GSL / Оффшорные конференции, семинары и обучение / ОАЭ. Недвижимость. Осознанная релокация

ОАЭ. Недвижимость. Осознанная релокация

31.03.2023
Обновлено: 21.02.2024
count view 155

Наши герои рассказывают о покупке и аренде недвижимости в Дубае: сколько стоит, в каком районе выбирать, на что обратить особое внимание. Ситуация на рынке недвижимости в ОАЭ.«Золотая виза» – условия получения. Насколько безопасно вкладываться в новое строительство? Стоимость покупки недвижимости.Bluewaters Island в Дубае. Спальный район Dubai Hills Estate. Надежные застройщики в Дубае.

Наши герои рассказывают о покупке и аренде недвижимости в Дубае: сколько стоит, в каком районе выбирать, на что обратить особое внимание.

Ситуация на рынке недвижимости в ОАЭ. «Золотая виза» - условия получения. Насколько безопасно вкладываться в новое строительство? Стоимость покупки недвижимости. Надежные застройщики в Дубае. Аренда жилья.

«…Сложности начинаются в тот момент времени, когда ты уже хочешь что-то особенное под свои какие-то особые требования. Тогда действительно можно потратить больше времени…»

«…Однушки смотрят туда, где плохой вид и есть какие-нибудь косяки состройками, шумом, соседними домами. И очень тяжело найти что-то хорошее…»

«…Это просто не описать словами, через какой стресс нам пришлось пройти. То есть там была и плесень, там были тараканы, там было все просто в ужасном состоянии…»

«…Много заработать - надо входить в какой-то интересный проект. Но он будет достаточно дорогостоящим - хотя бы 700, 800, 900 тысяч долларов на начальном этапе…»

Расшифровка стенограммы

Катя Трина Пал (автор и ведущая канала "Осознанная релокация"): Здравствуйте, Артем.

Артем (брокер по недвижимости, в ОАЭ с марта 2022 года): Здравствуйте, Екатерина.

Катя: Давайте поговорим про недвижимость. Главную, я так понимаю, сейчас вашу зону экспертизы. Что происходит на рынке недвижимости в Дубае и в Эмиратах? Что почем? Что люди покупают?

Артем: Хороший вопрос: «Что происходит?» Происходит в последние, наверное, два месяца очень большой интерес к вторичке. Если говорить про февральские события, все хотели переместить просто свой капитал, чтобы разморозить его в долларах со счетов. Помните, их нельзя было снять после восьмого марта? Соответственно, многие испугались и пытались таким образом просто передвинуть свой капитал сюда. Но всерьез никто не воспринимал историю, что будет мобилизация. Все-таки переезжать сюда не все собирались. Многие приезжали, получали ВНЖ, перемещали деньги и возвращались обратно.

Сейчас же с приходом новых вестей негативных из РФ огромное количество народу приехало. И глава семейства обычно ищет двух-, трех-, четырехкомнатную квартиру для того, чтобы через месяц приехала вся его семья, с Нового года пошли его дети.

Тут есть такой еще нюанс, что детей нельзя отправить в школу, если у них нет ID. А ID лучше всего получается путем покупки квартиры. Свыше 2 000 000 дирхам можно на готовое жилье получить «Золотую визу». И глава семейства может ее распределить на всю семью свою.

Катя: Расскажите, пожалуйста, 2 000 000 – это какое-то недавнее правило, я так понимаю? Раньше было меньше. Или это «Золотая виза»?

Артем: Это «Золотая виза».

Катя: Золотая. А есть еще...

Артем: Есть еще за 750.

Катя: Серебряная.

Артем: Да. Серебряная. Правда, сейчас идет история…

Катя: 750. То есть это получается где-то 200 с небольшим тысяч долларов.

Артем: 205 000 долларов, да.

Катя: От 205 000 долларов возможно получить вид на жительство просто на основании того, что имеешь квартиру?

Артем: Да. И жилье должно быть готовым. То есть нельзя получить на стройку. На стройку сейчас можно получить, если больше 2 000 000 выплачено. Это не то, что ты купил недвижимость, и она стоит 2 000 000 – и ты платишь по ней по пэймент-плану. Ты уже должен заплатить больше 2 000 000, причем не опережая пэймент-план. И само здание должно быть построено примерно на 50%. При таких условиях могут рассмотреть и дать «Золотую визу». Это недавнее нововведение. Здесь как бы пытаются стимулировать жилой рынок, стимулировать продажи путем виз и ВНЖ.

