GSL / Оффшорные конференции, семинары и обучение / Таиланд: жилье 2023. Аренда и покупка недвижимости

Таиланд: жилье 2023. Аренда и покупка недвижимости

17.10.2023
Обновлено: 19.02.2024
count view 115

Все о жилье в Таиланде: как, что и где арендовать? Сколько стоит? Готовая методичка покупки недвижимости в Таиланде.

Все о жилье в Таиланде: как, что и где арендовать? Сколько стоит? Готовая методичка покупки недвижимости в Таиланде.

Как найти жилье в Таиланде? Где искать объявления об аренде? В какой части острова Пхукет жить комфортнее? Кто где селится Какое жилье можно выбрать в Таиланде? Договор аренды: нужно ли заключать? Стоимость аренды жилья на Пхукете. Советы по поиску жилья от Анастасии. Покупка недвижимости на Пхукете. Где покупать недвижимость в Таиланде? Договор купли-продажи недвижимости в Таиланде для иностранца. Этапы покупки недвижимости в Таиланде. Как продать приобретенную недвижимость в Таиланде? Возможность покупки недвижимости в Таиланде за криптовалюту. Сдача в аренду недвижимости в Таиланде. Как организовать?

«…Первое время, когда только приехал, меня практически каждый день штрафовала местная полиция. Но на севере такой вообще проблемы нет…»

«…Я уже даже угрожал, что я сейчас весь район обклею его фотографией с надписью, что здесь мошенники сдают виллу. Но до этого не дошло. Мы в итоге вышли на реального второго собственника этой виллы – тайца. Он приехал, сказал, что мне не надо никаких скандалов, и вернул нам депозит...»

«…Этот год был первый год после ковида, поэтому, ценник был невероятно высокий. Было очень дорого. Было очень сложно снять, практически ничего невозможно..»

«…А когда курс бата к рублю поменялся и стал не один к одному, как тогда, а один к двум, наши клиенты с ужасом обнаружили, что когда у них была рассрочка и они уже выплатили там 30 либо 50 процентов от стоимости недвижимости, а у них уже цена этой выплаты в два раза увеличилась...»

«…Пришел человек с сумкой, получил 10 миллионов бат, и пошел. С этим вопросов вообще никаких нет. Минимальный комплаенс есть, но комплаенс с российской стороны будет гораздо сильнее...»

Расшифровка стенограммы

Катя Трина Пал (автор и ведущая канала "Осознанная релокация"): Как раз подошли мы к вопросу о том, как найти, где жить. Как Вы искали, в каком районе острова, и почему? Где уже удалось пожить?

Максим (владелец проката кабриолетов, в Таиланде с 2014 года): Смотрите, на заметку для тех, кто занимается недвижимостью. Здесь нет такого сайта, как ЦИАН. Очень, мне кажется, здесь бы было актуально, если сделать какой-то тайский локальный сайт для тех, кто хочет сюда переехать на подольше.

***

Кирилл (предприниматель, в Таиланде с 2022 года): А здесь основное - это Facebook Market. Аналог нашего Авито, наверное. Где размещаются объявления о недвижимости, об аренде, о покупке, и в том числе и б/у технике, мебели и так далее. Мы искали объявление там. Есть проблема в том, что очень много неактуальных объявлений. Ты просто садишься на весь день и пишешь по 100-200 этих объявлений. Кто откликается - по ним уже едешь смотришь.

Катя: Получается сайта типа ЦИАН или Авито здесь нет?

Кирилл: Нет.

Катя: Нам уже жаловались, собственно.

Кирилл: Было много попыток их создать теми же релокантами, но не возымело это успеха. Все-таки до сих пор держится на Facebook Market. Это первый вариант.

И второй вариант, который более экономичный - это ты берешь байк или машину и едешь по всему острову, смотришь на таблички «Rent». Старый дедовский метод, но он самый эффективный. Так можно найти самые дешевые варианты, потому что тайцы не любят сильно двигаться. Они считают, я вывеску повешу, и сами люди придут. Так они и делают по большей части. Они повесили табличку: «Сдаю» и дальше ждут, когда приедут. Даже порой нет номера телефона. Ты приезжаешь и по соседям ходишь, спрашиваешь: «А можно номер собственника, чтобы позвонить?». И узнаешь.

Так можно снять в 2-3 раза дешевле, чем на Facebook Market, потому что на Market выкладывают в основном риелторы объявления, а собственники, такие тайцы, которые не знают реальной стоимости объекта, они просто вывешивают табличку. Ты приезжаешь, смотришь, договариваешься и все.

***

Максим: Я здесь жил изначально на юге острова. Когда все приезжают, их затягивает в первую очередь юг острова: это Чалонг, Равай. Я там жил порядка 2,5 лет. Потом я на короткий период уехал в Россию. Вернулся обратно на Пхукет, и так получилось, что я переехал на север острова.

Если взять весь Пхукет, для местных он делится на север и юг. Север – это на самом деле центр острова, где селятся экспаты. На юге, конечно, более расслабленная атмосфера, куда я изначально попал. Но там больше туристов, и в то же время там больше полиции.

Я первое время, когда только приехал, был без прав, и меня практически каждый день штрафовала местная полиция. На севере такой вообще проблемы нет.

