, например, хожу. 1,5 минуты – и я уже на пляже. Это совсем близко.

Akamos Bay Villas называется, потому что он находится рядом с полуостровом Акамас, который нельзя застраивать. Он является национальным парком, и там очень красивые бухты, кристальное море, и есть так называемая Blue Lagune, куда все плавают на яхтах, там проводят время.

Бухта Афродиты находится совсем близко отсюда. 3 минуты туда ехать. Меньше километра здесь все.

Там есть очень интересный ресторан с красивыми видами. Но чтобы ттуда поехать дальше – нужен джип, потому что дорога не очень хорошая. Поэтому большинство плавают на яхтах туда, и там проводят целый день.

Преимущество этого проекта в том, что здесь тихо. Люди, которые отдыхают здесь, наслаждаются этой тишиной. Это совсем отличается от того, что мы строим в Лимассоле.

Александр: А когда проект этот появился? Вы когда начали его застраивать?

Андреас: Мы начали застраивать проект в 2010 году. Мы закончили первую фазу, начали вторую фазу. На данный момент остались 2 виллы уже готовые, трехспальные. И у нас есть следующая фаза - еще 20 домов.

Александр: Право собственности здесь freehold?

Андреас: Freehold, да.

Александр: В отличие от leasehold, который...

Андреас: Который в Лимассол-Марине.

Александр: Понятно. То есть земля навсегда.

***

На данный момент самый большой проект, который строится в Лимасоле – это гольф-курорт Limassol Greens.

Он расположен всего лишь в 15 минутах от центра города и состоит из резиденций в 500 вилл и 250 апартаментов.

Сердце курорта составляет коммерческая зона с теннисными кортами, оздоровительным центром, бассейном и фитнесом. А также ресторанами, кафе и открытым амфитеатром.

Но основное место притяжения – это, конечно же, 18-луночное поле для гольфа чемпионского класса с ультрасовременным клаб-хаусом.

***

Татьяна (менеджер по продажам гольф-клуба Limassol Greens): У нас уже очень много людей, которые хотят приехать и поиграть. Они думают, что у нас уже что-то построено. Но мы еще только-только начинаем делать первые шаги по строительству. Сам ландшафт нашего гольф-курорта уже завершен. Осталось 30-40 сантиметров земли покрыть травой, озеленить, и мы готовы.

Первая фаза проекта будет готова в конце 2024 года. Это будет здание апартаментов Robinson East и Robinson West. К ним – коммерческая зона, о которой я говорила ранее, виллы, которые были уже проданы, и таунхаусы. В сам гольф можно будет играть... Будет плэйбл, как мы говорим, в начале 2025 года. То есть можно уже с клюшкой приходить к нам играть.

***

Александр: Начинаем нашу встречу. Вообще говоря, в рамках проекта «Осознанной релокации» мы делим наши интервью на 2 части. Сейчас у нас интервью – «Методичка, как правильно купить недвижимость на Кипре».

Российские резиденты, как и ранее, вправе приобретать зарубежную недвижимость. Однако со 2 марта 2022 года этот процесс стал сложнее. Для россиян установлен особый порядок совершения сделок с недвижимостью, если она расположена в «недружественном» государстве, либо если ею владеет лицо из такого государства.
Кипр, как государство - член ЕС, находится в перечне «недружественных» государств.

Сделки с недвижимостью из «недружественного» государства совершаются по разрешению, выдаваемому подкомиссией Правительственной комиссии при Минфине РФ.
В самом разрешении подкомиссия может установить условия совершения сделки.
Подкомиссия может выдать как разрешение на сделку, так и отказ.
Для положительного решения важно грамотно подготовить подаваемые документы.

Выглядит разрешение как выписка из Протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии.

Александр: И этот разговор мы ведем мы с Романом, менеджером по продажам компании Сайбарко.

Роман: Все верно.

Александр: Ваша маркетинговая идея, хотя, наверное, надо для чистоты сказать, что, конечно, это не только ваша идея, а многие крупные строительные компании предлагают в объектах пожить. Это очень здорово, когда ты себя к обстоятельствам своей возможной новой жизни применяешь и смотришь на себя внутри этих обстоятельств. Это очень здорово. И мы как раз скажем, что в некоторых случаях компания Сайбарко это предоставляет.

Роман: Для начала клиенту нужно определиться с выбором объекта. Допустим, что клиент остановил выбор на одном из объектов нашей компании Сайбарко. Допустим, это проект Limassol Marina. Человек выбрал конкретную квартиру, которую он хочет купить. Мы начинаем процесс резервации.

Как это происходит? Для того, чтобы зарезервировать квартиру, снять ее с рынка, нам необходимо подписать резервационное соглашение. Это достаточно простой прозрачный документ, который вмещается на одной странице: указываются данные клиента, данные компании и условия, на которых эта сделка будет осуществляться.

Александр: И он не требует оплаты? Этот документ на этом этапе?

Роман: Этот документ как раз и требует оплаты. Если мы упомянули проект Limassol Marina, здесь нужно сказать, что на этот проект резервационный размер суммы будет в размере 20 000 евро.