***

Катя: Как быстро строят и насколько вообще безопасно вкладываться в новое строительство?

Ольга (риелтор, в ОАЭ с августа 2022 года): Слушайте, здесь вообще нет слова «опасно», потому что здесь очень защищено. Здесь защищены люди: как иностранцы, так и местные жители. Причем одинаково сильно. Поэтому здесь нет больше… Когда-то давно были какие-то случаи, связанные, возможно, с неправильным оформлением документов, но быстро это все прекращено было.

И сейчас все деньги, которые вы как собственник в России сделали, все деньги, которые поступают на счет застройщика, они на эскроу-счете. То есть застройщик, пока он вам всем ключи не раздаст, он доступа к этим деньгам не имеет. Они лежат под защитой банка, под защитой государства, под защитой собственно шейха. И прежде чем выйти на саму сделку, объявить, что у вас собирается… Вам нужно этот эскроу-счет открыть. Туда компания должна положить определенную сумму. То есть они должны доказать, что они серьезно относятся. И потом на этом счету, даже после того, как ключи отдают, остается 10%, потому что если вдруг что-то там не так, какие-то отделки, какие-то вопросы, то они берут деньги оттуда и они это фиксируют.

Поэтому, с точки зрения покупки, сроки разные. Но есть просто большие застройки. Есть классный проект, Creek Harbour называется. Он прямо на заливе, очень красивые виды. И его застраивает полностью государственный застройщик. Он уже первую часть построил, но дальше он уходит вглубь. Он будет достраивать. Они там делают лагуну очень красивую, которая уходит в море. Начальный этап – это уже построено, люди уже заселены. Но развитие самого проекта, самого района, он будет 2025-2026 годы. Но зато в 2026 году здесь будет все точно построено.

А есть проекты точечные, которые два года, допустим, или три года. И оплата по ним, соответственно, рассрочка либо до момента строительства. Либо есть еще такие рассрочки:, вы уже получили ключи, а у вас еще есть два года, два-три даже.

Катя: Чтобы доплатить.

Ольга: Вы уже можете ее сдавать в аренду. Можете продавать кстати. С этим же планом. Тоже это популярно.

Катя: Отлично. Что с ценами?

Ольга: С ценами классно. Потому что буквально вчера я искала клиенту. Можно начинать от 127 тысяч долларов. Это будет студия.

Катя: 127?

Ольга: 127, да. Я просто запомнил. У вас всегда 4% - DLD, это земельный налог. Я всегда это прописываю клиенту. Потому что здесь они привыкли, они его пишут, но там конце, кстати сумма достаточно весомая получается.

Есть отличные семейные районы, которые они отстаивают: Arjan, JVC. Там малоэтажное строительство, небольшие здания. Малоэтажные с уютными двориками. У вас всегда есть бассейн, у вас всегда есть машиноместо, у вас всегда есть бесплатный спортзал. Вы за это платите. Небольшой сервисный сбор. Он, например, может на однушку 60 метров быть 900 долларов на год, очень подъемная сумма.

Катя: Это 900 долларов в год? Месяц?

Ольга: За год. 900 – 1 000. Вы можете купить студию от 127. Вчера у нас было предложение. Но они очень быстро разбираются. Есть классный застройщик, у него сразу сдается с мебелью. Они строят симпатично. Ты понимаешь, что это, наверное, недорого. И сама отделка. Но выглядит хорошо. То есть как-то они сочетают цена-качество, и они сдаются сразу. Это нечастая история с мебелью, с техникой. Естественно, все с ремонтом всегда сдается. И у них студии начинались от 127 тысяч долларов плюс 4% DLD. То есть 130 тысяч долларов. И это с рассрочкой вы можете еще.

Катя: Здорово.

Ольга: Ну да, такие очень подъемные. Соответственно, в зависимости от района. То есть все говорят: «А как можно много заработать?» Я говорю: «Много заработать – надо входить в какой-то интересный проект, но это будет достаточно дорогостояще. Хотя бы 700-800-900 тысяч долларов на начальном этапе он вам принесет». Скорее всего, это будет марина или пальма. И это будет однокомнатная. Он вам принесет, скорее всего, на моменте, когда он закончит строительство. Как правило, это 3 года. Где-то 3-4. Но процентов 30 вы точно его продадите, а аренда будет очень высокая, потому что это суперэлитное жилье.