На севере спокойнее криминальная обстановка, потому что чаще всего мелкие преступления все-таки происходят на юге. Часто, потому что много туристов, они все беззаботные, рот открыли и чего-то недоглядели. Здесь спокойнее в том плане, что на севере больше семейных людей живет, инфраструктура отстроена более в европейскую сторону. Есть тротуары, есть какие-то европейские магазины, даже русские магазины есть.

Катя: Отлично. И что в результате выбрали для жилья: это квартира, дом?

Максим: Я вообще любитель домов, конечно. Я люблю дом, потому что люблю, чтобы у меня были животные, чтобы на улицу я мог в трусах выйти спокойно. Не заносить продукты через на лифте там, а просто перетаскал из машины домой и все. И у меня сейчас 2-х этажный дом с садом. Единственный минус очень большой, я над которым работаю, – нет пока бассейна.

Катя: А до моря далеко?

Максим: До моря? Нет. Мы на острове живем. Тут море везде недалеко. Все зависит от…

Катя: Все-таки остров немаленький.

Максим: При самом плохом раскладе – 15 минут до Банг Тао.

Катя: Вы снимаете, да?

Максим: Да.

***

Катя: А эту виллу как Вы нашли? Таким образом?

Кирилл: Мы нашли на Facebook Market, но там была такая забавная ситуация. У нас здесь ходит ребенок (ему 13 лет) в школу ASP. Супруга приехала по объявлению смотреть эту виллу. И приехало еще несколько человек, которые хотели ее снять. Начался конкурс. Но собственники школы, куда ходит наш ребенок, они – собственники этой виллы. Они узнали Юлию, и сказали: «Все, сдаем вам». Поэтому немножко повезло.

Катя: Супер! Классно. Вы рассказывали раньше, что была какая-то история, связанная с вашим предыдущим местом жительства. Расскажите про этот контракт.

Кирилл: Да, вначале, когда мы сюда прилетели, мы нашли виллу на Airbnb. Договорились с собственником, собственник еще был в Москве тогда. Я здесь был, а супруга у меня в Москве. И супруга встретилась там с собственником в Москве, подписали договор на аренду, заключили на год. Стоимость была около 35, по-моему, тысяч бат. С условием, что мы предоплачиваем сразу вперед.

Катя: То есть это 1 000 долларов?

Кирилл: 1 000 долларов, да.

Катя: 1 000 с лишним.

Кирилл: Мы сразу предоплачиваем 3 месяца. Мы оплатили три месяца, прожили три месяца и на третий месяц нам собственник пишет: «Все, ковид закончился. Высокий сезон. Я буду повышать цену сейчас в 1,5 раза, а через еще 4 месяца в 2 раза. Платите». Мы говорим: «Как так.У нас договор». Начали ругаться. Я уже даже угрожал, что я сейчас весь район обклею его фотографиями с надписью, что здесь мошенники сдают виллу. Но до этого не дошло. Мы в итоге вышли на реального второго собственника этой виллы – тайца. Он приехал, сказал» Мне не надо никаких скандалов». И вернул нам депозит. И мы пошли искать новую виллу.

Такие ситуации бывают, что обманывают с арендой. Но, как правило, это не тайцы. Это иностранцы, которые приехали и так нечестно сдают. Были еще истории, которые я знаю, что кто-то снимал виллу, уехал в Дубай месяц пожить. У него тоже контракт. А когда возвращается, у него на вилле уже другие люди живут. Просто собственник решил, что человек уехал, хотя он и платит, сдам-ка еще раз. Пересдал еще раз.

***

Катя: Расскажите, какие примерно цены, и насколько они разнятся в зависимости от места.

Максим: Цены разнятся от многих факторов. От места разнятся, от локации. От наличия даже 7-Eleven в округе тоже разнятся. Если вокруг нет ничего, естественно, ты не готов за это платить. Еще разнятся от сезона, от рынка. Я снял дом еще на низком рынке, ковид уже начал заканчиваться. Мы этот дом нашли и договорились. На тот момент мне показалось достаточно дорого, но сейчас я просто понимаю, что это подарок. Потому что цены выросли за эти 1,5 года. Этот дом сейчас стоил бы в 2 раза дороже.

Катя: Сколько Вы платите сейчас?

Максим: Сейчас мы платим где-то 500 долларов.

Катя: 500 долларов за 2-х этажный дом?

Максим: Да, 500 долларов за большой дом.

Катя: Сколько спален?

Максим: Три спальни, большая территория. Кухня летняя даже есть. У меня супруга любит очень готовить, и ей там очень хорошо. На улице она может жарить что хочешь без ущерба для штор и для внутренней обстановки дома.

***

Катя: Вы приехали и нужно было где-то жить. Как искали жилье?

Анастасия (Head of legal Aviasales, в Таиланде с 2022 года): Это интересный опыт, я вам честно расскажу. Мне действительно есть, что рассказать по этой теме. Потому что я приехала на территорию Таиланда в ноябре 2022 года. Помимо всех очевидных событий, которые происходят в мире, почему здесь и сейчас достаточно много людей, это сезон. Поэтому с жильем было сложно.

Более того, этот год был первый год после ковида. Соответственно, Таиланд и Пхукет, которые изголодаллись по деньгам туристов. Это было сложно. Поэтому ценник был невероятно высокий. Было очень дорого. Было очень сложно снять, практически ничего невозможно. Поэтому, если наши зрители будут задумываться о том, чтобы переезжать в Таиланд, есть два совета. Первый – делать это не в сезон, потому что цены на жилье и выбор жилья очень маленький.