Есть случаи, когда приобрести недвижимость в «недружественном» государстве можно без получения Разрешения Подкомиссии. Это такие случаи, как:
- Если расчеты идут через зарубежный счет резидента, информация о котором раскрыта ФНС Российской Федерации.
- Расчеты по сделке ведутся через счета типа "С".- Недвижимость безвозмездно приобретают физлица-резиденты.- Недвижимость приобретается по договору долевого участия.
- Недвижимость приобретается в результате сделок со «специальными иностранными лицами» (это те нередизенты, которые находятся под контролем российских юридических или физических лиц , и информация о контроле раскрыта ФНС).

Роман: Сразу как только производится оплата резервационной суммы – 20 000 евро - начинается проверка клиента и происхождения средств клиента.

Александр: И если он не проходит эту проверку, что делать?

Роман: Поэтому сейчас очень актуален этот резервационный документ. Он простой и прозрачный. Но сейчас очень стал актуальным пункт этого документа о том, что если клиент не проходит проверку, то эти 20 000 тысяч ему будут возвращены.

Александр: Возвращаются. Это escrow account какой-то?

Роман: Нет, escrow account на Кипре не практикуется, это account застройщика.

Александр: По смыслу - escrow account.

Роман: По смыслу можно сказать, что escrow account. Но суть в том, что если клиент по какой-то из причин не проходит проверку с банком (например, по истории происхождения средств), эти 20 000 мы ему возвращаем.

Но раз мы уже затронули тему проверки, то можно здесь сказать, что сразу после оплаты 20 000…

Александр: Она начинается.

Роман: Она начинается. Она тоже поэтапная. И банк на первом этапе запросит 3 основных документа от клиента.

Александр: Значит, две организации? Раз – это Сайбарко, и два – банк?

Роман: Нет, здесь важно уточнить, что Сайбарко никого не проверяет. Задача Сайбарко – построить красивые дома, построить красивые квартиры и продать их. То есть проверками никакими наша организация и любой застройщик Кипра заниматься не будут. Это исключительно компетенция банка.

Александр: Какой банк? Их тут небольшое количество. И немного понятна в том числе их позиция, репутация.

Роман: Да, мы для небольшой диверсификации используем несколько банков.

Александр: Очень хорошая идея.

Роман: Это безусловно банки Кипра: Bank of Cyprus, Hellenic Bank и еще у нас есть EuroBank, который тоже в нашем портфолио находится, где все банки.

Здесь важно сказать, что недвижимость на Кипре можно приобрести, оплатив только на счет кипрского банка застройщика.

Поэтому как только оплата 20 000 евро прошла, любой банк Кипра, будь это Hellenic, Bank of Cyprus или EuroBank, запросит 3 основных документа: паспорт клиента, CV (биография клиента) и utility bill – документ, который подтвердит адрес проживания.

Александр: В стране проживания.

Роман: В стране проживания, да, где клиент находится. Банк запросит utility bill, чтобы можно было банку посмотреть и проверить, где клиент проживает.

Александр: Вообще говоря, очень небольшое количество документов. Я предполагаю, что они дальше задают вопросы.

Роман: Все верно. Это мы говорим только про первый этап, про оплату 20 000 евро. Сразу после этого, чтобы не затягивать процессы, банк запросит 3 основных документа. Совместно с этими 3-мя документами банк запросит еще несколько документов. Это, как правило, налоговая декларация клиента в стране проживания. Это банковский statement за последние 6 месяцев.

Александр: Личные.

Роман: Да, личные.

Александр: Не обязательно в стране проживания, я так предполагаю.

Роман: Не обязательно в стране проживания, но из банка, где у клиента счет.

Александр: Я подумал, и, кстати, поэтому я тоже задавал вопрос. А если у клиента счет в одном из этих 3-х банков, которые Вы назвали, то вообще все замечательно?

Роман: Да. Клиент предоставит statement из банка за последние 6 месяцев плюс письмо из банка рекомендательное. Банки Кипра могут запросить, чтобы банк предоставил рекомендательное письмо о своем клиенте.

Александр: Понятно. Значит, шестимесячные выписки, рекомендательное письмо и налоговая декларация - в общем-то не такой большой пакет. И мне вот что важным кажется: здесь Вы совсем не упомянули про то, исследует ли банк происхождение средств.

Роман: Происхождение средств, да.

Александр: Бизнес.

Роман: Обязательно. Уже после того, как клиент предоставляет налоговую декларацию, вспомогательные документы тоже появляются. Такие как зарплатная ведомость человека, если история происхождения средств связана именно с получением зарплаты.

Александр: 2-НДФЛ форма, это я понимаю.

Роман: 2-НДФЛ форма. Это могут быть документы о дивидендах.

Александр: Самый хороший вариант.

Роман: Самый хороший, тоже достаточно распространенный. Или, например, документ о продаже какого-то…

Александр: Имущества.

Роман: Имущества, да.

Александр: Я про коммерческую деятельность. Исследуют ли банки деятельность клиента, его юридических лиц, например?

