Расширение Европы. Станет ли европейская недвижимость привлекательнее для россиян?

Главная особенность глобального расширения Европы заключается в том, что восемь из 10 стран — новых членов ЕС — Венгрия, Латвия, Литва, Польша, Словакия, Словения, Чехия и Эстония (т. е. все, кроме Кипра и Мальты) — ранее принадлежали к соцлагерю. 1 мая они стали неотъемлемой частью новой объединенной Европы. Что изменится в рамках Евросоюза и за его пределами?

Начнем с изменений географических. Если раньше центром Европы по праву считалась столица Чехии — Прага, то теперь центр Европы переместится в столицу Литвы — Вильнюс. Еще в 1989 г. сотрудники Французского национального географического института сделали заключение, что центр Европы находится в 25 км к северу от Вильнюса. Открытие было увековечено миниатюрной скульптурой, которая, к несчастью, пострадала от рук вандалов. Вместо нее установят монумент в виде пирамиды, на которой будут обозначены все европейские столицы и указано расстояние от них до Вильнюса.

Экономические последствия расширения ЕС менее прозрачны. 10 новых стран-членов увеличат население Евросоюза на 25% , а суммарный ВВП ЕС возрастет всего на 5 — 6%. Население ЕС изменится не только количественно, но и структурно: если 80% населения бывшего ЕС проживало в городах (а в Бельгии этот показатель достигал 97% ), то в новых странах — членах ЕС ситуация прямо противоположная. Доля населения, проживающего в сельской местности, равна 50% в Словении и 57% в Словакии. Предыдущий опыт расширения ЕС показывает, что в подобных случаях дальнейшее развитие рынка недвижимости той или иной страны подчиняется следующему сценарию. Шаг за шагом на территории стран-новобранцев будут появляться новые предприятия. Вокруг них будет разрастаться инфраструктура. Все это значит, что рынок недвижимости этих стран будет на протяжении 10 — 15 лет развиваться опережающими темпами. По оценкам экспертов, только в ближайшие два года на территории вновь вступивших стран будет построено около 3,35 млн кв. м новых торговых центров. Все эти меры гарантируют участникам рынка недвижимости сохранение и приумножение своих средств.

Проведенное компанией Cushman & Wakefield/Healey & Baker аналитическое исследование рынков недвижимости стран с переходной экономикой выявило среди вступающих в ЕС стран три самые перспективные для инвестирования. Ими оказались Венгрия, Чехия и Польша, причем именно в таком порядке. Для составления рейтинга аналитики проводили исследования по 50 различным критериям, включая экономическую и политическую ситуацию, уровень коррумпированности органов власти, структуру рынка собственности, механизмы защиты прав инвесторов и проч. Исследование позволило выявить общий потенциал роста и уровень страновых рисков.

О признании авторитета Венгрии международным риэлторским сообществом говорит и то, что летом прошлого года два из четырех проектов, представленных страной на ежегодном престижном конкурсе Международной федерации участников рынка недвижимости (FIABCI) , завоевали первые места в своих категориях. Призерами стали Библиотека Сабо Эрвин (Szabo Erwin) в категории «общественные здания» и торговый центр «Мамут» (Mammut Shopping Centre) в категории «ритейл». Построенное еще в XIX в. здание библиотеки, известное как Дворец Вейнкейма, катастрофически нуждалось в расширении пространства для хранения все возрастающего фонда. Реставрированный памятник архитектуры был соединен с примыкающими к нему новыми строениями. Современное здание библиотеки вмещает коллекцию численностью 1,1 млн томов — самую большую в Венгрии.

Торговый центр «Мамут» был построен на земельном участке размером 15 га на территории одной из промзон Буды. Он сооружен в виде масштабного атриума, напоминающего собой челюсти гигантского мамонта. На долю девелоперов выпали тяжкие испытания: очистка территории (включая ликвидацию невзорвавшейся бомбы времен Второй мировой войны) и восстановление Памятника жертвам революции 1956 г. Затраты оправдались: на момент торжественного открытия торгового центра в 2001 г. все площади были сданы в долгосрочную аренду.