Катя: Не сезон - это когда?

Анастасия: Не сезон начинается где-то в апреле и заканчивается где-то в августе-сентябре.

Сюда лучше, если вы думаете о релокации, приезжать вне сезона, потому что выбор больше, ценник ниже и все остальное.

Второе - сильно заранее об этом задумываться, потому что все-таки Пхукет - это туристическое место. Они все-таки зарабатывают. Экономика Пхукета все-таки держится на туризме. И понятно, что в сезон люди пытаются заработать как можно больше.

Третий важный совет - это заключать долгосрочный контракт, если вы собираетесь здесь находиться. Потому что жилье снять на месяц, я сейчас очень условно, будет стоить 100 долларов. Если вы снимаете то же жилье на год, оно будет стоить вам 70 долларов. То есть 30% дискаунта вы всегда получите, если снимаете на долгий срок.

Покупка недвижимости

Катя: Расскажите, как за вот эти 14 лет, что Вы здесь, изменился рынок? Вы все время были на Пхукете, правильно?

Светлана (основательница агентства недвижимости, в Таиланде с 2007 года): Да, я все время была на Пхукете.

Катя: То есть Вы наблюдаете рынок недвижимости последние 14 лет.

Светлана: Все правильно. С самого его основания.

Катя: Очень интересно.

Светлана: Рынок очень сильно изменился. И тенденций было несколько, которые сменяли одна другую. Например, когда я приехала, здесь было не так много комплексов недвижимости. В основном это были квартиры и комплексы вилл. Квартиры были больших планировок - примерно 60-70-100 квадратов. Сами строения были достаточно фундаментальные. Хорошее очень качество строительства. Но при этом дизайны, на мой взгляд, были более тайскими, не такими современными, как сейчас. Такая тенденция на большие площади, на фундаментальные строения, здания, виллы длилась до 2014 года.

А когда курс бата к рублю поменялся и стал не 1 к 1, как тогда, а 1 к 2, наши клиенты с ужасом обнаружили, что когда у них была рассрочка и, предположим, они уже выплатили 30 либо 50 процентов от стоимости недвижимости, им еще осталось какое-то время выплачивать, а у них уже цена этой выплаты в 2 раза увеличилась. А они не рассчитывали. Соответственно, застройщики потеряли поток русскоговорящих клиентов

В это время они перестроились на китайцев. Начали переводить всю информацию, сайты и весь маркетинг затачивать на китайский рынок. Россияне в это время привыкали к новому курсу рубля и доллара. Постепенно, конечно, они стали возвращаться на рынок. Но чтобы теперь приобретать здесь недвижимость, спрос очень сильно поменялся. Они стали смотреть более дешевую недвижимость, а застройщики стали строить более маленькие планировки. Если квартира раньше стоила 6 000 000 рублей, то по новому курсу россияне должны были заплатить 12 000 000 рублей.

Поэтому планировки поменялись. Минимальная квадратура квартиры с 60-70 квадратов упала до 25-30. Совсем маленькие комнатушки-студии. Но при этом очень много появилось комплексов с отельным управлением, что изменило инвестиционную привлекательность острова. Соответственно, очень много сюда стало приходить отельных сетей.

И что они стали делать? Вместо того чтобы покупать здесь землю, строить (они в этом не профессионалы), они находили застройщиков, у которых были хорошие земли в хороших локациях. Эти застройщики строили комплексы с квартирами, с отельной инфраструктурой, а отель брал этот комплекс в свое управление под своим брендом, например, на 10-15-20 лет. Поэтому наша компания переориентировалась больше на такую отельную инвестиционную недвижимость. И много лет для себя люди приобретали мало недвижимости, по крайней мере, в нашей компании, в процентном соотношении.

Последние несколько лет тенденции в мире также меняются.И сейчас у людей основной запрос больше, чем инвестиционный. Это как раз релокация, переезд и приобретение недвижимости для жизни. Соответственно, мы замечаем последние пару лет - скупили все виллы, которые были готовы, уже достроены. Появилось, конечно, сейчас много застройщиков новых. Либо старые застройщики купили новые кусочки земли и строят новые виллы. Так же, как и квартиры.

Сейчас можно купить только строящиеся. Готовых нет практически объектов. Опять тенденция вернулась больших планировок, больших площадей. Сейчас люди смотрят для себя, для жизни, хотят с семьей переехать, отдать детей в школу. Им важно, чтобы рядом была инфраструктура. Теперь квартиры просят, если это 1 спальня, то квадратов 40-50, например. Если 2 спальни, то от 70-ти и выше. Или виллы в том числе. Получается, что постоянно тенденции раз в несколько лет менялись.

***

Александр Алексеев (партнер компании GSL Law & Consulting, далее Александр): Как купить виллу на Пхукете? Недвижимость в Таиланде?

Сергей Нестеренко (представитель компании GSL, в Таиланде с 1996 года): Саша, мы часть уже этого пути прошли. Тем не менее, я повторю. В недвижимости, как мы знаем, главное 3 вещи – место, место и место.

Александр: Допустим, этот этап мы пропустили. Мы поняли, что мы хотим в Таиланде. Давай сначала повыбираем непосредственно на всей территории Таиланда.