***

Артем: Соответственно, там локально сейчас все базируются на Blue Waters. Это за нами находится. Такой остров с колесом, очень популярный.

Катя: Говорят, там одни русские живут.

Артем: Практически да. То есть где-то с марта там было примерно 50 семей. Сейчас под 200 уже. Есть русский чат просто.

Катя: Ого. А сколько всего? А это чат «152 русские женщины»?

Артем: Да. Там семейный такой чат по Blue Waters. И он очень сильно подрос за этот год.

Катя: 200 семей – это из скольки?

Артем: Всего там порядка 900 квартир, по-моему.

Катя: То есть все-таки не все русские.

Артем: Да. Но очень много. Потому что есть такой эффект интересный, что когда у тебя переехал там лучший друг или несколько…

Катя: Хочется рядом жить.

Артем: Да. И ты попадаешь в новое место, очень хочется быть рядом. Первое время, во всяком случае. Я тоже так переезжал. Мне очень хотелось там находиться с кем-то, кого я очень хорошо знаю, кто может мне помочь. Мне кажется, подобные истории сейчас происходят. Здесь по Blue Waters. То же самое – есть еще такой район Dubai Hills. Там мы наблюдаем максимальный запрос по вторичному жилью для проживания.

Dubai Hills чем хорош. Там огромный парк. Пожалуй, самый большой в Дубае, который существует. Это находится где-то в 25 минутах отсюда, в пустыне.

Катя: То есть это не на море?

Артем: Это не на море, да.

Тут, по сути, есть два топовых застройщика государственных, которых все очень любят.

Катя: Не любят?

Артем: Любят. Это «Meraas» и «Emaar».

Катя: Удивительно. Здесь любят застройщиков. Давайте повторим это.

Артем: Это все относительно. Скажем так, их выбирают.

Катя: Наиболее надежные?

Артем: Да. Ко всем есть, условно, какие-то вопросы. Но они наиболее надежные, потому что они с госучастием. Понятно, что они точно достроят и имеют возможность из, скажем, соседних своих накоплений государственных поддержать этот бизнес в случае какого-то кризиса. Во всяком случае мы так думаем. Соответственно, «Emaar» вложился очень сильно в этот парк в Dubai Hills и вокруг него сейчас строит дома. Мы там продали уже порядка 40 квартир за два месяца.

Катя: Тоже люди, которые знают друг друга?

Артем: Да. Тоже. Очень много русских в этих двух локациях. Соответственно, здесь цены сильно выросли. Прямо значительно. Потому что очень быстро кончаются хорошие варианты. Но мы пытаемся находить все новые и новые способы, чтобы находить новые варианты.

Катя: Какая вилка цен на квартиры здесь для того, чтобы инвестировать или для того, чтобы переехать жить, на покупку?

Артем: Если мы говорим про Blue Waters, то квартиры изначально (однушки) стоили где-то порядка 1 000 000 долларов. Сейчас они поднялись где-то до 1 200 000 – 1 300 000.

Катя: Но это, я так понимаю, какой-то премиум-сегмент? Да? Потому что он очень дорогой?

Артем: Да. Он считается одним из топовых. У него из конкурентов только здесь получается «Пальма». Чуть там подороже местами даже идет. И «Bulgari», тоже который «Emaar» строил. Это остров миллиардеров здесь есть. Тоже очень интересное место.

Катя: Там пляж хотя бы есть?

Артем: Да. Там все то же самое. Только…

Катя: Только пляж. Меня поразило совершенно, что этот лакшери район без пляжа.

Артем: Какой?

Катя: Этот остров.

Артем: Нет, он с пляжем.

Катя: А где там пляж?

Артем: Пляж там, получается, на конце острова. Называется Ког Бич. Он к «Цезарю» относится.

Катя: Да. И говорят, что туда не пускают теперь.

Артем: Русские всегда найдут, как туда попасть. Нет, на самом деле туда можно за деньги.

Катя: Но это же просто удивительно, что ты покупаешь за миллион долларов однушку и не можешь к морю выйти.

Артем: Можешь, почему? Можно платить, условно, 200 дирхам за проход. Какая-то такая плата идет. И там, кстати, довольно хорошее море. Потому что вот здесь, на JBR собирается всякими волнами, штормами всякий мусор. А там почище, потому что где-то разница в километр примерно идет. Там хорошая вода.