До некоторой степени Венгрия ассоциировалась у наших соотечественников с офшорами: действительно, здесь можно было регистрировать компании, облагающиеся 3% -ным налогом на прибыль. Недавно ситуация изменилась. «Такие компании можно было зарегистрировать до 31 декабря 2002 г. , а функционировать они могут до 2005 г. , — поясняет партнер компании GSL Law Consult Александр Алексеев. — Теоретически приобрести такую компанию можно, но для нового владельца теряются льготы, ради которых она создавалась».

Для покупателей жилья Венгрия представляется довольно либеральной: иностранные граждане могут приобрести в этой стране практически любую недвижимость и землю, за исключением сельхозугодий. Это право узаконено постановлением правительства Венгрии 7/1996 (ст. 1. 18). По оценке директора агентства Open Invest Олега Поляничко, венгерская недвижимость стабильно прирастает в цене (в среднем на 10 — 15% в год). Миссию «фейс-контроля» взяли на себя муниципальные власти, которые должны выдавать покупателю разрешение на приобретение недвижимости. Согласно статистике в 2002 г. из 739 заявлений, поданных в столичную мэрию, было отказано в 10% случаев, по 74 ходатайствам.

По мнению некоторых участников рынка, подобные меры принимаются для того, чтобы оградить страну от жителей с сомнительным или криминальным прошлым. Впрочем, «турникет» в лице городской администрации можно обойти, зарегистрировав в Регистрационном суде Венгрии компанию со 100% -ным иностранным капиталом и приобретая недвижимость уже на нее.

Наилучшим капиталовложением в Будапеште и его окрестностях считаются удачно расположенные земельные участки, особенно для тех, кто достаточно давно приобрел их. По данным опроса, проведенного «Экостатом», в этом сегменте венгерского рынка недвижимости в 2004 г. ожидается рост цен на 15 — 16% , причем эта тенденция продолжится и в последующие годы. По мнению ряда экспертов, рост цен на земельные участки не связан с вступлением Венгрии в Евросоюз или экономическим ростом, а объясняется исключительно их дефицитом, который сохранится и дальше.

В I квартале 2004 г. цена квартир в Будапеште повысилась в среднем более чем на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2003 г. (с 233 000 форинтов за 1 кв. м до 257 000 форинтов — примерно с $1100 до $1215) , а земельных участков под жилищное строительство — в среднем понизилась более чем на 9% (с 45 300 форинтов за 1 кв. м до 41 180 форинтов — примерно с $215 до $195) , что обусловлено введением с 1 января 2004 г. 25% -ного НДС на реализацию земельных участков.

Налог на покупку жилья в Венгрии разовый. Он выплачивается в течение года после совершения сделки с недвижимостью. В том случае, если стоимость приобретения в новостройке не превышает 30 млн форинтов ($146 341, или 120 000 евро) , налог не выплачивается. Что касается недвижимости на вторичном рынке жилья, то недвижимость облагается налогом по прогрессивной шкале — 2 — 6% от стоимости жилья. Индивидуальные дома и земельные участки облагаются налогом в размере 10% от стоимости покупки. В случае, если покупатель приобретает землю и строит на ней дом в течение четырех лет, он освобождается от уплаты 10% -ного налога.

Преимущества инвестирования в Венгрию уже давно усвоили российские юрлица, особенно компании топливно-энергетического и металлургического секторов. Группа компаний «Газпром» уже приобрела крупнейший в стране завод по производству керамической плитки, открыла на территории Венгрии дочерний банк и планирует участвовать в приватизации государственных нефтяных компаний. А вот российские физлица пока что еще не открыли для себя эту страну.