Роман: Да, мы сейчас с Вами проговорили о документах. Здесь важно упомянуть, что из нашего опыта для ускорения всех этих процессов и успешного результата мы очень рекомендуем нашим клиентам обратиться к какому-либо юристу, который эти все процессы знает и поможет клиенту оперативно и успешно достигнуть результата в получении зеленого света от банка для…

Александр: Вы говорите, я тоже прикидываю это на себя и на своих клиентов. Вообще говоря, если человек понял, что он хочет сделать Кипр основным местом своего пребывания, то ему, конечно, начинать надо с открытия счета.

Роман: Абсолютно верно.

Александр: Он сначала, допустим, к нам обращается, открывает счет как раз для этих целей. Со всех сторон банк на него посмотрит, подумает и в любом случае он тогда не становится заложником решения банка на этапе покупки недвижимости.

Роман: Все верно.

Александр: Счет открыт, деньги перечислены в кипрский банк, тогда уже сделка по покупке просто идеально пройдет, как по маслу.

Роман: Это во многом упростит все дальнейшие процессы и однозначно ускорит сделку.

Для того, чтобы оплата за зарубежную недвижимость была правомерной и не пришлось платить штрафы либо выручать «зависшие» денежные средства необходимо учитывать действующие санкционные ограничения:
- Запрещено вывозить наличную валюту, которая превышает эквивалент 10 000 долларов.- Нельзя снимать наличную валюту со счетов в РФ, открытых после 9 марта 2022 года.- Можно снять не более 10 000 долларов⁣ или эквивалент в евро со счетов в РФ, открытых до 9 марта.- Нельзя переводить в течение месяца со своего счета в РФ на зарубежные счета более 1 000 000 евро или эквивалент.- Нельзя перевести в течение месяца более 10 000 долларов⁣ без открытия счета (например, через систему быстрых денежных переводов).

Александр: Есть ли у Вас отрицательный прецедент? Давайте вспоминать.

Роман: Да, однозначно, отрицательные прецеденты случаются. Как правило, если клиент затрудняется предоставить документы или предоставляет документы на определенный источник доходов, на определенную сумму доходов, а жилье, которое он покупает…

Александр: Явно дороже.

Роман: Здесь на Кипре оно дороже. То, как правило, здесь возникают сложности и бывают отказы от банка. Поэтому здесь очень важно правильно подходить к вопросу истории происхождения средств. Чтобы эти документы подходили и соответствовали друг другу.

Александр: Да, но здесь совершенно очевидная вещь: Вы говорите о соответствии задекларированных сумм.

Роман: Все верно.

Александр: Со стоимостью покупки.

Роман: Да, здесь ничего нет удивительного. Это нормальная практика, что банки обычно…

Александр: Допустим, это будет один критерий. Давайте еще какие-нибудь критерии повспоминаем. Я предполагаю, наверное, факт определенного статуса клиента - Politically exposed person. Наверное, он тоже является предметом отказа со стороны банка, поскольку никто не любит PEPов сейчас.

Роман: Да, есть такая тенденция. Именно по этой причине банки и просят 3 основных документа, про которые мы говорили: биографию клиента, CV, паспорт. Как раз чтобы исключить зачисление средств именно таких лиц, про которых Вы сейчас сказали. Я считаю, что для этого как раз и нужны юристы, адвокаты, которые смогут помочь и эти все процессы ускорить.

Александр: Да, совершенно верно. Мы хотим ориентироваться на какие-то прецеденты, для того, чтобы заранее не наступать на грабли. Поэтому я и спрашиваю, как оно раньше бывало, какие были случаи, которых избежать.

Роман: Два основных случая мы с Вами уже обговорили. Третий пунктик, который вспоминается - банки не очень любят средства, которые связаны с криптовалютами.

Александр: Это важно, конечно, Вы сказали.

Роман: Да. Как мы знаем, криптовалюту достаточно сложно сейчас отрегулировать. Историю происхождения средств, связанных с криптовалютой. Поэтому банки очень неохотно на данном этапе… Возможно, эта ситуация поменяется, но на данном этапе определенные банки не готовы работать со средствами, которые были связаны с криптооперациями. И поэтому здесь у нас тоже были отказы.

Александр: Это хорошо, что Вы сказали. Занимаясь вопросами, связанными с техническими обстоятельствами оплаты, мы, конечно, постоянно сталкиваемся с криптой, и тоже видим, что различные страны и банки разных стран по-разному относятся к этому.

Роман: Все верно.

Александр: Где-то можно столкнуться с объявлениями: продажа недвижимости за крипту. Насколько я понимаюв Эмиратах что-то подобное можно встретить. Хотя это только в объявлениях, дальше все равно возникает вопрос о происхождении средств. Есть Индонезия, где легко получить лицензию даже на криптовалюту и так далее.

Про Кипр мы, конечно, всегда знали, что кипрские банки абсолютно не криптофрэндли, и поэтому заходить с идеей, что я заработал криптовалюту, лучше об этом и не думать. Хотя есть, конечно, варианты, потому что одно дело – я где-то ее наменял у кого-то, и другое дело – намайнил.

Роман: Абсолютно верно. Поэтому даже здесь на Кипре, как я ранее сказал, у нас были отказы, связанные с криптовалютой. Но также должен здесь добавить, что сейчас уже банки потихоньку (не все) предлагают клиентам предоставить аудит криптовалютный. И в том случае, если они будут удовлетворены аудитом криптоопераций, криптосредств, они, возможно, смогут даже рассмотреть. Но не все банки.