Катя: Супер. Возвращаясь к ценам. Здесь миллион - однушка.

Артем: 1 200 000.

Катя: 1 200 000 уже. Пока мы с вами разговаривали.

Артем: Выросла цена. То есть был миллион. После этих всех событий, получается, 20% добавилось. И вариантов практически нет.

Катя: А, допустим, эти холмы, которые вдали от моря? Или еще, может быть, какие-то варианты есть подешевле?

Артем: Да, в Dubai Hills квартира стоит в среднем порядка 600-700 тысяч долларов - двушка. Там продаются только двушки хорошо.

Потому что в Дубае есть одна особенность. Новые дома все строятся по принципу такому, что двушки, тройки и четверки смотрят всегда в хорошие места. А все однушки смотрят туда, где плохой вид и есть какие-нибудь, условно, косяки со стройкой, с шумом, с соседними домами. Соответственно, продаются только двушки хорошо, потому что они с видом на парк, они прямо прекрасные. Там парк, там бассейн. Соответственно, там сейчас цена тоже где-то подросла примерно там на 20-30%. И очень тяжело что-то найти хорошее.

Мы не останавливаемся на этом. Сейчас нашли несколько домов еще в Даунтаун. Интересные. Кстати, этот дом в Dubai Hills очень интересен тем, что он уже достроен. Который мы активно сейчас продавали. А в ковидные времена здесь была очень большая рассрочка, на 5-10 лет. И можно было получив сейчас ключи, еще три года платить «Emaar», выплачивать по пэймент-плану.

Катя: Ну да. То есть можно уже сдать, например, и платить.

Артем: Да. Из-за того, что здесь сейчас спрос очень сильно вырос, пошли такие скорости, что дома продаются за 16 секунд. Пока это самый большой рекорд был в Дубае. То есть дом...

Катя: Это какого размера дом? Сколько квартир?

Артем: Примерно 65 этажей.

Катя: 65 этажей за 16 секунд?

Артем: У «Emaar» есть три класса зданий. Это «Адрэс». Здесь рядом есть такой дом с рамкой, очень известный, с бассейном на 77-м этаже. Это отельная такая история. Она идет с очень хорошим ремонтом. Внутри очень классное лобби. Прямо все супер. Запахи, обслуживание. И за это качество здесь готовы очень сильно платить. И инвесторы борются за то, чтобы прямо этажами купить эту всю историю. Поэтому и королевские семьи тоже покупают очень много этажей. Они между собой даже соревнуются: у кого больше – пять, шесть. Таким образом они до запуска проекта выкупили почти весь дом. И нам досталось в предложение - 40 квартир. Их купили за 16 секунд.

Катя: Фантастика.

Артем: Надо было успеть пальцем просто ткнуть, чтобы что-то купить.

Катя: Я так понимаю, что речь идет о том, что нужно какой-то внести предварительный аванс? Как резервируются квартиры? Расскажите.

Артем: Резервируются квартиры по-разному. Сейчас для того, чтобы вообще что-то купить у «Emaar», очень часто нужно принести на 10% или на 20% чек заранее. Тогда можно купить без предложения. Раньше, даже летом просто можно было сделать письмо-намерение, написать, что я хочу купить, приложить фотографию чека. И когда на тебя распределят квартиру, принести 10 000 долларов как депозит. Чтобы забронировать, подтвердить свое намерение.

Катя: Вот про фотографию чека я слышу не первый раз. Она не от руки выписывается?

Артем: Чек выписывается от руки.

Катя: Получается, что она не имеет никакой юридической силы? Зачем нужна фотография чека?

Артем: Юридической силы никакой не имеет. Совершенно верно.

Катя: То есть просто они проверяют, что у тебя есть чековая книжка? Я же могу иметь один доллар на счету и иметь чековую книжку.

Артем: Ну, по сути, да.

Катя: Ну, конечно, не один, а, скажем, 10 000.

Артем: Юридической силы никакой нет. Просто на каком-то этапе они считают, что отсекают каких-то недобросовестных брокеров. Всю эту историю, по сути, делают все равно брокеры. Ее обслуживают процентов на 90. Клиенты сами редко что-то делают. Для того, чтобы каких-то совсем недобросовестных ребят убрать, они такую штуку вводят.

Они просят именно реальный чек. Если ты его сфотографировал и приложил, то ты будь добр его принести. Ты именно этот чек должен принести и его обналичить. Нельзя каким-то образом другим.

