Оффшор и недвижимость

Оффшор может стать при определенных условиях одним из инструментов работы с недвижимостью. Например, при покупке или продаже недвижимого имущества за границей. На этой странице мы собрали различные материалы, которые помогут Вам разобраться с тем, как использовать оффшоры в сделках с недвижимостью. Например, приобретение на иностранную компанию коммерческой недвижимости. Или использование оффшорных компаний в арендных правоотношениях. Вы также можете найти здесь материалы, посвященные особенностям налогообложения нерезидентов, сдающих в аренду недвижимое имущество на территории Российской Федерации. Узнать основные моменты правового регулирования и налогообложения сделок с недвижимостью с участием иностранных компаний.   

 

 Точка зрения: Налог с вариациями. Последствия покупки недвижимости за границей

Инвесторам необходимо принимать во внимание не только юридические осложнения и требования, связанные с приобретением недвижимости в той или иной стране, но и налоговые последствия покупки, дальнейшего владения и продажи актива. Для примера мы выбрали США, Великобританию и Гонконг, которые по праву считаются главными финансовыми центрами планеты.

Публикации по недвижимости Все публикации по теме 8 статей

Семинары по вопросам недвижимости Все публикации по теме 26 статей

Вебинары, касающиеся недвижимости Все вебинары по теме

Колонка партнера Все публикации по теме 24 статьи

  • 10.07.2014 Мария Винокурова, Бухгалтер GSL Law & Consulting 0 0 1099

    Будут ли являться расходы на аренду жилья оплатой труда при заключении трудового договора с нерезидентом?

    Оплата организацией найма квартиры для сотрудника будет признаваться его доходом, полученным в натуральной форме и подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц. При этом организация, в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 226 Кодекса, будет являться налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица.
     
    Вопрос об отнесении расходов организации на предоставление жилья сотрудникам к доходам, полученным в натуральной форме, является спорным. На сегодняшний день у контролирующих органов и судебных инстанций нет единого подхода к его решению.

    Минфин России в своих письмах отмечает, что суммы компенсации организацией сотруднику стоимости аренды жилья, соответствуют признакам экономической выгоды и поэтому подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке (Письма Минфина России от 22.10.13 N 03-04-06/44206, от 30.09.13 N 03-03-06/1/40369, от 04.04.13 N 03-04-06/11060, от 17.01.11 N 03-04-06/6-1 (п. I), от 28.05.08 N 03-04-06-01/142 (п. 1)).

    По мнению ФНС, если оплата жилья для проживания сотрудника предусмотрена в его трудовом договоре и оговорен ее конкретный размер, то подобная выплата может рассматриваться как составная часть заработной платы, выплачиваемой в неденежной форме (Письмо ФНС от 12.01.2009 N ВЕ-22-3/6@). Однако, согласно трудовому законодательству, размер подобной неденежной выплаты не может превышать 20% начисленной месячной заработной платы сотрудника (ст. 131 ТК РФ).

    При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме (п. 1 ст. 210).

    Часть заработной платы сотрудника в неденежной форме будет являться его натуральным доходом, который включается в налоговую базу по НДФЛ (пп. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ).

    Организация будет являться налоговым агентом по НДФЛ, поэтому обязана будет исчислять, удерживать и уплачивать в бюджет РФ соответствующую сумму налога (п. п. 1, 2, 4 ст. 226 НК РФ).

    Налогообложение доходов, полученных в рамках трудовых отношений с иностранным гражданином, не являющимся налоговым резидентом РФ, будет производиться по ставке 30% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

    Налоговой базой будет являться сумма уплачиваемой организацией за сотрудника арендной платы (п. п. 1, 3 ст. 210, п. 1 ст. 211 НК РФ).

    При этом датой фактического получения дохода будет являться день передачи доходов в натуральной форме (пп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ), т.е. дата оплаты найма квартиры, включая авансовые платежи (Письмо Минфина России от 26.08.13 N 03-04-06/34883).

    Налог с доходов, полученных сотрудником в натуральной форме, должен удерживаться организацией из доходов, выплачиваемых ему в денежной форме, при их фактической выплате (п. 4 ст. 226 НК РФ).

    В случае если никаких доходов в денежной форме организация сотруднику не выплачивает, применяются положения п. 5 ст. 226 Кодекса, согласно которым при невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме налога.