Александр: Слушайте, это просто шаг вперед! Я даже и не предполагал, что какие-то сейчас кипрские банки готовы рассматривать, пусть и с аудитом. Что, в принципе, является нормальной практикой.

Роман: Если ты можешь подтвердить историю, связанную с криптооперациями, то некоторые банки (не все, повторюсь) уже готовы рассмотреть сотрудничество.

Александр: Да, это как раз тоже к Вашей рекомендации о том, что начинать процесс покупки надо с юристом.

Роман: С юристами. Комплексно подходить к вопросу.

Александр: Юристы подскажут, во-первых, в каком банке надо открываться. Какие готовы рассмотреть твои криптодоходы. Представить так, чтобы их восприняли. И тогда сделка совершится. Потому что я сплошь и рядом, особенно в прошлом году, да и в позапрошлом, встречался с тем, что сделки по покупке недвижимости просто срываются, потому что банк не принимает деньги.

Роман: Есть такое.

Александр: Хорошо. Приступаем к следующему пункту. Сейчас предыдущие перечисляем: первый – выбор объекта, второй – подписание резервационного соглашения.

Роман: Все верно.

Александр: Третий – проверка клиента. Какой следующий пункт?

Роман: Следующий пункт – когда проверка прошла успешно, происходит зачисление средств застройщику,

Александр: В счет оплаты будущего…

Роман: В счет оплаты будущего жилья. И здесь важно проговорить момент размера первого зачисления.

Александр: В процентом соотношении как они делятся?

Роман: Это важный момент. Это все зависит от…

Александр: Объекта.

Роман: Конкретного объекта. Например, мы сейчас с Вами находимся на проекте Лимассол-Марина. Это готовый проект. Он уже близок к полному завершению. Если проект готов (готов к сдаче, готов к заселению), то, как правило, нужно будет оплатить всю сумму, потому что человек захочет получить объект во владение и начать проживание. Поэтому важный критерий – это оплата всей суммы всего объекта.

Если же это проект строящийся, то здесь тоже важно, на каком этапе находится объект. Если это ранний этап, то, как правило, у нас платежи идут таким способом: примерно 30% – при подписании, 30% – еще через год, 30% – еще через год, и 10% – при сдаче. Если это совсем ранний этап строительства,

Александр: 3 года получается вроде.

Роман: Да. Мы растягиваем, в зависимости от масштабов строительства и от сроков сдачи. Мы растягиваем примерно на весь этот срок.

Если это проект, который будет сдан, например, через полгода, то там уже идет сумма больше. При подписании контракта она может быть 85% и 15% - при сдаче. Здесь хочется сказать, что существует прямая зависимость от этапа строительства.

Александр: Это мы сейчас говорим про оплату. Можно на шаг назад - про оформление сделки. Это простая письменная форма или надо нотариально заверять? Регистрируется ли этот договор где-то в реестре недвижимости? То есть вопрос юридического оформления.

Роман: Что касается вопроса юридического оформления, то это подписание договора купли-продажи. Этот документ на английском языке, как правило. Где прописываются все условия приобретения клиентом недвижимости, этапы оплаты, почему мы про них поговорили. При этом после подписания договора купли-продажи этот договор необходимо зарегистрировать в Налоговой…

Александр: Службе Кипра.

Роман: Службе Кипра, да. Каким способом? Путем оплаты гербовых сборов.

Гербовые сборы или еще их называют на Кипре штамповые сборы, оплачиваются как раз для того, чтобы зарегистрировать контракт в Налоговой службе. Сколько стоит зарегистрировать контракт в налоговой службе? Это тоже зависит от суммы сделки, от суммы стоимости недвижимости.

Одна из самых популярных сейчас сделок на Кипре: 400 000 – 500 000 евро. Штамповые сборы выйдут примерно около 1 000 – 1 200 евро.

Александр: И ее оплачивает продавец?

Роман: Нет. Это оплачивается дополнительно клиентом или его представителем. По нашему опыту, зачастую бывает, что юристы клиента оплачивают или сам клиент оплачивает эту сумму, дополнительно к сумме сделки по самой недвижимости. То есть производится оплата 1 500 евро за квартиру в размере 500 000 евро. И дальше уже идет следующий этап - регистрация контрактов в Земельном кадастре.

Здесь сумма совсем незначительная. Это всего лишь 50 евро – за регистрацию контракта в Земельном кадастре.

Земельный кадастр Кипра – один из самых старейших органов государственных на Кипре. Он существует с 1858 года. И здесь очень схожая система регистрации недвижимости с Англией. По системе английского права.

В двух словах расскажу, для чего необходима и важна процедура регистрации контрактов в Земельном кадастре. После того как клиент зарегистрировал контракт, он получил специальную бумажку - квитанцию о регистрации и тем самым обезопасил свое право о последующей перепродаже недвижимости без его ведома. То есть вся недвижимость регистрируется в Земельном кадастре. Тем самым клиент может обезопасить себя по поводу дальнейшей перепродажи без участия клиента.