Катя: Это уже понятно. Да, конечно.

Артем: Сейчас все из-за спроса ужесточается. Чтобы им быстрее проводить продажи свои.

Есть еще более доступный район. Он тоже строится «Emaar». Называется «Creek».

Катя: «Крик»? Там все кричат, и поэтому дешево?

Артем: Нет. Там на самом деле, может быть, и кричат

Катя: Крик как ручеек, да?

Артем: Да. Это такая заповедная зона, где живет 1 500 фламинго.

Катя: Вот это да. Они не живут, наверное, прилетают - улетают? Или прямо живут?

Артем: Прямо живут постоянно. Можно поехать туда, их увидеть.

Катя: Вообще всегда?

Артем: Мне кажется, да.

Катя: Они же перелетные.

Артем: Честно говоря, сколько я здесь пока живу, пока они никуда не улетали. Единственное что…

Катя: Понятно. Наверное, так хорошо им здесь.

Артем: Да. Единственное, что я понял, что эта история, что они прямо розовые, как мои кроссовки, это не всегда так. Их очень часто я вижу просто какими-нибудь белыми. Они там ходят.

Катя: А это зависит от того, что они едят.

Артем: Наверное. Но они прямо не розовые сейчас.

Катя: Так. Хорошо. Фламинго.

Артем: Да. Район находится в 12 минутах на машине от Халифа в сторону пустыни. И туда заходит бухта с морской водой, в которой живут эти фламинго. И там сделан такой полуостров Атмара, который полностью застроен башнями по типу Даунтаун. То есть там куча небоскребов.

Сейчас цены там довольно низкие, поскольку там ожидается еще где-то в течение 10-15 лет большая стройка. И там хотят сделать вторую Халифу, которая будет по типу нашей останкинской башни. Шпиль, который будет поддерживаться тросами железными.

Катя: Только размер будет раз в десять выше.

Артем: Да. Раз в десять выше. Если нашу вытянуть и добавить тросы. А внизу будет огромная пешеходная зона с торговым центром. Это будет некий новый центр притяжения туристов и жителей.

Если посмотреть на Дубай, то сначала они выдумывают какую-то идею, строят. Как, допустим, Blue Waters с колесом, «Пальма», в Даунтауне Халифа. Ттам они хотят повторить с этой башней. Вокруг нее начинают настраивать.

Катя: Там какие квартиры и сколько стоят?

Артем: Там часто у нас берут однушки. Они где-то стоят порядка 300 000 долларов. Двушку там можно найти где-то за 550. То есть если хочется жить в качестве эмара в красивых зданиях.

Ремонт, сразу скажу, в Дубае – это царство плитки. Ничего нигде не поменяется. Кроме каких-то, условно, люкс-домов, где типа как в «Адрэсе», получше материалы идут. А так в среднем везде так все делают. Потому что застройщик нанимает на весь билдинг подрядную организацию, которая делает все под ключ. Всегда все сдается с ремонтом.

Катя: И они умеют только плитку.

Артем: Да, почему-то они кладут только плитку. Я не знаю. Да, это очень сильно раздражает. Надеюсь, что-то поменяется в ближайшее время. Потому что московский клиент очень избалован качеством. И когда сюда приезжает он не понимает, что это такое.

Катя: Конечно. Паркета хочется.

Артем: Да. Хочется паркет. Или на худой конец какой-то ламинат или какие-то, сейчас есть кварц-виниловые заменители. Но к плитке никто не готов. Поэтому очень, мне кажется, хорошо здесь ковры продаются. Потому что можно ими там каким-то образом это все застелить.

***

Аренда

Катя: Про съем недвижимости. Ты говорил мне, что никогда в жизни столько раз не переезжал, как в Дубае. Как искал квартиры? Какие были варианты? Сколько они стоят?

Николай (IT специалист, в ОАЭ с мая 2022 года): Для начала скажу, что, в принципе, поиск и съем недвижимости и квартиры здесь очень происходит быстро и легко. Сложности начинаются в тот момент времени, когда ты уже хочешь что-то особенное под свои какие-то особые требования. Тогда действительно можно потратить больше времени.

Значит, основные два источника, или два ресурса для поиска – это Airbnb и локальный сайт, который, наверно, можно сравнить… Раньше было «Из рук в руки», а потом у нас было что?

Катя: «Авито».