    Стоит отметить, что судебная практика по вопросу о необходимости удерживать НДФЛ с дохода сотрудника, для которого арендуется квартира, неоднозначна: ФАС Уральского округа в своем Постановлении от 27 сентября 2013 г. N Ф09-8911/13 указывает, что оплата налогоплательщиком жилого помещения своим сотрудникам является доходом (экономической выгодой) данных сотрудников, и, соответственно, должен быть включен в фонд их заработной платы.

    Однако та же судебная инстанция в 2012 году высказывала альтернативную точку зрения: в Постановлении ФАС Уральского округа от 08.06.2012 N Ф09-3304/12 судьи прямо указали, что выплаты по договорам аренды жилого помещения связаны с исполнением сотрудником его должностных обязанностей, предусмотрены условиями трудового договора, не связаны с системой оплаты труда и произведены в интересах самого общества как работодателя, оплата за наем жилого помещения произведена самим обществом непосредственно арендодателям жилых помещений. На основании этого суд сделал вывод об отсутствии необходимости увеличить сумму дохода сотрудника на размер арендной платы, исчислить и уплатить в бюджет НДФЛ по данной операции.

  • 05.06.2014 Елена Данкова, Руководитель отдела российского права GSL Law & Consulting 0 1 2118

    Отказ в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, переданное в качестве вклада в имущество общества

    Внесение участниками ООО вклада в имущество общества – юридическая процедура, прямо предусмотренная действующим законодательством, поэтому отказ регистрирующего органа неправомерен. Однако, чтобы избежать отказа в регистрации перехода права собственности по формальным причинам, вклад в имущество общества недвижимостью должен быть оформлен с соблюдением установленных законом требований к  сделкам такого вида.

    Возможность внесения участниками Общества вкладов в имущество Общества предусмотрена ст. 27 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее по тексту – ФЗ об ООО).

    Участники общества обязаны, если это предусмотрено Уставом общества, по решению общего собрания участников вносить вклады в имущество общества (п. 1 ст. 27 ФЗ об ООО). 

    Таким образом, для реализации данной процедуры обязательны две предпосылки – наличие соответствующих положений в Уставе ООО Б и решение Общего собрания участников ООО Б о внесении вкладов в имущество общества, принятое в установленном законом порядке.

    Вклады в имущество общества вносятся деньгами, если иное не предусмотрено Уставом общества или решением общего собрания участников общества (п. 3 ст. 27 ФЗ об ООО). Таким образом, в Уставе должно быть предусмотрено, что вклады в имущество общества могут вноситься имуществом, в том числе недвижимым.

    Вклады в имущество общества вносятся всеми участниками общества пропорционально их долям в уставном капитале, если иное не предусмотрено уставом общества. Следовательно, если вклады в имущество ООО Б будут делать не все участники общества, такая возможность тоже должна быть отражена в Уставе.

    Вклады в имущество общества не изменяют размеры и номинальную стоимость долей участников общества в уставном капитале общества (п.4 ст. 27 ФЗ об ООО).

    В отличие от вклада в уставный капитал, закон не содержит требования об обязательной независимой оценке стоимости вклада в имущество общества, даже если стоимость вклада превышает 20 000 рублей. 

    Теперь относительно государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество к ООО Б. 

    Согласно п.1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

    Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

    Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

    В соответствии со статьями 432, 434 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

    В силу пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (непоименованный договор).

    В отношении вкладов в имущество общества суды отмечают следующее  «гражданское законодательство Российской Федерации не содержит положений о форме иной сделки об отчуждении недвижимого имущества, следовательно, подлежит применению по аналогии закона (статья 6 ГК РФ) статья 550 Гражданского кодекса РФ  о договоре продажи недвижимости, которая устанавливает, что договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Кодекса) … договор об отчуждении недвижимости, в том числе непоименованный, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами» - Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 8989/12 по делу N А28-5775/2011-223/12.

    Таким образом, чтобы данная сделка была правомерной, исходя из требований закона и опираясь на судебную практику, необходимо учитывать следующее:

    • в Уставе ООО Б должна быть предусмотрена обязанность участников вносить вклады в имущество Общества по решению Общего собрания участников; 
    • в Уставе ООО Б должна быть предусмотрена возможность вносить вклады в имущество Общества в неденежной форме (имуществом), а также непропорционально долям участников в уставном капитале;
    • должно быть принято решение Общего собрания участников ООО Б о внесении ООО А вклада в имущество ООО Б, принятое большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов участников ООО Б, если необходимость большего числа голосов не предусмотрена Уставом;
    • в случае необходимости, Общее собрание участников ООО А должно принять решение об одобрении данной сделки; 
    • передача недвижимого имущества должна быть оформлена письменно в виде единого документа и подписана уполномоченными представителями сторон, например в виде Договора о внесении вклада в имущество Общества, подписанного с одной стороны представителем ООО А, а с другой стороны – представителем ООО Б и Акта приема-передачи имущества.