Александр: Эти реестры публичные?

Роман: Они публичные.

Александр: Публичные. То есть можно зайти в интернет или заказать?

Роман: Они публичные для определенного контингента: юристы, адвокаты могут запросить.

Александр: Могут, да.

Роман: Обычный человек в интернете, конечно, эту информацию не найдет. Но, тем не менее, представитель клиента, юрист, адвокат могут запросить.

Александр: И информация о собственнике видна.

Роман: Да, о всех собственниках каждого конкретного проекта. Эта информация доступна.

Александр: Понятно. Значит, возвращаясь к чисто процедурным вопросам, Вы сейчас описали эти 2 главных этапа: регистрация сначала в реестре налоговом, потом в кадастровом, земельном.

Роман: Земельном.

Александр: Реестре. Я здесь не вижу необходимости клиенту как-то присутствовать. По сути, все это можно пройти заочно, через юристов.

Роман: Через юриста или мы как застройщик абсолютно бесплатно эти процедуры сопровождаем для всех наших клиентов. И мы проводим это сопровождение абсолютно бесплатно. Клиент оплачивает только actual cost – непосредственно суммы, которые необходимы для регистрации контракта в налоговой. Эти 50 евро, которые необходимы для депозита контрактов Земельного кадастра.

Юридическое оформление покупки недвижимости на Кипре происходит в несколько этапов:
- Сначала покупатель подписывает резервационное соглашение и вносит небольшую сумму за резервацию недвижимости.- После этого начинается проверка банком покупателя и источника происхождения его средств, затем подписывается сам договор о приобретении недвижимости на английском языке.- После чего данный договор регистрируется в Налоговой службе Кипра, где покупатель оплачивает гербовый сбор, размер которого зависит от суммы сделки.- Следующий этап – регистрация договора в земельном кадастре, с оплатой покупателем сбора в размере 50 евро.- И последний этап – получение титула собственности (при первичке примерно через 2-3 года после сдачи объекта в эксплуатацию).

Александр: А может ли юридическое лицо заплатить за клиента?

Роман: Здесь…

Александр: Кипрское. Начнем с более простых вариантов.

Роман: Я понял. Здесь, к сожалению, процессы усложняются. Нужно понимать, что еще достаточно большое количество сделок идет для того, чтобы получить постоянный вид на жительство.

Александр: Об этом еще поговорим.

Роман: Да. Я считаю, что практически невозможно оформить, когда юридическое лицо оплачивает сумму. Конечно, все сложнее. Банки Кипра требуют, чтобы оплата происходила непосредственно от…

Александр: От владельцев.

Роман: Да, от владельцев. Поэтому я не могу сказать.

Александр: Понятно.

Роман: Что-то такое.

Александр: Если у клиента есть кипрская компания, которая за него платит, то и недвижимость будет оформлена на кипрскую компанию.

Роман: Конечно. На кипрскую компанию.

Александр: Понятно. Кстати, я думаю, что для кого-то это вполне себе нормальный вариант. Да и для Вас тоже. Продан объект.

Роман: Да, для нас особой разницы нет. Один из важных моментов – это как раз зачисление средств.

Александр: Понятно. Так, юридическое лицо может заплатить, хотя для Вас это не очень удобный вариант. И самый худший вариант – это то, что просто меняется титул, что собственник будет то самое юридическое лицо.

Юрисдикция этого зарубежного лица. Наверное, понятно, какие здесь есть ограничения. Наверное, различные токсичные страны плюс офшорные территории.

Роман: Да.

Александр: Не рассматриваются.

Роман: Не приветствуются.

Александр: Наверное, европейская компания купила тоже допустимо.

Роман: Желательно.

Александр: Почти самый скользкий вопрос… Самый скользкий я обойду. Почти самый скользкий задам: есть у клиента легальные наличные средства.

Роман: Да.

Александр: Из них он пытается в Европе...

Роман: К сожалению, нет. Наличные средства мы не можем получать.

Александр: В данном случае банк, насколько я понимаю.

Роман: В данном случае даже банк. Но я сказал не случайно «мы», потому что эти процессы идут совместно с банком. Поэтому принять банк наличные средства не может, к сожалению.

Александр: Что наличные нельзя - тоже понятно. Есть ли какой-то выбор среди валют? Допустим, не получается у клиента перевод евро и долларов. Значит, Вы тоже какие-то токсичные валюты не принимаете. А компромиссные валюты – юани, дирхамы?

Роман: Я бы не использовал слово «токсичные валюты».

Александр: Я чтобы не называть определенных слов.

Роман: Нет, такого понятия на Кипре у нас нет по одной простой причине - все платежи проходят в евро.

Александр: Все понятно.

Роман: Поэтому…

Александр: Другие варианты не рассматривают.

Роман: Другие варианты не рассматриваются.

Александр: Тут, конечно, Вы жесткие. Не Вы, а банк в данном случае. Понятно.

Намереваясь приобрести недвижимость на Кипре, чтобы избежать неприятных сюрпризов в процессе, необходимо учитывать особенности осуществления оплаты.
Как правило, всегда осуществима поэтапная оплата. Именно в договоре приобретения недвижимости будут четко указаны этапы оплаты. И чем на более раннем этапе строительства вы приобретаете недвижимость, тем больше может быть срок рассрочки.