Николай: «Авито». Который сейчас трансформируется. Здесь есть аналог «Авито» под названием Dubizzle, который, собственно говоря, позволяет снять, сдать, купить, продать все, начиная от недвижимости, заканчивая старой лампой.

Соответственно Airbnb и Dubizzle – два ресурса для поиска. Я последнее время пользуюсь Airbnb, потому что он имеет механизм обратной связи с арендодателем, и это все достаточно гибко, удобно и быстро работает.

Цена зависит достаточно сильно от места и от сезона. Есть районы, которые облюбованы туристами, в которых есть большое количество апартаментов. Это марина, в которой мы с тобой сейчас сидим, это Даунтаун, в котором есть несколько кластеров, где тоже достаточно большое количество именно квартир под сдачу. И, пожалуй, только квартиры сдаются на короткий срок: подневно, понедельно, помесячно. Тип жилья под названием гордон – здесь называют – вилла, хотя чаще всего это таунхауз. Он, как правило, сдается на длительный срок. Это, как правило, годовые контракты. И это жилье располагается в других, как правило, районах. Основные кластеры.

Катя: То есть не на море?

Николай: Не на море. То есть на море – это Хай энд. Хай энд - это, собственно говоря, «Пальма», где большинство такого жилья. Есть еще районе под названием Джумейра. Но он, как правило, не сдается. Там в основном живут и владеют местные или родственники местных. Это в большей степени арабский квартал, район. Богатый турист, если на море, то это чаще «Пальма».

***

Катя: Еще один аспект – это съем жилья. Какие в этом отношении цены, какая ситуация? Можно ли найти квартиру? Насколько это сложно?

Артем: Хороший вопрос. Я думаю, что это один из самых важных моментов при переезде, помимо ВНЖ. Они, кстати, между собой связаны. Потому что собственники, когда к ним приходишь, и ты уже выбрал жилье, они спрашивают: «А где твой ID»? А у тебя его, скорее всего, нет.

И тут такая патовая ситуация возникает. Тебе, с одной стороны, нужно ID, чтобы подписать длинный договор, а с другой стороны, тебе еще нужно устроиться на работу или купить недвижимость какую-то. Это все занимает довольно продолжительное время. Но, в принципе, можно договариваться о том, что если ты платишь все одним чеком, просто приносишь, условно, кэш, то собственники закрывают глаза, и они подписывают контракт.

Катя: То есть можно даже без вида на жительство, если оплатить все вперед, получить квартиру?

Артем: Да. Я думаю, что в 95% случаев собственник пойдет на это. Они просто боятся, тут же чековая система. И когда ты снимаешь квартиру, средняя температура по рынку – это четыре чека.

Что это значит? Приходишь, сначала вносишь первый чек со своей карты. Он его берет, идет в банк, обналичивает. Плюс ты там платишь брокеру 5-10% и еще оставляешь депозит. Это некая

сумма, которая должна быть. То есть это 25% плюс 5, плюс 10 или 15. Итого на круг получается где-то 30%.

Катя: А депозит кому ты оставляешь? Хозяину?

Артем: Депозит собственнику на случай каких-то ущербов квартире или неуплаты за коммуналку.

Катя: Всего 10% от месячной платы? Или 10% от годовой?

Артем: От года. Это я все от года говорю. Получается, 25% – это первый чек. 5% - брокеру. И где-то 10-15% - депозит на случай ущерба или коммуналки. Соответственно, это все можно сделать, только если есть банковский счет.

Катя: Но банковский счет можно иметь, только если есть ID.

Артем: Да.

Катя: Но можно принести пачку кэша? Или здесь это не приветствуется?

Артем: Да. Можно просто принести пачку кэша, сказать.

Катя: Без ограничения на наличные? Просто в некоторых странах есть ограничения на оборот наличных. Здесь нет?

Артем: Не знаю. Может быть, здесь тоже есть. Но я снял квартиру за 50 000 долларов, отдал все собственнику. И все. Двушку я снял. Двушка здесь – это наша трешка. Это две спальни и гостиная. Это примерно 140 метров. Такой выход простой.

Просто некоторые начинают выдумывать что-то, какие-то сложные конструкции. По факту можно просто, если есть необходимая сумма, таким образом договориться. В этом еще плюс какой? Что когда ты платишь сразу вперед, можно скидку хорошую попросить, за некий опыт. Потому что при рынке в четыре чека по 25% в течение года, 100% для собственника выглядит привлекательнее.