  • 03.04.2014 Татьяна Ронжина, Юрист GSL Law & Consulting 0 0 609

    Некоторые вопросы применения ЕСХН

    Применение единого сельскохозяйственного налога при указанных условиях правомерно.
     
    Порядок применения системы налогообложения в виде единого сельскохозяйственного налога регулируется главой 26.1 Налогового кодекса Российской Федерации. По п.5 ст. 346.2 НК РФ сельскохозяйственные товаропроизводители имеют право перейти на уплату единого сельскохозяйственного налога, если по итогам работы за календарный год, предшествующий году, в котором организация или индивидуальный предприниматель подают заявление о переходе на уплату единого сельскохозяйственного налога, в общем доходе от реализации товаров (работ, услуг) таких организаций или индивидуальных предпринимателей доля дохода от реализации произведенной ими сельскохозяйственной продукции, включая продукцию первичной переработки, произведенную ими из сельскохозяйственного сырья собственного производства или доля доходов от реализации сельскохозяйственной продукции собственного производства членов сельскохозяйственных потребительских кооперативов, включая продукцию первичной переработки, произведенную данными кооперативами из сельскохозяйственного сырья собственного производства членов данных кооперативов, а также от выполненных работ (услуг) для членов данных кооперативов, составляет не менее 70 процентов.

    Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2007 в разделе А код 01 выделены "Сельское хозяйство, охота и предоставление услуг в этих областях", предоставление услуг в области растениеводства и животноводства.

    Учитывая, что согласно вышеуказанным правовым нормам предоставление услуг в области сельского хозяйства приравнивается к собственному сельхозпроизводству, что за оказанные услуги была получена оплата, нет оснований для исключения ее из расчета, дающего право на применение ЕСНХ, установленного для товаропроизводителей.

  • 06.09.2012 Олег Попутаровский, Партнер GSL Law & Consulting, Адвокат 1 1 4 3454

    Приобретение коммерческой недвижимости на оффшорную компанию

    По существу Ваших вопросов несколько рекомендаций:

    1) Мы настоятельно рекомендуем двум и более бенефициарам не выступать в сделке по приобретению собственности (Любых активов) посредством (от имени) одного юридического лица, поскольку в случае возникновения в будущем между ними конфликта интересов (что случалось) крайне сложно, если вообще возможно, определить законный порядок дальнейших действий такого юрлица при наличии "междоусобицы" бенефициаров. В теории (да и на практике) такие ситуации регулируются подробным предварительным соглашением между бенефициарами о порядке владения и контроля за хозяйственной деятельностью создаваемой организации. По аналогии с акционерным соглашением. Это достаточно сложно и недешево...

    2) Как вариант можно, чтобы собственность в РФ приобреталась по правилам сделки долевого участия, в которой на стороне Покупателей присутствовали два нереза, которые в свою очередь заключили между собой соглашение о порядке владения и управления такими активами и подчинили это соглашение (договор) российскому праву и российскому арбитражу по принципу исключительной подсудности. Ну или если денег немеряно)))), то исхитрились бы подчинить что-то зарубежному суду, но это надо еще додумывать как...., поскольку предмет возможного спора - недвижимость на территории РФ.

    3) Можно двум нерезам учредить российское ООО, которое приобретет недвижимость. В уставе и договоре ООО уравновесить и учесть интересы всех сторон, как это обычно делается.

    4) Расчеты. Самый сложный и деликатный вопрос. Тут всего в публичном пространстве не опишешь. Но Вы должны учитывать потенциальную необходимость аргументировать и защищать законность происхождения денежных средств, которые пойдут по расчетам, как минимум, в своих взаимоотношениях с банками, осуществляющими расчеты.

    Также необходимо помнить и учитывать, какие налоговые последствия (особенно НДС) будут происходить для сторон сделки по факту расчетов.

    Здесь нужно кропотливо брать в руки конкретные документы, усаживаться рядом с бухгалтером и вести предметный разговор.