Сергей: Если мы говорим о недвижимости на море, то два района: Паттайя (рядом с Бангкоком) и Пхуке (самый известный курорт). Если сравнивать Паттайю и Пхукет, Паттайя - для более низкого уровня туристов. Туда исторически больше было рейсов на Бангкок, на автобусе можно было ехать. То есть она более загруженная и менее фешенебельная.

Александр: Слушай, а вот такие 2 слова, которые ассоциируются с Таиландом всюду - Пхипхи и Самуи.

Сергей: Значит, Пхипхи и Самуи - это два острова. Пхипхи - там жить практически невозможно, он маленький, узкий, туда ездят на выходные всего на несколько дней. Там всего 2 или 3 отеля.

Александр: Там ничего не строится?

Сергей: Нет, там ничего не строится. Самуи - это второй после Пхукета по величине остров. Там строится, и там недвижимость дешевле, чем на Пхукете. Но там 1) нет инфраструктуры и 2) туда все-таки сложнее долететь. Нужно лететь через Бангкок или Пхукет, либо на пароме. Если штормит либо что-то еще - вы немножко изолированы. Это все-таки уже остров в отличие от Пхукета, на который можно по материку доехать.

Александр: Международный.

Сергей: И плюс огромный аэропорт. Рейсы прямые в большинство стран Европы, в Россию, как мы говорили, 6 или 8 направлений. Ближний Восток, через Эмираты летать хорошо, туркишами хорошо летать через Стамбул - куда хотите по всему миру. И прямые рейсы - Гонконг, Сингапур, Австралия и даже Штаты.

Александр: Так, мы выбрали Пхукет. Теперь выбираем локацию на самом Пхукете.

Сергей: Если у вас яхта, и вы хотите, чтобы был вид на острова, и вам не важно - можно в море купаться или нет - это восточный берег. Там несколько яхтенных марин. Дорогие яхты стоят, шкиперы, обслуживание, заправка. Это восток.

Для проживания изолированного - да, но с точки зрения инфраструктуры, ресторанов - это все западный берег. Западный берег: хорошее море и достаточная инфраструктура, заточенная под иностранцев, особенно на севере Пхукета. То есть северо-запад Пхукета - это самое мечтаемое побережье для состоятельных людей со всего мира. Здесь дорогие отели, рестораны, школы, детские садики. Поселки для иностранцев. Это очень важно.

Александр: Я помню, на юге такая же вещь есть. Там тоже школы для иностранцев.

Сергей: Точно, там есть и школы, и есть рестораны. Но юг сегодня, на мой взгляд, перенаселен. Слишком скучено, дорогих отелей меньше. Там больше все-таки для умеренной траты денег. И на юге нет собственно моря. Юг - это не море, восток - не море, а ближайший к югу пляж Ката, он маленький. Поэтому, на мой вкус, это не лучшее место для проживания Пхукете. Хотя на вкус и цвет все фломастеры разные.

Александр: Понятно. Значит, определились мы с локацией, определились с объектом. Дальше - следующий этап. Наверное, он самый важный. Подписание договора?

Сергей: Покупка недвижимости в Таиланде, в принципе, не сильно отличается от тех же процедур где-нибудь в Европе.

Александр: Извини, где-то в Европе иностранцам нельзя покупать. Здесь, конечно, об этом мы не говорим. Иностранцы могут быть прямыми владельцами титула.

Сергей: Значит, нет такого, как во Франции. Я там присматривал виллу. И все было бы хорошо, но нужно бассейн немножко расширить. Этого делать нельзя, поскольку историческая застройка и все такое прочее. Нельзя ничего поменять. Есть квоты на иностранное владение, как в Австрии или в Швейцарии. Вы не можете просто купить виллу или квартиру.

В Таиланде этого нет. В Таиланде есть другая история. В Таиланде иностранцы не могут владеть напрямую землей. Это не чисто тайская история. В Болгарии то же самое, в Черногории было до недавнего времени. В Финляндии сейчас поднимаются голоса, что иностранцам не надо продавать землю, они там непонятно что будут делать. Это ограничение обходится двумя путями: либо вы эту землю получаете в аренду, называется – лизхолд. Оформить владение лизхолд. И кстати, лизхолд тоже не только к земле. В Великобритании много недвижимости лизхолд.

Александр: Да, только он 1 000 лет собственно. Этот лизхолд.

Сергей: И ничего никто ни у кого не отнял.

Александр: Хотя ты знаешь, сейчас народ считает, что до 2066 года остается не так много времени. И что там будет с этим лизхолдом?

Сергей: В Таиланде первые 30 лет уже прошли. Потому что здесь вы получаете лизхолд на 30 лет. Это срок, который разрешен для аренды государством. А дальше дополнение к контракту: еще 30 лет, еще 30 лет, еще 30 лет. И сейчас уже проекты, которые задумывались 30 лет назад, уже вышли на 30 лет, уже идет продление. Тоже никаких конфликтов я пока не наблюдаю.

Александр: Мы разделяем, значит, на 2 части: сама недвижимость ( собственность), а земля - это лизхолд?

Сергей: Есть два вида недвижимости: квартиры (они же апартаменты), кондоминиумы и виллы. Два основных вида недвижимости в Таиланде и вообще вне России, скажем так.