Александр: Про оплату мы проговорили, можно выдохнуть. Теперь про оформление прав собственности. Насколько я понимаю, без юриста не разберешься. Значит, мы говорим про freehold или про leasehold?

Роман: Все зависит от конкретного проекта. Например, Лимассол-Марина - это leasehold-проект, потому что проект построен непосредственно на море.

Александр: Насыпной, кстати.

Роман: Да, это насыпная земля. А по европейским законам и по законам Кипра, море не может кому-либо принадлежать. Кусочек моря в данном случае или насыпная земля в море не может принадлежать кому-либо бессрочно. Поэтому как раз Лимассол-Марина – это один из немногих проектов на Кипре, где leasehold.

Александр: А другие все-таки у Вас…

Роман: Как правило, да. Я бы назвал даже 99% других проектов – это freehold.

Александр: Freehold?

Роман: Да, это без каких-либо ограничений.

Александр: Давайте начнем с leasehold, поскольку звучит слово «lease», что предполагает регулярность оплаты. Это значит, что через какое-то время этот срочный договор закончится. Вопрос – через сколько?

Роман: Да.

Александр: И что нужно делать тогда?

Роман: Что касается вопроса, когда он заканчивается, то сейчас все сделки, которые происходят в Лимассол-Марине, сроком до 2134 года.

Александр: Я даже не рискну посчитать, через сколько.

Роман: А если быть точным – октябрь.

Александр: 110 лет.

Роман: Это 111 лет с сегодняшнего момента.

Александр: Это хорошо, потому что я ожидал услышать - 25 лет,

Роман: Нет, это достаточно долгий срок - 111 лет с сегодняшнего дня. Наверное, Вы захотите задать вопрос, что произойдет дальше.

Александр: Я чувствую, что вероятность от негативных последствий, скорее, связана с всеобщим потеплением: все это поднимется и затопит Лимассол-Марину через 130 лет, поэтому вопрос продления собственности уже будет неактуален.

Роман: Нет, он как раз актуален. И многие клиенты этот вопрос задают. У нас есть клиенты, которые собираются жить дольше этого срока.

Александр: Серьезно?

Роман: Даже такие есть, и они очень настойчиво интересуются, что будет дальше. Вы не поверите, но таких у нас достаточно.

Что касается климатических изменений, то проект был построен с учетом возможных климатических изменений. Поэтому уход под воду здесь никак не рассматривается. Что касается продления сроков, сам Лимассол-Марина строится с 2010 года. Первый камень был заложен в 2010 году, и самые первые контракты были в лизинг также, но до 2099 года.

Александр: Тоже достаточно долго.

Роман: Со временем республика Кипр предложила продлить лизинг. Здесь важно сказать, что при покупке недвижимости в Лимассол-Марине как раз по причине лизинга подписываются 2 договора. Один договор подписывается…

Александр: На землю.

Роман: Да, на землю. С государством – Республикой Кипр. И следующий договор подписывается с застройщиком.

Александр: Извините, то есть клиент подписывает контракт с государством?

Роман: С государством, именно так. Потому что море принадлежит государству.

Александр: Понятно. Я думал, застройщик подписывает с государством.

Роман: Нет, именно клиент должен подписывать один из договоров купли-продажи, именно с государством.

После того, как были совершены первые сделки, государство спустя несколько лет обратилось с предложением продлить договор лизинга, еще на 35 лет. Прецедент уже есть первый. Продление лизинга уже свершилось. И это обошлось клиентам в 3% от стоимости контракта. То есть государство предложило, это был не обязательный пункт, продлить уже сейчас действующим клиентам лизинг на 35 лет за 3% от стоимости.

Я вам скажу, что многие согласились, переподписали лизинг, продлили еще на 35 лет. Кто-то остался с лизингом до 2099 года. Посчитали, что для них более, чем достаточно. Поэтому наши клиенты задают вопрос, что будет дальше. Возможно, кто-то беспокоится о передаче в наследство для внуков, для правнуков.

Поэтому такой прецедент был - продление лизинга за 3% на еще дополнительные 35 лет. А дальше, что будет в 2134-м году или ближе к этому времени, уже будет, конечно, зависеть от условий рынка, от конкретного периода.

На Кипре действуют 2 статуса недвижимости: freehold и leasehold. Оба доступны иностранцам.
99% предлагаемых продаж недвижимости - freehold, т.е. она оформляется в безусловное право собственности, аналогичное праву собственности в любой другой стране.
При leasehold покупатель приобретает право владения объектом недвижимости на определенный срок. В случае Лимассол-Марина на 110 лет. А землю под ним берет в аренду государство. В этом случае заключаются 2 договора на аренду земли: с государством и на приобретение недвижимости с застройщиком.

Роман: 99% всех других сделок - freehold, без каких-либо ограничений.

Александр: Давайте про них тогда поговорим. Это получается гораздо проще?