Другой лидер рынка — Чехия хорошо знакома россиянам. Применительно к этой стране можно даже говорить о существовании русской диаспоры. Здесь работают русские школы, выходят русские газеты, а большинство людей старше 35 лет худо-бедно говорит по-русски. Начиная с 1993 г. свыше 1500 россиян получили чешское гражданство, а вид на жительство имеют свыше 15 000 наших соотечественников. По этому показателю Россия занимает 5-е место в Чехии, уступая Украине, Словакии, Вьетнаму и Польше. Вместе с тем права иностранцев в части приобретения недвижимости ограниченны. Купить квартиру или дом можно, лишь предварительно зарегистрировав на территории страны компанию. В ежегодном исследовании «Мониторинг европейских городов — 2003», проводимом компанией Cushman & Wakefield/Healey & Baker, столица Чехии — Прага заняла самое высокое для стран с переходной экономикой — 17-е место в рейтинге самых привлекательных для ведения бизнеса городов. Прага известна как деловая столица 40% респондентов, тогда как Варшава — только 29% , а Будапешт — 27% участников исследования. Прага также лидирует среди центральноевропейских городов в категории «развивающихся и улучшающихся» — об этом свидетельствуют голоса 10% респондентов.

Что касается цен на недвижимость, то в Чехии они вполне демократичны, не считая, конечно, Праги. Здесь стоимость квадратного метра элитного жилья нередко достигает $2500 — 3000, т. е. не намного ниже, чем в Москве. Зато цены на недвижимость в регионах приятно удивляют: неподалеку от границы с Германией можно приобрести трехкомнатную квартиру в панельном доме всего за $10 000 — 12 000. Налоги в стране довольно либеральные: взимается ежеквартальный налог на недвижимость, который колеблется от 0,1 до 10 чешских крон ($0,003 — 0,33) за 1 кв. м площади в зависимости от назначения помещения. Продавцы недвижимости выплачивают также 5% -ный налог с продаж.

Еще один любимый нашими соотечественниками чешский город — Карловы Вары. Здесь по-русски говорят практически все. Цены опять-таки московские — 1850 евро за 1 кв. м в доме бизнес-класса «Глобус», по отдельным параметрам претендующем на звание элитного. По этой цене предлагаются 1 — 3-комнатные квартиры свободной планировки площадью 53 — 148 кв. м. Дом построен в живописном месте, напротив Императорских Лазней, всего в 300 м от гранд-отеля «Пупп».

В ближайшей перспективе в стране предполагается бум жилищного строительства. Но не в столице, а в так называемых промзонах, которых в Чехии несколько десятков. Для привлечения прямых иностранных инвестиций законодательством страны предусмотрен ряд льгот. Полуфабрикаты промзон «штампуются» на государственном уровне. Выделяются территории, которые обеспечиваются всеми коммуникациями и транспортным сообщением для строительства предприятия. Как правило, иностранные инвесторы ставят сборные модули, завозят технологические линии и начинают производство. Новые рабочие места с более высокой зарплатой провоцируют миграцию в районы промзон.

Прага занимает 3-е место в Европе по дешевизне рабочей силы (лидируют Варшава и Будапешт). Кроме того, сюда стекаются и иностранные сотрудники. Все это не может не влиять на рост спроса на жилье в районах промзон. По некоторым оценкам, рост цен к моменту запуска предприятия достигает 20 — 25%. Отмечается значительный рост цен на жилье в таких городах, как Колин (французско-японский автомобильный завод) , Крнов и Границ. Здесь наблюдалось значительное повышение цен, особенно на однокомнатные квартиры. Однако бум на недвижимость промзон аналитики предсказывают именно в ближайшие 2 — 3 года — когда производство развернется в полную силу.

Польский рынок недвижимости считается одним из самых перспективных. В стране существует более 40 законов, регулирующих правоотношения в сфере недвижимости. По мнению участников рынка, главными являются принятый в 1998 г. Декрет о недвижимости, Гражданский кодекс и принятый в 1997 г. закон «О регистрации прав на недвижимое имущество». Последний, с одной стороны, обеспечивает защиту прав собственников, а с другой — отстаивает интересы кредиторов. Национальной особенностью польского рынка недвижимости является то, что здесь более трепетно относятся к продаже сельхозугодий. Если в Венгрии и Чехии для иностранных приобретателей земель сельскохозяйственного назначения законодательно принят семилетний переходный период, то Польша договорилась с руководством ЕС о 12-летнем переходном периоде.