В кондоминиуме иностранцы могут купить 49% квартир во фрихолд и 51% - в лизхолд. Фрихолд стоит дороже. Почему? Во-первых, девелопер понимает, что это лучше. Поднимает цену на 5% обычно. И второе - перерегистрация тоже стоит 3-4%, в отличие от 1% регистрации аренды. Поэтому фрихолд обходится дороже, он возможно спокойнее.

Но при этом мы все равно, находясь в кондоминиуме, обязаны подчиняться правилам кондоминиума. Вы не можете в квартире менять что-то: балкон перестраивать, что-то еще. На самом деле ограничения у вас такие же. При этом особенно для россиян… Возможно, для кого-то важно не иметь недвижимости за рубежом. Это связано с возможными бракоразводными процессами. Сейчас читаем в газетах, что в Великобритании происходит. Аренду нельзя отнять. Вы не владеете ничем. У вас просто договор гражданский.

Александр: Как раз для таких случаев это предложение - кондоминиум.

Сергей: Да, кондоминиум. Это лизхолд в кондоминиуме.

Для виллы покупка складывается из 2-х частей: земля вокруг виллы и собственно вилла. Виллу вы получаете во фрихолд, в полную собственность. А землю берете в аренду на 30 лет с последующим продлением. Соответственно, если у вас вилла во фрихолде, представить себе, что кто-то эту землю под вами отобрал… Что будет что он потом? Есть изуфрукт: к вашей недвижимости, собственности, где вы живете, должен быть обеспечен проход. Даже если всю землю у вас кто-то отберет (я не знаю, кто это должен быть), у вас все равно остался дом, в котором можете жить. У вас полная собственность на него.

Поэтому история, что лизхолд не очень защищает ваши интересы, она в большей степени придумана. То есть можете представить сложности для проживания, но так, чтобы отобрали - правда, не верю. Тем не менее, чтобы это «не верю» подстраховать, первое – право передачи аренды с возобновлением срока опять с нуля. Это очень важно. Потому что часто перепродают аренду недвижимости только на оставшийся срок. Это несерьезно немножко.

Второе - возможность выкупа. Если у вас тут появился тайский партнер мужского или женского рода. Или вы сделали тайскую компанию. Это уже тайское лицо, которое может выкупить эту землю. И должен быть договор аренды. Обязательно должен быть пункт, если условия меняются в лучшую для вас сторону. Договор аренды отражает это автоматически. Либо продление срока на большее число лет, либо возможность покупки земли иностранцами, либо что-то еще. Если нет, то возможность выкупа на какую-то новую структуру, которую вы здесь сами создали. Если вы здесь долго живете, ведете бизнес, у вас будет тайская компания - вы покупайте на здоровье.

Александр: Это фактически мы сейчас говорим про анализ договора купли-продажи. Что нужно предусмотреть.

Сергей: Да, что нужно предусмотреть.

Дальше, наследование. Договор аренды не наследуется. Если с вами что-то случиться, должен быть пункт, что ваши наследники по тайскому, по российскому, по любому законодательству, делают оговорку, ссылку на законодательство, чтобы они могли оформить этот договор аренды на себя.

И наконец, последнее и тоже важноей, особенно в квартирах, в кондоминиумах – право голосовать. В кондоминиуме голосуют только владельцы фрихолд квартир. Поэтому должен быть пункт, что застройщики дают вам доверенность на голосование от этой вашей квартирки. Тогда у вас получается не лизхолд, а практически фрихолд.

Александр: Так, договор есть, согласовали. Как он заключается? Во-первых, нужно нотариальное заверение? Нужна его регистрация? Лететь нужно? По доверенности его заключать?

Сергей: Сейчас объясню. Первое. Когда вы выбрали виллу в проекте Vista del Mar - замечательно, с видом на море. Хотите приобрести. Первое, что мы делаем, еще до договора, мы подписываем резервационное соглашение, вы вносите какую-то небольшую сумму с тем, чтобы мы вошли с вами в отношения. Чтобы не получилось так: «Сергей, я беру», И улетел к себе домой. Я вроде бы пообещал ее не продавать.

Александр: 10% или сколько?

Сергей: Меньше. Несколько процентов, несколько тысяч долларов.

Александр: Залог серьезности ваших намерений как-то продемонстрируйте.

Сергей: Совершенно верно. Покажите деньги. Подписали. Дальше мне и вам дается месяц.

Александр: Куда, кстати, эти деньги переводятся?

Сергей: В кассу можете наличными отдать. Картой можно оплатить.

Александр: 1-2% - это не проблема.

Сергей: Не важно – куда. В России можете мне. Вообще не вопрос с этими процентами. Это просто, как правильно ты сказал, демонстрация намерения.

Дальше - месяц на подготовку этого самого договора, всех договоров. Я со свой стороны предоставляю проект, а вы сами, если у вас позволяет время, желание есть и образование, нанимаете юриста. Желательно местного. Пусть он будет русским, но с пониманием местных реалий. Чтобы он посмотрел, насколько комфортен для вас договор. Потому что я, конечно, делаю договор комфортным для себя.

Александр: Ясное дело.

Сергей: Я учитываю интересы покупателя с тем, чтобы покупатель потом пошел, всем рассказал: «У меня отличный договор. Я не тратил деньги на исправление». Тем не менее, это ваша обязанность - посмотреть договор, проверить все эти пункты чувствительные, внести правки. Я здесь совершенно открыт. У меня нет желания через 30 лет отобрать эту землю или виллу, что-то такое, скорее наоборот.

