Как использовать оффшоры в сделках с недвижимостью

Использование офшоров в налоговом планировании до сих пор является обычной практикой многих компаний. Тем более если речь идет о дорогостоящих объектах недвижимости, при приобретении и владении которыми в России может возникать существенное налоговое бремя. Но и РФ, и другие государства активно противодействуют использованию офшорных юрисдикций, поэтому с каждым годом возникают все новые препятствия.

Первый вопрос, который надо решить при использовании компаний из иностранных юрисдикций в качестве владельца (потенциального продавца и арендодателя) в сделках с российской недвижимостью: возникает ли у компании постоянное представительство в России. Этот вопрос имеет значение для налога на прибыль. У зарегистрированного представительства ставка налога 24 процента. При этом налоговой базой являются доходы, уменьшенные на величину расходов. Тогда как без представительства налоговая ставка 20 процентов, но налоговой базой являются доходы. Поэтому для выбора выгоднее проанализировать предполагаемый объем расходов, чтобы просчитать эффективность той или иной налоговой ставки. И, соответственно, решить, стоит ли вести деятельность таким образом, чтобы избежать возникновения постоянного представительства.

Одним из способов организации работы филиала без регистрации представительства является прием, при котором от его имени не должна вестись предпринимательскую деятельность на территории России (п. 3 ст. 306 НК РФ). Значит, реализовывать товар или услуги должны сторонние компании, например, российские дилеры. А филиал компании может вести выставки, презентации, рекламную деятельность. Однако непосредственно переговоры и переписка с дилерами должны идти от имени и силами экспертов головной зарубежной компании. В этом случае филиал постоянным представительством признать нельзя.

Для НДС вопрос регистрации значения не имеет. И в том, и в другом случае доходы компании от купли-продажи или сдачи в аренду имущества будут облагаться НДС, поскольку недвижимость находится в России (ст. 147, 148 НК РФ). Однако есть возможность для улучшения эффективности налогообложения, если недвижимостью являются транспортные средства (самолеты или морские суда), а компания транспортная и с их помощью перевозит грузы между иностранными контрагентами транзитом через Россию. Такой компании может быть выгодно передать транспортные средства в собственность компании-резидента иностранного государства. В этом случае все контрагенты - заказчик, перевозчик и продавец – нерезиденты. Поэтому объекта налогообложения в России не возникает.

Второй вопрос – выяснить наличие или отсутствие соглашений об избежании двойного налогообложения между зарубежными юрисдикциями и Россией. Наличие или отсутствие соглашений именно по доходам от недвижимости в общем случае не дают преимуществ, потому как эти соглашения не ограничивают право страны местонахождения недвижимости (в нашем случае - России) облагать налогом на прибыль доходы иностранной компании от использования и реализации недвижимости и налогом на имущество саму недвижимость.

Однако всегда необходимо рассматривать отдельные соглашения, поскольку возможны особенности. Примером такого СОИДН является договор России с США. В нем предусмотрено право резидента США выбрать в соответствии с процедурой, предусмотренной национальным законодательством РФ, исчисление налога с доходов от использования недвижимого имущества на базе чистого облагаемого дохода, как если бы эти доходы были отнесены к постоянному представительству.

С другой стороны, доходы от аренды могут быть переведены за границу в виде процентов по займу или дивидендов - в этом случае соглашения дают налоговый эффект. Правда, нельзя забывать о том, что ставки по одним и тем же видам доходов в соглашениях с разными странами могут различаться.

Третий вопрос - имидж иностранных юрисдикций. Например, при анализе работы с Кипром часто задают вопрос об оффшорной репутации юрисдикции (по сравнению с Австрией, Англией, Швейцарией). Кроме того, Кипр (входящий в Евросоюз) внесен в перечень офшорных зон, дивиденды от резидентов которых не будут освобождаться от налога на прибыль (приказ Минфина России от 13.11.07 № 108н).

Однако, вопрос "престижности" оффшора имеет смысл обсуждать лишь в том случае, когда подобная информация действительно сможет повлиять на результаты работы компании. Например, если у нее есть партнер, категорически не желающий работать именно с Кипром. Или компания желает вложить в уставный капитал более 500 млн руб. и воспользоваться нулевой ставкой налога на прибыль по дивидендам (подп. 1 п. 3 ст. 284 НК РФ). Во всех иных случаях достаточно сравнить суммарную стоимость работ и трансакционные издержки работы с другими юрисдикциями. Результат сравнения часто бывает однозначно в пользу Кипра.

Помимо этого, сама сделка может быть оформлена по-разному. Часто право собственности на некоторые объекты принадлежит «матрешкам». То есть самый верхний уровень - это компания-бенефициар. Она зарегистрирована в офшоре, например, на Британских Виргинских островах. Офшорный бенефициар учреждает компанию в другом офшоре, например, на Джерси. Та, в свою очередь, в европейской стране, например, в Англии. Английская компания учреждает российскую, и уже у российской в собственности находится недвижимость. Недвижимость - это самый нижний уровень. И в зависимости от того, на каком уровне этой «матрешки» готов работать контрагент, решается вопрос с оформлением сделки.