В Польше взимается налог на недвижимость. Он различается в зависимости от района и типа постройки. Предельные значения: 0,5 злотого за 1 кв. м для земли, 14,36 злотого за 1 кв. м (соответственно $0,12 и $3,5) для жилой недвижимости.

Период шальных денег на польском рынке недвижимости остался в прошлом. Начиная с 2001 г. наблюдается относительная стабилизация. Этот процесс проходит на фоне продолжающейся девальвации национальной валюты — злотого (его курс в 2003 г. снизился на 20% по отношению к евро). Все это привело к оттоку из страны спекулятивных инвесторов.

Цены на недвижимость в Варшаве нельзя назвать низкими. По словам вице-президента Варшавской ассоциации риэлторов Марека Стермашака, цены на квартиры на самых популярных в Варшаве улицах — Мокотов, Жолибож — и в центре города достигают $3000 за 1 кв. м. В домах типовых серий и в непопулярных районах можно найти недвижимость и по цене $1000 за 1 кв. м.

Крупнейшая в Польше Варшавская ассоциация риэлторов в этом году отметила свое десятилетие. В ее состав входят свыше 300 лицензированных членов. Подобно российским риэлторам польские брокеры также учились профессиональным стандартам у американских коллег.

Латвийские и литовские банки долгое время ассоциировались у россиян с офшорными. Сегодня прибалтийские банки не только по-прежнему открывают счета нашим соотечественникам, но и щедро предоставляют ипотечные кредиты под низкие процентные ставки. Так, например, в Эстонии можно получить кредит под 3,8 — 4% годовых сроком до 30 лет. Правда, нужно убедить руководство банка в своей благонадежности. По словам руководителя Управления риэлторов Эстонии Януса Лаугуса, весомыми аргументами в пользу заемщика могут служить наличие счета в эстонском банке, собственный успешный бизнес на территории страны или высокооплачиваемая работа в Эстонии.

Прибалтийские банки остаются одними из самых привлекательных для наших соотечественников за рубежом. Алексеев называет несколько причин, объясняющих данное заключение. «Банки этих стран всегда ориентировались на Россию, а не на внутренний рынок, — констатирует он. — Поэтому их политика была направлена на удовлетворение потребностей российских клиентов». Если западные банки выставляют требования по размеру неснижаемого остатка и минимальным ежемесячным оборотам, то в прибалтийских банках этого нет. Равно как нет и проблем с русскоговорящим персоналом. Но главными козырями прибалтийских банков остается их высокая технологичность: наряду с Америкой они первыми внедряют у себя последние технические новинки. Другой привлекательной чертой прибалтийских банков, по мнению Алексеева, является тот факт, что эти банки оказывали некоторые услуги, связанные с кассовыми операциями, чего не делал ни один из западных банков. Наряду с этим россиян всегда привлекали дешевые тарифы на обслуживание и денежные переводы.

Вопреки некоторым прогнозам, вступление стран Балтии в ЕС никоим образом не повлияло на клиентоориентированность прибалтийских банков. Им удалось, с одной стороны, удовлетворить требования Евросоюза по соблюдению принципа «Знай своего клиента», а с другой — не отпугнуть этого самого клиента.

Недавняя земельная реформа в Латвии позволила иностранцам на равных выступать в качестве покупателя недвижимости. Нерезиденты не могут приобретать только земли, расположенные в государственных пограничных зонах, на побережье Рижского залива и в дюнной зоне Балтийского моря, а также другие земли в защитной зоне общественных водоемов и участки на территории сельскохозяйственных и лесных угодий.

В Эстонии также возможно приобретение земель. Стоимость 1 кв. м различается от $20 в регионах до $1500 (столько стоит престижный участок с подведенными коммуникациями и видом на море). Цены на отдельные земельные участки в центре города еще выше, но такие предложения встречаются настолько редко, что говорить об общих закономерностях не приходится.