Александр: Вообще договор считается нормальным, если обе стороны недовольны.

Сергей: Отчасти бывает так. Подготовили договор. В договоре обычно одна из основных вещей - это этапность платежей. Если вы покупаете готовую виллу. Скажем, виллу, в которой мы с вами находимся. Она готова к заселению. Можете хоть послезавтра заселяться. Тогда идеально для меня - вы сразу оплачиваете все. Но понимая, что это большие деньги, 1 500 000 долларов, вы хотите подстраховаться. Я, честно говоря, тоже. Потому что с деньгами сейчас достаточно сложно. Откуда придут, куда зайдут, как дойдут.

Поэтому даже при покупке готовой виллы, например, половину вы оплачиваете, как только договор заключен. Вторую половину оплачиваете, когда мы регистрируем собственность на ваше имя. Договор - это только намерение. Дальше мы должны пойти на регистрацию. Резервационное соглашение - вашего присутствия не требуется. Подписание договора - ваше присутствие не требуется. Можете дать доверенность кому-то, будь то местный lawyer или ваш приятель, который постоянно живет на Пхукете.

Александр: Прилетел - подписал.

Сергей: В крайнем случае, можем отправить вам. Из Таиланда, из Пхукета ходит почта в Россию.

Александр: Хорошо, подписали. Теперь самое интересное.

Сергей: Сам договор. Деньги: пока еще российские банки переводят деньги за рубеж, скажем, Райфайзен, еще 3 или 4 банка.

Александр: Иностранных, как правило.

Сергей: Да, деньги за рубеж переводят. Деньги за рубеж переводят - сюда в Таиланд. Не важно, в какой валюте заходят деньги. Могут прийти доллары, могут прийти евро, могут прийти юани. Здесь 5 или 8 валют принимается с автоматической конвертацией в баты. То есть вам не нужно иметь батовый счет, в любой валюте сюда присылайте. Вы присылаете с рублевого счета, они конвертируются сначала в банке корреспонденте. Если это китаец, то в юани. Или ваш банк может сразу в юанях отправить.

Александр: Санкционный банк в юанях? Все равно, санкционный не стоит. Альфа Банк.

Сергей: Все равно. Здесь - все равно. Санкционный банк - пожалуйста.

Александр: То есть в юанях можно?

Сергей: Вообще не вопрос. Еще раз, деньги приходят на мой счет батовый, на счет застройщика в батах. И конвертируется в баты по хорошему курсу. Практически это разница купли-продажи, если посмотреть на сайте банка, копеечная совсем. Практически по межбанку идет. Все, я получил баты на счет. Я эту сумму написал, потому что договор у нас в батах будет. Эту сумму мы получили в батах. Не важно, сколько вы там заплатили юаней, рублей, чего-то еще.

Александр: Как банк проверяет получателя? Как относится к этим большим суммам, которые поступают? Еще и из России.

Сергей: Я вам на примере покажу. Несколько месяцев назад нам нужны были здесь деньги, мы перевели с европейского счета компании оффшорной сюда 300 тысяч долларов по договору будущей покупки квартиры. Конечно, документы на квартиру предоставили. На следующий день мы их сняли наличными. Это 10 000 000 бат. Банк извинился, что у них сегодня 10 000 000 бат нет. «Закажите, завтра привезем». Пришел человек с сумкой - получил 10 000 000 бат и пошел.

То есть, с этим вопросов вообще никаких нет. Нужно показать договор естественно, то есть, минимальный комплаенс есть, но комплаенс с российской стороны будет гораздо сильнее.

Таким образом, деньги могут приходить в Таиланд из любой страны и с любого счета. В банке достаточно показать договор аренды либо приобретения недвижимости. Идеально, если деньги приходят с вашего счета. Не важно - из России. С личного счета. Почему? Потому что…

Александр: Могут даже от третьего лица прийти?

Сергей: Да. Если деньги приходят от третьего лица - это может быть ваш сват, брат, муж, кто хотите.

Александр: Компания твоя.

Сергей: Компания, к вам не имеющая никакого отношения. Но в переводе должны написать, что это «Александра Алексеева, вилла ЛБ4, в проекте Vista del Mar Пхукет».

Александр: То есть «payment details». Важно только это поле?

Сергей: Да. Если вдруг не случилось такого платежа, то, поскольку всего несколько условий, такую бумажку можешь потом в банке попросить приготовить: «Вы же знаете, это же за него пришло». Почему? Потому что когда мы идем в земельный департамент регистрировать вашу собственность, там смотрят - кто и за что заплатил. Вернее, кто - им не важно. Важно, чтобы заплатили. Если ваш счет – понятно. Если не ваш - должна быть оплата за вас.

Александр: Понятно. Так, ты говорил, что из России больше вопросов возникает у банка отправителя. Здесь какой-то опыт был? Что запрашивали? Как долго?

Сергей: Да, запрашивают. Первое. Таиланд - дружественная страна. Значит, ограничений на переводы нет. Второе. По действующему временному валютному законодательству получатель денег должен быть из дружественной страны тоже. Поэтому если у вас девелопер сингапурский, вы не можете отправить из России деньги сюда.

Александр: А у тебя девелопер тайский?

Сергей: Да. И в структуре владения в конечном итоге стоят тайцы и россияне. В этом смысле банк может запросить сколько угодно: акционеры - кто там, директора, чтобы не было недружественных лиц. Это не вопрос.