Роман: Да. Здесь процедура простая, но клиентам нравится, что они покупают недвижимость и владеют ею бессрочно. Как здесь происходят процессы? Покупая новую недвижимость у застройщика клиент подписывает договор купли-продажи, где прописано, что это жилье или коммерческая недвижимость находится в freehold, без ограничений, связанных с собственностью.

Здесь важно сказать, что недвижимость на Кипре облагается 19% НДС. Поэтому при оплате в наших прайс-листах указано, что к этой сумме еще добавляется 19% НДС. Что это значит? Если это жилье новое, было приобретено у застройщика с оплатой 19% НДС, то возникает вопрос оформления титула собственности. При оплате НДС клиент освобождается от каких-либо дополнительных оплат в будущем при получении титула собственности, который получается, как правило, спустя какое-то время, как комплекс готов, сдан в эксплуатацию. Приходят государственные службы, проверяют, чтобы комплекс был построен в соответствии с утвержденными планами. Спустя 2-3 года можно оформить титул собственности на жилье. Это происходит бесплатно, если…

Александр: Через 2-3 года, почему так долго?

Роман: Это никак не связано с застройщиком. Это история связана исключительно с государственными службами. Я бы сказал, что это связано с менталитетом киприотов. Они привыкли все досконально проверять. Это пожарные службы и какие-то другие службы, службы, связанные с электроэнергией Кипра. Эти проверки могут затянуться на 2-3 года.

Александр: Мы затронули вопросы налогообложения и проговорили только про НДС. А есть ли какие-то еще налоги, пошлины или еще что-то, что нужно платить в связи с сделкой? И потом я задам вопрос о том, что необходимо платить в процессе эксплуатации.

Роман: Да, все налоги, которые связаны с непосредственно с оформлением сделки, мы с Вами уже проговорили. Дополнительных налогов нет.

Александр: То есть ничего нового здесь не возникнет?

Роман: Да, ничего нового.

Александр: Только НДС возникает?

Роман: Только НДС, который оплачивается. Но он уже входит в ту сумму, которая прописана в контракте. То есть все эти этапы платежей уже включают в себя 19% НДС. Поэтому дополнительных налогов, связанных с оформлением сделки, нет.

Дальше уже будут налоги, которые связаны с эксплуатацией недвижимости. Сразу забегая вперед скажу, что они незначительны.

Александр: Это именно налоги, а не суммы, связанные с эксплуатацией?

Роман: Да, это именно муниципальные налоги. Важно сказать, что в 2017 году была введена поправка в законодательство Кипра, что недвижимость не облагается налогом. То есть любой человек, приобретая недвижимость, не платит налог на недвижимость. Его на Кипре нет. Это большой плюс для нашего покупателя.

Александр: Понял, но есть муниципальный.

Роман: Есть муниципальный налог,

Александр: 100 евро?

Роман: Да, это зависит от…

Александр: Муниципалитета.

Роман: Не от муниципалитета. Это больше зависит от размера жилья. Есть налог на вывоз мусора и налог муниципальный, связанный с канализацией города, он варьируется от 85 до 500 евро. Это максимальный налог, который существует муниципальный.

Немного о налогах.
Само приобретение недвижимости на Кипре облагается НДС по ставке 19%.
Налога на владение недвижимостью на Кипре нет, что приятно.
Зато есть муниципальный налог. Это ежегодный сбор, уплачиваемый владельцем недвижимости, в зависимости от размера объекта. За вывоз мусора, канализацию, освещение мест общественного пользования и т.п. В сумме от 85 до 500 евро.

Роман: Это единственные расходы. Это связано непосредственно с энергией, водоснабжением.

Александр: Давайте тогда про них поговорим. Какие коммунальные расходы необходимо платить в процессе эксплуатации недвижимости?

Роман: В среднем коммунальные сборы на двухспальную квартиру на Кипре варьируются от 180 до 200 евро в месяц, и они будут включать в себя оплату водоснабжения, оплату электроэнергии.

Александр: Насколько я могу догадаться, ваша собственная управляющая компания в дальнейшем обслуживает эти объекты, которые построила? Сколько ей клиент платит в процессе обслуживания?

Роман: Да. У Сайбарко есть компании есть своя управляющая компания, которая называется Be Cyprus. Это компания, которая занимается обслуживанием проектов. И здесь важно разделить обслуживание на несколько видов. Потому что есть обслуживание, связанное непосредственно с уходом за комплекса. Это обязательное обслуживание.

Например, Лимассол-Марина – это жилой комплекс, где есть общие территории, есть общая охрана, есть общие сборы, общая электроэнергия, даже освещение комплекса. Поэтому здесь будут оплачиваться клиентами коммунальные сборы на уход за проектом. Они обязательны. Также и любая другая недвижимость на Кипре: коммунальные сборы будут зависеть от размера вашего жилья. Если это односпальная квартира, то, соответственно, у вас расходы будут меньше. Если у вас четырехспальная вилла с причалом, то у вас расходы тоже будут увеличены.

И это все зависит от процентного соотношения вашей недвижимости ко всему комплексу. Все эти расходы также утверждаются с комитетом владельцев, комитетом жильцов. Поэтому здесь суммы варьируются: это может быть 1 000 евро в год за комплекс, например, из 30 квартир с бассейном.