Лаугус надеется, что вступление в ЕС увеличит число желающих приобрести недвижимость среди российских граждан. «Пока значительных изменений спроса не наблюдается, но видно, что русские изыскивают новые возможности, — оптимистично заключает он. — Эстонский рынок отличают такие черты, как активность и перспективность: за последние 3 — 5 лет цены поднялись в среднем на 80 — 100%». На сегодня средняя цена 1 кв. м жилья в домах бизнес-класса достигает 18 000 эстонских крон (около $1500). По словам Лаугуса, особенно популярны среди наших соотечественников район Старого города в Таллине и парка Кадриорг, где сохранился дворец Петра I. Считается, что у русских хороший вкус, поскольку покупатели останавливаются главным образом на элитных квартирах.

Литва прославилась в первую очередь малоэтажным строительством: по некоторым оценкам, за последние 10 лет его объемы удвоились. 3 — 5-этажные особняки на 18 — 20 квартир в этой стране скорее не исключение, а правило. Ведется такое строительство и в курортной зоне, например в хорошо знакомой россиянам Паланге. Квартиры в жилом комплексе в 100 м от моря являются достойной альтернативой «домику в дюнах». Дело в том, что граждане стран, не входящих в НАТО или ЕС, не могут приобрести в Литве землю. Приобретение квартиры или дома дает право находиться не территории страны не более 90 дней в году.

Отдельно следует остановиться на таких странах, как Словакия и Словения. Несмотря на то что они держатся особняком, каждой из них уготована в ЕС своя роль. Словакия претендует на роль индустриального тигра. Основатель журнала Forbes Magazine медиамагнат Стив Форбс назвал эту страну «раем для инвесторов». Подобное стало возможным благодаря прогрессивным налоговым реформам, наличию дешевой и квалифицированной рабочей силы, а также гибкому трудовому законодательству. Словакия буквально обрастает все новыми предприятиями. О намерении построить на западе страны, в районе Трнавы, автомобильный завод заявила в январе 2003 г. французская компания PSA Peugeot Citroen. Инвестиции в проект составят $800 млн. Увеличивает производство и братиславский завод Volkswagen Slovakia. А южнокорейская Hyundai планирует реализовать в Словакии очередной региональный проект, инвестиции в который, по предварительным оценкам, составят $1,5 млрд.

Схема приобретения недвижимости в Словакии мало чем отличается от «чешской модели». Главное — чтобы у покупателя была зарегистрирована компания на территории государства, в которой он был бы директором.

В Словакии можно приобрести самую разноплановую недвижимость. Например, уникальный замок с подземельем постройки 1916 г. площадью 6500 кв. м за 1,99 млн евро. Он расположен неподалеку от национального парка Зилина.

А любителей вестернов, несомненно, привлечет ранчо за 2 млн евро в 30 км от венгерской границы и в 60 км от австрийской границы. В период социализма здесь была птицеферма, специализирующаяся на разведении гусей. В 1995 г. ее приобрел частный владелец.

Другое обособленное государство — Словения примечательна в первую очередь тем, что вступает в ЕС первой из бывших республик Югославии. Если раньше она была самой богатой республикой Югославии, то сегодня является самой преуспевающей среди вновь вступивших членов ЕС. Не случайно ведущие рейтинговые агентства — Standard & Poor’s и Moody’s присваивают ей высокие рейтинги.

Словению нередко называют «балканской Швейцарией». Цены на недвижимость здесь отличаются той же стабильностью, что и в Швейцарии: за последние 10 лет они изменились крайне незначительно. Общая закономерность следующая: чем меньше площадь квартиры или дома, тем выше будет цена за квадратный метр. Квадратный метр в студио в центре столицы Словении — Люблянах будет стоить около $1700, а квадратный метр в квартире с тремя спальнями может опуститься в цене до $1300. В регионах цены на недвижимость нередко ниже, чем в столице, но не более чем на 30%.

Относительная стабильность словенского рынка недвижимости объясняется высоким уровнем государственного регулирования, направленного на снижение ставок по ипотечным кредитам. Для молодых семей (до 35 лет) в стране существуют гибкие кредитные программы с плавающей ставкой (+3% сверх базовой). Для некоторых немногочисленных групп населения процент по кредиту может быть снижен. Кредиты выдаются на срок 10 — 20 лет.