На регистрации вы опять можете не присутствовать. Точнее говоря, вы не можете присутствовать на регистрации. Объясню почему. Потому что на регистрации должно присутствовать лицо, которое понимает то, что подписывает. Если вы хорошо знаете тайский язык, у вас есть здесь высокопоставленный… Я знаю только один случай, когда россиян, давно здесь живущий, знающий язык и со знакомыми генералами, пришел в этот Lend department и заставил их разрешить ему подписать документы.

Иностранец не может подписать тайские документы. Он не понимает по-тайски,. Такое убеждение. Кто-то понимает, но все равно будет недостаточно. Поэтому идет подписывать ваш lawyer-таец либо ваш знакомый таец. Кто-то, кто владеет, для кого тайский язык родной.

И на этом этапе должен вас предупредить заранее: не поленитесь получить копию того договора, который подписан в земельном департаменте на тайском языке. Он будет другой. Он будет не тот, что вы подписали. Я вам гарантирую.

Александр: Интересно. На этапе регистрации происходит замена договора купли-продажи. Просто рейдерство.

Сергей: Нет, не рейдесрство. Это же ваше все, просто меняются немножко условия договора. Почему? Потому что в земельном департаменте каждую неделю какое-то новшество. Там меняют 5 пунктов или 7 пунктов, и вас об этом даже не спрашивают. Вы можете заморочиться и попросить, чтобы вам показали тайский документ.

Мы готовим тайский документ до регистрации. И по желанию клиенту можно показывать. Но его нужно будет перевести обратно на английский. На русский - не рекомендую, будет неадекватный перевод. И почитать, что там написано. Там все будет то же самое, но чуть-чуть по-другому.

Александр: Понятно. Этап оплаты прошел. Этап регистрации прошел. Фактически - все. Дополнительно я хочу спросить: значит возникает таец, который присутствует при регистрации договора. На каком-то этапе будет доверенное лицо, если он тоже. Сопутствующая стоимость купли-продажи: кому сколько нужно платить. Раз - государственные платежи, два - нотариальные платежи, три – юридические.

Сергей: Значит, если фрихолд, скажем, здание, здание - 3% примерно от стоимости здания. Стоимость виллы можно разделить пополам. Например, 700 000 - это здание и 700 000 - земля с инфраструктурой. С 700 000 за здание вы заплатите 20 000 – 21 000 долларов.

Александр: То есть с 1 500 000-й виллы - 20 000 долларов.

Сергей: Да. И плюс еще 1% - это земля. В среднем - 2% от стоимости виллы. Если вилла – 1 500 000, значит 30 000 вы заплатите в батах здесь при регистрации.

Более того, чаще всего эта сумма делится пополам между застройщиком и покупателем. Скажем, либо вы получаете скидку, либо рассрочку, либо вот эту часть. Идет дальше согласование условий, приемлемых для обеих сторон.

Александр: Прозвучало – рассрочка. Может, в Vista del Mar вернемся? Какие здесь варианты по рассрочке?

Сергей: Смотрите, если вы строите виллу, то, конечно, вы платите поэтапно. Прямо план строительства: фундамент - 10%, крыша - 20%, стены - 30%, и так далее. То есть вы год с небольшим (год и 3 месяца обычно) гарантированно имеете рассрочку. Другое дело, если вы не сможете платить. У нас будет проблема. У нас будет проблема, потому что я не могу бросить виллу.

Александр: Строить нельзя. Понятно.

Сергей: Поэтому я чуть-чуть больше беру денег, чтобы даже если вы перестали платить деньги в середине, я смог ее достроить, продать и вернуть вам деньги. Потому что я не хочу, чтобы у меня была недостроенная вилла в середине проекта.

Если вы покупаете готовую виллу, то тоже можно говорить о какой-то рассрочке. И при этом вы можете сразу въехать. Например, половину заплатили - въезжайте на здоровье. Я могу маленький ремонт сделать, или вы хотите что-то переставить немножко, перекрасить. В зеленый или красный цвет что-то покрасить, да? И дальше, наверное, на год можно договориться об этапных платежах. Даже по готовой вилле.

Александр: Понятно. Продажа состоялась. Даже в рассрочку. Теперь, если хочу от нее избавиться? Какие здесь налоги? Особенно, если возник рост стоимости?

Сергей: Короткий ответ: «Никаких». Опять платите перерегистрационные сборы. Теоретически в Таиланде есть такая история, как налог на прирост капитала. Практически - это неработающая история. Скажем, его нет, если ваше это единственное жилье. Может быть, под это обычно подводится. Мне не известны случаи, чтобы иностранцы, продававшие здесь жилье, платили налог с разницы сумм покупки и продажи.

Александр: Какая-то неработающая норма?

Сергей: Да, неработающая. Скажем, на Кипре она только относится к жилью, которое на Кипре. Этот прирост капитала в разных странах по-разному работает. В России и во многих странах Европы - 5 лет есть срок минимального владения.

Александр: Да, я про это думал. Вдруг здесь возникает какой-то…

Сергей: Нет, практически не возникает при этом налогообложения. Единственный здесь вопрос, что новый покупатель опять должен будет каким-то образом везти деньги в Таиланд. Либо вы показываете те деньги, которые вы внесли первый раз в Таиланд. То есть жилье для иностранцев должно оформляться на деньги, ввезенные извне страны.