Катя: Да, конечно.

Артем: Да. Соответственно где-то можно с этого сторговать 10-15% за деньги вперед.

Катя: Хорошо. Про цены еще давайте поговорим. Сколько минимальная цена на то, чтобы проживать?

Артем: Квартиру, наверное, можно снять примерно за 50-65 тысяч дирхам где-нибудь в дальних районах типа JVC.

Катя: Это получается около…

Артем: 50 000 дирхам – это примерно 15 000 долларов.

Катя: 15 000 долларов – это цена за…

Артем: В год.

Катя: За год.

Артем: За год, да. В принципе, можно найти такое жилье.

Катя: То есть где-то 1 200 – 1 500. Это в месяц я сейчас считаю.

Артем: Да, за однушку. Это получается гостиная с кухней и отдельно спальня.

Катя: И одна спальня.

Артем: Да. Наверное, такой некий минимум. Условно 15 или 20 разделить на 12 – где-то 1 500 долларов, грубо. Это только косты на жилье. Плюс где-то 500 дирхам уйдет на интернет, коммуналку всю, под ключ. То есть это еще получается 5 на 12 – 6 000 дирхам.

***

Алина (консультант по работе с клиентами GSL Law & Consulting, в ОАЭ с 2015 года): Все-таки раньше наверно уровень сервиса в разных направлениях был получше и покачественнее. Я предполагаю, что это может быть связано как-то с большим оттоком иностранцев, которые покинули страну в 2017, 2018, 2019-м годах, особенно ковид очень сильно повлиял на это. И поэтому, конечно, иногда возникают такие ситуации, когда ты сталкиваешься с непрофессионалами.

Я могу назвать пример, когда у нас возник вопрос в поиске постоянного жилья, мы искали квартиру на год. Здесь, как известно, сразу договор заключается на один год, как минимум. И мы выбрали локацию JLT, Jumeirah Lakes Towers. Ранее это был достаточно престижный район, там жило очень много иностранцев, и на моей памяти там все было хорошо. Я ранее снимала сама квартиру, оформляла договор аренды на себя, то есть у меня никогда не было никаких проблем с собственниками там или с управляющей компанией. Это всегда происходило на каком-то цивильном уровне.

Когда же мы нашли квартиру в JLT, и это оказалась компания, где, я так понимаю, заведовали индусы. Там потом начало задним числом возникать очень много проблем. Собственник у нас была не заинтересована вообще в наших проблемах никак. Квартира была просто в печальном состоянии. И нам сначала обещали, что все будет отремонтировано. Но мы совершили ошибку - мы сначала подписали контракт на целый год и отдали все чеки, и только потом начался ремонт.

Как я с боем выбивала все эти ремонтные работы у тех же индусов, это просто не описать словами. Через какой стресс нам пришлось пройти. Там была и плесень, там были тараканы, там просто все было в ужасном состоянии. Потребовалось большое количество времени и усилий, чтобы привести эту квартиру в порядок.

Поэтому я могла бы посоветовать тем, кто планирует переезжать в Эмираты, очень внимательно относиться к поиску жилья. Даже если риелторы могут нахваливать этот район и какую-то конкретное здание или квартиру, всегда ориентироваться только на собственные ощущения. Если у вас все-таки подозрение, что что-то с этой квартирой не так, или что-то не так с собственником или агентством, с которым вы имеете дело, то лучше все-таки рассмотреть еще другие варианты. Потому что после того, как вы подписали контракт, еще внимательно его не прочитав, вы потом можете навлечь очень много проблем. И эти проблемы вас будут преследовать целый год.

***

WOW эффект

Катя: Расскажите, пожалуйста, Вы сюда приехали. Какой-нибудь был вау-эффект? Что-то, чего Вы не ожидали здесь увидеть в хорошем смысле, может быть, в плохом тоже.

Артем: Поразила скорость, с которой недвижимость продается. Потому что в Москве даже близко таких вещей нет. Там люди успевают построить дом. И можно в него прийти там, несколько лет ходить, выбирать квартиру. Здесь - скорость.

Катя: Да, добежать за 16 секунд.

Артем: Да. А, кстати, помимо 16 секунд, есть еще круче вещь. У «Miraas» из-за того, что он входит в Дубай-холдинг (Дубай-холдинг владеет всей землей), у него очень хорошие цены и хорошая локация на дома. И есть такой проект, известный здесь - Central Park. И там, чтобы купить квартиру, нужно выиграть в лотерею.