Что подвигло такие страны, как, например, Словения или Литва, на скорейшее вступление в ЕС? То, что так последовательно отрицали демократические лидеры новых независимых государств, — пресловутое чувство коллективизма. Ведь живут же без членства в Евросоюзе такие страны, как Швейцария, Великобритания, Швеция и Норвегия. И, надо сказать, очень неплохо живут. А вновь заявившие о себе государства, едва почувствовав вкус свободы, снова изъявили желание подчиняться «твердой руке». Похоже, они ее нашли. .. Информационные бюллетени ЕС отмечают, что группа вступающих продемонстрировала самую высокую за историю ЕС степень организованности и самосознания: законы новых членов были приведены практически в полное соответствие с действующими на территории ЕС, а народ на референдумах проголосовал почти единогласно.

Между тем о формировании единого европейского рынка недвижимости говорить пока что рано. Имея составными частями рынки отдельных стран, он скорее напоминает гигантское лоскутное одеяло. Впрочем, по некоторым параметрам новички все-таки еще отстают. Так, например, риэлторы Литвы, Польши, Словакии и Эстонии еще не вступили в Международную федерацию участников рынка недвижимости (FIABCI) , являющуюся своего рода «знаком профессионального качества».

Покупая недвижимость в странах, вступивших в ЕС, наши соотечественники попадают в некую психологическую ловушку. Новый статус стран подается продавцами как одно из определяющих преимуществ того или иного объекта. В связи с этим возникает вопрос: дает ли владение домом «за бугром» какие-то преимущества его хозяину при получении визы, вида на жительство и т. п. ? Как правило, будучи заинтересованной стороной, риэлторы не могут прямо ответить на этот вопрос. По мнению руководителя московского отделения адвокатского бюро «Серебряный мир» Никиты Белоусова, сколь угодно значимых преимуществ при получении виз, видов на жительство и уж тем более гражданства той или иной страны Европы владение недвижимостью на ее территории не дает. «Проблемы иммиграции нужно решать комплексно, — считает Белоусов. — Лишь в этом случае можно рассчитывать на ожидаемый эффект. На мой взгляд, европейское гражданство легче получить через страны, давно состоящие в ЕС, нежели через вновь вступившие. У последних законодательная база в течение ближайших 2 — 3 лет будет постоянно претерпевать более или менее значительные изменения, с тем чтобы в итоге прийти к соответствию с законодательной системой Евросоюза в целом».

Итак, в какой из европейских стран наши соотечественники предпочитают приобретать недвижимость? Однозначно на этот вопрос ответить нельзя. По мнению вице-президента РГР Григория Куликова, совсем не обязательно, что россияне будут интересоваться хорошо знакомыми государствами, например странами Балтии. «Думаю, что особенной активности на рынках недвижимости этих стран среди наших соотечественников ожидать не приходится. У них есть и будет богатейший выбор: Греция и Испания с их либеральным законодательством в отношении приобретателей недвижимости, “дешевая” Чехия и “курортный” Кипр. Вступление стран Балтии в ЕС не повлияет радикальным образом на их предпочтения», — говорит Куликов.

Отчасти согласен с ним Поляничко. «Наши соотечественники старше 35 лет позабыли Венгрию, а молодое поколение и вовсе не знало эту страну, — говорит он. — Успехом у россиян пользуется недвижимость в странах, имеющих выход к морю, — Турции, Болгарии, Испании. Среди покупателей венгерской недвижимости можно назвать граждан Ирландии, стран Скандинавии и даже Израиля. А вот россиян очень мало. Многие из них ассоциируют зарубежную недвижимость с домом на берегу моря. В Венгрии моря нет».

Что делать тем, кто еще не успел приобрести домик в Словении или квартиру в Будапеште? Продолжать поиски, возможно, расширив их диапазон. Скоро в ЕС вступит новая «партия» стран. Может быть, в Болгарии и Турции, Румынии и Македонии недвижимость окажется более дешевой и привлекательной, чем в Польше, Латвии и Словении.