Александр: Я не понял. Это при покупке нужно?

Сергей: И при покупке. Да. Вы не можете. У вас откуда образовались здесь наличные внутри? Вы не можете просто купить у меня виллу. Если вы иностранец, вы должны показать, что деньги зашли из-за рубежа. По крайней мере, какая-то часть.

Александр: Все, понял. Мы рассмотрели более простой вариант - с безналичным переводом. Но если действительно обнаружились здесь наличные…

Сергей: Тогда покажите, как они пришли в Таиланд. Нужно найти где-то банк, который даст вам справку, что эти деньги вы перевели в свое время, в 2020 году, 100 лет назад, когда-то еще.

Александр: Пришла мысль такая популярная, рекламная идея в последнее время: продажа недвижимости за крипту.

Сергей: Запрещено действующим тайским законодательством. Поэтому те девелоперы, которые пишут: «Мы принимаем криптовалюту», они под уголовную статью идут.

Александр: Явная какая-то хрень.

Сергей: Другое дело, как люди делают. Скажем, Китай, мы сегодня обсуждали. У китайцев есть ограничение на вывоз валюты за рубеж, в том числе для приобретения недвижимости. Они покупают у себя криптовалюту, и потом криптовалютой оплачивают какому-то посреднику, посредник мне уже оплачивает юанями, долларами, чем угодно.

Александр: И тогда нужно доказать, как они…

Сергей: Тогда тот, кто переводит… Как это работает? Это же перестановки, да? Тот, кому этот крипто посредник дал распоряжение перевести сюда 100 000 долларов, должен в платеже написать: «Александр Алексеев, вилла ЛБ4, проект Vista del Mar Пхукет».

Александр: То есть так это работает? Такие объявления?

Сергей: Да. Так работает. И мы здесь знакомы с крупнейшим криптообменником. Это сеть обменников по всему миру, 70 или 80 стран. Они там и рубли прямо во все стороны. И с карточек, и не с карточек. И это, кстати, официальный бизнес здесь. Они лицензию получили.

Александр: Наверное, последнее остается, что может быть. Купил я, продавать не собираюсь, хочу сдавать в аренду. Дальше что?

Сергей: У вас есть два варианта. Первый вариант. Сразу скажу – неудачный. Сами сдаете в аренду. Что значит - сами сдаете в аренду? Либо сами сидите в Airbnb, где-то еще, вам пишут потенциальные клиенты, вы с ними переписываетесь. Потом кто-то здесь их должен встретить в аэропорту, заселить, дать ключ, открыть виллу, проветрить, привезти воды… Можете сами этим заниматься. Но если у вас, я думаю, есть 1 500 000 на виллу, у вас нет времени этим заниматься. Это очень time comuing, это очень-очень много времени.

Второй вариант - вы нанимаете, например, своего балбеса сына, которому нечего делать. Приехал сюда. Он за вас занимается. Вариант. Или просто нанимаете кого-то, физическое лицо.

Александр: Я догадываюсь, о ком идет речь.

Сергей: Нанимаете просто кого-то, кто этим занимается. Но это должен быть человек-оркестр, который понимает в интернете, в продвижении, в СММ, во всем. Потом здесь еще организует. Уборщица должна прийти. А уборщица, как мы знаем, в Таиланде, может завтра исчезнуть неизвестно куда.

Александр: Да, ей нагрубили…

Сергей: А у тебя клиенты, которые 1 000 долларов ночь платят. И ты не можешь себе позволить дефолт. Дефолт - нельзя, нет. Поэтому если вы не хотите сделать из этого бизнес, не рекомендую самим заниматься арендой, если только это ваш круг знакомых общих, друзей, кто-то к вам приезжает. Но все равно их кто-то обслуживать должен.

Александр: Поэтому рекомендация - отдать кому-то в хорошие руки, кто занимается.

Сергей: Управляющей компании. Это может быть управляющая компания, которая занимается недвижимостью. Их много на Пхукете. CBRE, например, международная огромная компания, которая занимается управлением недвижимостью. Она не возьмет вашу виллу, им это не интересно.

Александр: Сколько они берут? Процент какой-то берут?

Сергей: Да, берут процент. Обычно это до 40%. До 40%, потому, что это стоит денег. Это реально стоит денег.

Значит, второй вариант: вы обращаетесь к нам. У нас это работающая история. Уборщица постоянная, техник, 2 садовника. Мы обслуживаем вашу виллу, мы занимаемся арендой. То есть мы промоушен делаем, размещаем на сайтах и так далее. Если у вас есть какие-то пожелания – где - что, вы же тоже в бизнесе, можете сказать: «Сергей, а давай еще там разместим нашу виллу» или что-то еще. Или мне фотографии не нравятся.

То есть мы не против, чтобы вы нам в этом деле помогали. Но на сегодня, я считаю, у нас достаточно успешный арендный бизнес построен, эффективно работающий. И он здесь, он на площадке. Не нужно ждать, пока кто-то приедет, что-то еще.

Александр: Понятно. Мне кажется, у нас сформировалась методичка «Как купить недвижимость в Таиланде».

Докладчик
Александр Алексеев
Александр Алексеев Управляющий партнер GSL Law & Consulting
Таиланд: жилье 2023. Аренда и покупка недвижимости
00:00

Другие видео по теме
Таиланд

RU EN