Александр: То есть на 30 квартир 1 000 евро.

Роман: 1 000 евро в год.

Александр: Это немного. Тогда интересно.

Роман: Или, например, может доходить до 5 000 евро, например, в таком же проекте, как Лимасаол-Марина, где большой комплекс, где много общих территорий, где у вас будет большой бассейн общего пользования, где у вас будет тренажерный зал.

Александр: И тоже это будет на несколько собственников.

Роман: Конечно, эти все суммы - это общий бюджет по управлению комплексом. И распределяется по всем жильцам, по всем юнитам.

Александр: Получается вроде и немного. Тогда интересны Ваши услуги по управлению собственностью.

Роман: В том числе мы предлагаем услуги по управлению собственностью. Это сдача квартир или домов в аренду. Эта практика достаточно популярная на Кипре, и если клиент решил сдать квартиру в долгосрочную аренду, то, как правило, управляющая компания возьмет одну месячную аренду за свои услуги. За нахождение клиентов, за получение депозитов, за проверку недвижимости будет удержана одна месячная аренда.

Если краткосрочная аренда, то там идет соотношение примерно 25% против 75%, которые идут клиенту. 25% удерживает управляющая компания. Важно понимать, что она будет заниматься проверкой недвижимости, нахождением клиентов, получением средств, оплатой платежей, то есть комплексный подход в плане управления недвижимостью.

Александр: Хорошо, понятно. У меня остался вопрос по преимуществу владения недвижимостью на Кипре, и звучит он слишком широко. Я имею ввиду то, чего Вы уже коснулись немножко, - это ВНЖ. Здесь какие-то есть основания?

Роман: Есть закон о получении ВНЖ через покупку недвижимости. Он существует уже достаточно давно. Он распространяется на всех покупателей. Есть возможность получить постоянный вид на жительство, постоянное право на проживание, бессрочное проживание на Кипре с помощью покупки недвижимости, стоимостью 300 000 евро и выше.

Александр: Понятно.

Роман: Здесь есть несколько подпунктов. Чтобы начать процедуру получения вида на жительство, необходимо заплатить минимум 200 000 евро плюс НДС. Начать процесс можно с помощью юриста.

Что важно здесь сказать? При заполнении анкеты на получение вида на жительство с помощью приобретения недвижимости один из критериев – это то, что ваши средства на проживание на Кипре должны приходить из-за границы в размере 50 000 евро.

Александр: За какой срок?

Роман: За год,

Александр: За год.

Роман: Да. И вы должны показать банку, показать Министерству внутренних дел Кипра, что у вас есть доходы из-за границы в размере 50 000 евро. Если вы хотите получить вид на жительство также на вашего супруга или супругу…

Александр: Побольше.

Роман: Вам необходимо дополнительно указать еще 15 000 евро.

Александр: Зависимого члена семьи.

Роман: Зависимого члена семьи. Плюс 10 000 евро - на каждого несовершеннолетнего ребенка.

Александр: Понятно. Наверное, на эту программу никто особенно не обращал внимание длительное время, потому что все ориентировались на паспортную программу. Там другие цифры были. Паспорт – это не ПМЖ, хотя ПМЖ тоже достаточно неплохо…

Роман: Достаточно неплохо. И здесь очень хочется сказать, что вы получаете бессрочное право проживать на Кипре. И члены вашей семьи. Плюс есть очень большая вероятность, что Кипр рано или поздно, мы надеемся, что…

Александр: Рано.

Роман: Это произойдет рано, вступит в Шенген-зону. И тогда это даст право беспрепятственного передвижения и нахождения в других европейских странах, которые входят в Шенген-зону.

Александр: Действительно, не все знают о том, что с шенгенской визой въехать на Кипр можно, а вот с кипрской визой въехать в Шенген нельзя.

Роман: Все верно.

Александр: А можно ли получить гражданство на условиях владения недвижимостью? Только что проговорили, что ПМЖ можно, а гражданство уже нет, это осталось в прошлом. Когда отменили закон?

Роман: В 2020 году.

Александр: Отменили.

Роман: Отменили.

Александр: Закон об инвестиционном гражданстве.

Роман: Но здесь важная поправка - вы не получите возможность получения гражданства через приобретение недвижимости. Но прожив на Кипре легально 7 лет, вы можете подать заявление на получение гражданства. Другими словами, вы купили недвижимость за 300 000 евро, получили ВНЖ, спустя 7 лет вы имеете официальное право уже подать заявку на получение гражданства.

Для иностранцев, инвестировавших в экономику Кипра сумму не менее 300 000 евро, предусмотрена ускоренная процедура представления разрешения на постоянное проживание.
Инвестирование указанной суммы без учета НДС в жилую недвижимость, приобретаемую на первичном рынке, является одним из критериев получения разрешения на постоянное проживание для инвесторов.
Также можно инвестировать в прочие виды недвижимости: магазины, офисные помещения, отели. В этом случае допускается комбинация объектов: покупка как на первичном, так и на вторичном рынке.

Александр: Мы все проговорили.

Роман: Здорово. Спасибо большое.

Александр: Спасибо Вам.

Роман: За приятный разговор.

Александр: Спасибо.