Катя: Ого.

Артем: Да. Это как происходит? Присылается ссылка. Нужно зарегистрироваться по своему паспорту. И после этого на почту приходит такой талон, где…

Катя: Есть номер карты.

Артем: Есть цвет и номер. Соответственно, в день запуска ты приходишь на Coca-Cola Arena. Это что-то типа маленьких Лужников. Такое огромное здание с трибунами. Там концерты проходят. И там все перегорожено в несколько стадий. Сначала садишься на трибуну. Выходит главный из «Miraas», его зовут Марвам. И объявляет, какой выиграл цвет. Все открывают, смотрят. Он загорается на проекторе на стене. И первые 25 человек приглашают в первый кластер, где проверяют у них эту корку и пропускают дальше в отдел продаж. Там дальше 20 человек с айпадами. И все на скорость пытаются выбрать лучшую квартиру и купить. Даже если ты, условно, выиграл правильный цвет, но у тебя номер 300, не факт, что ты купишь то, что ты хотел. То есть потому что может быть…

Катя: А номера эти разделяются случайным образом? Абсолютно рандомно? Или в зависимости от того, как рано ты подал заявление?

Артем: Там разные бывают какие-то у них алгоритмы. Иногда бывает, кто быстрее по ссылке зарегистрировался. Иногда бывает вообще какой-то рандом. Они как-то пытаются это менять. В общем, интересно. Да.

Катя: Потрясающе. И это все на стадионе еще происходит при этом? А что делают все остальные цвета?

Артем: Музыка.

Катя: То есть там какой-то концерт идет?

Артем: Не концерт. Просто, условно, такая презентация. Везде этот проект, везде его рендеры. И модель принесена. В общем, такая праздничная.

Катя: А сколько примерно это людей?

Артем: Мне сложно сказать. Наверное, около 1 000 там находится. Регистрация где-то в среднем 8 000 на 250 квартир. Но приходят не все. То есть там где-то 70%.

Катя: Но если прийти, то ничего не получишь?

Артем: Обычно брокеры отсылают. Я, допустим, там по пять квартир покупал. Просто звонишь по телефону и говоришь: «Мы выиграли. Что берем?» Клиенты обычно очень так радуются, потому что с первого раза мало кто выигрывает. Там надо два-три раза поучаствовать. Вот такая штука. То есть если хочешь…

Катя: Это очень интересно. А как часто происходят такие штуки?

Артем: Такие штуки происходят… Есть два проекта, где это происходит. Первый – это Madinat Jumeirah Living , рядом с Бурдж Аль Арабом, с «Парусом», MJL так называемый. И второй – это Central Park. Они, в принципе, раз в месяц меняются друг с другом. Там новый дом внутри проекта стартует. И сейчас, кстати, будет на Blue Waters еще два новых дома тоже. Буквально в декабре. Сейчас все очень ждут.

Катя: Там какую-то башню собираются строить, да? Башня какая-то там будет?

Артем: Там две башни будет. Они как раз будут находиться здесь на этой набережной. Там сейчас осталось пятно небольшое. Они хотят вдоль этой набережной сделать два дома. Очень все ждут. Это прямо такое событие. И недавно еще было.

Катя: И это тоже будет лотерея?

Артем: Да. Тоже будет лотерея.

Катя: А туда зрителей пускают?

Артем: Да.

Катя: Да? То есть можно просто так прийти, без QR-кода.

Артем: Нет. Нужен талон. Его легко получить зарегистрировавшись.

Катя: То есть регистрация бесплатная, можно просто получить и не участвовать?

Артем: Да.

Катя: Как? А вдруг ты выиграешь?

Артем: Покупать необязательно.

Катя: Это очень интересно. Прямо какое-то родео местное.

Артем: Очень интересно. Да. Все к этому сначала относятся клиенты с осторожностью. Но когда ничего не выигрывают, им становится интересно, что же это такое. Наша русская душа привыкла к тому, что ее все пытаются обмануть. Здесь, по сути, как бы из-за такого большого спроса и хороших цен все честно.

Докладчик
Александр Алексеев
Александр Алексеев Управляющий партнер GSL Law & Consulting
ОАЭ. Недвижимость. Осознанная релокация
00:00

Другие видео по теме
ОАЭ

RU EN