Ведь при продаже компании в офшорах - БВО или Джерси сделка вообще не видна российским налоговикам. Значит, на этом уровне решить вопросы минимального налогообложения достаточно просто, оно почти нулевое. Тогда как при продаже непосредственно недвижимости (нижний уровень) необходимо показать сделку, заплатить с нее налоги и зарегистрировать смену собственника в государственных регистрирующих органах.

Также возникает проблема обязательного аудита в иностранных юрисдикциях. «Чистые» офшоры (как БВО, Белиз) требований к отчетности не предъявляют, тогда как в Германии или Австрии по спорным вопросам придется лично встречаться с аудиторами, давать комментарии и отстаивать правомерность сделки (за рубежом клиент общается не с налоговыми органами, а с аудиторами). И встречаются ситуации, когда разные аудиторы к одной и той же операции могут отнестись по-разному. Поэтому, регистрируя компанию в Европе для выполнения определенных операций, безопаснее заранее уточнить, какие из аудиторов сочтут эти операции безопасными и обслуживаться у них. То есть написать всю схему сделки, указать, кто и как получает доход, где будет уплачен налог и спросить, что думают аудиторы о законности данной схемы.

Обычно владелец недвижимости сам сдает ее в аренду и получает доход на свое имя. Для удобства пользования недвижимостью лучше, чтобы владелец имущества и компания, получающая доход от ее использования, не совпадали в одном лице. Кроме того, доходы от недвижимости лучше переоформить в виде процентов от выданных займов. Например, так: финансовая компания выдала заем под проценты. Соответственно российская компания, непосредственно получающая доходы от использования недвижимости, выплачивает проценты, а не дивиденды. Подобные доходы также должны поступать в финансовую компанию - этим достигается как прозрачность денежных потоков.

Помимо этого, с созданием отдельной финансовой компании может быть достигнута дополнительная налоговая экономия. Так, в некоторых странах, например, Кипре, налогообложение доходов зависит от того, насколько они связаны с основной деятельностью. В частности, если процентный доход по займам не связан с основной деятельностью компании, он облагается на Кипре налогом на оборону (10% от оборота) и 50 процентов его облагаются налогом на прибыль. Тогда как если доход от финансовой деятельности является основным, налог на оборону отсутствует, а налогом на прибыль облагается разница между процентами по займам выданным и полученным. Соответственно финансовую компанию удобнее учредить отдельно, чтобы доход от займов был ее основной деятельностью.

Согласно пункту 1 статьи 269 НК РФ, предельная величина процентов, признаваемых расходом по долговым обязательствам в иностранной валюте, равна 15 процентам. Условие действительно при отсутствии займов, выданных в том же квартале российской компании на сопоставимых условиях. Поэтому займы, полученные по ставке, превышающей 15 процентов годовых, обязательно привлекут внимание налоговиков.

Возможны ситуации, когда выгоднее не создавать узкоспециализированные компании (в частности, ведущие только арендный бизнес или финансовую деятельность). Ведь позже могут возникнуть сложнорешаемые проблемы. Так, сдав недвижимость в аренду (и занимаясь только этим видом бизнеса), компании надо решать вопрос о том, как уменьшить налог с постоянной выручки. При аренде официальных расходов у арендодателя немного, поэтому на практике компании начинают вести бесконечный ремонт. Это не дальновидно, поскольку подобные расходы обязательно привлекут внимание проверяющих. Поэтому удобнее вести не исключительно арендный бизнес, а оставить на компании-арендодателе дополнительно расходный бизнес, например, инвестиционный.

С учетом описанных выше оговорок существует вариант оформить владение недвижимостью в виде такой схемы. Бенефициар - компания в офшоре. Например, на БВО. Он владеет головной компанией холдинга, зарегистрированной на Кипре. Та, в свою очередь, владеет второй кипрской компанией, непосредственно владеющей российскими компаниями. Там же, на Кипре, бенефициар учредил третью компанию – финансовый центр. Она дает займы и получает проценты. Непосредственно недвижимость числится за российскими компаниями, учрежденными второй кипрской компанией.

Российскую компанию, владеющую недвижимостью и получающую доход от ее использования, можно перевести на спецрежим, позволяющий не платить налог на имущество. Однако в этом случае арендаторы не смогут возместить НДС по арендной плате, что для них будет невыгодно. Поэтому выгоднее ввести дополнительную компанию для текущей деятельности (плательщика НДС), а с помощью другой экономить налог на имущество.

В этой схеме финансовую часть сделки тоже можно улучшить. Так, не обязательно деньги передавать под проценты. Ведь с дохода в виде процентов все равно приходится платить определенный налог. Налоговый кодекс (подп. 14 п. 1 ст. 251) дает возможность безналогового финансирования компаниями друг друга. Для этого финансирование должно быть целевым и по нему должен вестись отдельный учет. Если полученное финансирование использовано не по назначению, или отдельный учет не ведется, то полученный доход подлежит налогообложению. Поскольку цель определяет финансирующая компания, займополучатель с большой долей вероятности выполнит ее требования.