    Не могу Вас точно сориентировать по стоимости, поскольку сперва нужно обсудить и выбрать вариант, который Вас устроит. После этого Вы сможете получить вполне исчерпывающую смету под всю схему с нашим возможным сопровождением. Приходите на первичную консультацию к любому из наших специалистов, и дальше будем работать по ситуации.

  • 29.08.2012 Олег Попутаровский, Партнер GSL Law & Consulting, Адвокат 1 0 11 11653

    Налогообложение при продаже в России недвижимости нерезидентом-юридическим лицом

    Уважаемый Михаил
     
    К сожалению, у нас здесь иное видение вопроса, которое вряд ли понравится Вашим китайским коллегам.

    В момент государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество к китайскому юридическому лицу у последнего появляется обязанность встать на налоговый учет по месту его нахождения, образовав обособленное подразделение. Также для целей обслуживания указанного объекта (коммунальные и прочие платежи), а также исполнения налоговых обязательств данная организация должна была в общеустановленном порядке открыть рублевые счета, а при необходимости (по желанию) и валютные счета.
     
    При продаже указанной недвижимости все соглашения об избежании сформулированы так, что доходы налогооблагаются по правилам страны места нахождения указанной недвижимости, то есть в РФ.
     
    В этой связи доходы от продажи и расходы, связанные с этим доходом, должны быть обсчитаны по правилам российского бухучета и указаны в поданной в ИФНС декларации. Тут, конечно, возможны некоторые особенности взаимоотношений, но не в них суть.
     
    После выполнения налоговых обязательств вырученные рублевые суммы могут быть сконвертированы и без проблем перечислены головной компании-собственнику, поскольку такой платеж производится "внутри" самого юридического лица (самому себе).
     
    В ином порядке нам видится решение этой задачи в рамках правового поля малорешаемой. Поэтому, наверное, без административной ответственности за несвоевременную постановку на учет не обойтись...
     
    Если нерезидент-продавец не представляет своему российскому контрагенту-покупателю ИНН (соотв. док-ты) при совершении возмездной сделки по приобретению прав собственности, то да, у последнего (если это юридическое лицо) при перечислении возникает обязанность налогового агента и по налогу на доход (20%), и по НДС. Вопрос уплаты (перечисления) налогов сугубо технический и не должен вызывать у любого квалифицированного бухгалтера каких-либо затруднений.

Форум все обсуждения

Оффшор-форумы Показать еще 10 дискуссий

Дата Дискуссия Автор Метки
22.05.2015

Дарение недвижимости резиденту Чехии

Михаил 1 928
16.12.2013

Рейдеры

Иван 1 697
13.11.2013

Покупка недвижимости в РФ

Леонид 1 1041
12.10.2012

Инвестиции оффшора в РФ недвижимость

Mike 7 1796
27.03.2013

Недвижимость на оффшор

Олег 1 2454
07.03.2013

Покупка недвижимости у оффшора

Игорь 3 1563
27.02.2013

Займ от нерезидента

Игорь 2 1916
21.12.2012

Приобретение транспортного средства кипрским оффшором

Вероника 0 1036
13.09.2012

Продажа недвижимости оффшором

Евгений 0 531
20.04.2012

Покупка авто на оффшор

Вадим 1 1409
08.04.2012

Увеличение УК

Елена 1 1120
21.08.2011

Квартира – продать?

Larysa 1 1609
01.08.2011

Выгоднее ли приобретать и сдавать в аренду недвижимость в России через оффшор?

Владимир 1 1132
11.04.2011

Где зарегистрировать компанию

иван 1 1234
09.04.2011

Покупка недвижимости у оффшора

Игорь 1 1462

Доклады: оффшор и недвижимость Все доклады по теме

Доклады случайный из 3 докладов

№28 Анна Антонова, Юрист GSL Law & Consulting Уровень сложности: ADV 2420

Кипрский холдинг, владеющий недвижимым имуществом на территории РФ: схемы построения, функционирования и налогообложения.

Видеозапись

Ознакомительная версия

Полная версия видеозаписи
DVD (00:40:13)


Временно нет в наличии!

Стенограмма

Ознакомительная версия, 3 страницы

Полная версия материалов
PDF, 10 страниц в стенограмме


Временно нет в наличии!

Презентация

Ознакомительная версия, 5 слайдов

Полная версия презентации
PDF, 20 слайдов

Продается в комплекте со стенограммой

Доклады Все публикации по теме 28 докладов

Добавить комментарий

Рейтинг

Ура, мы вам нравимся!
Может быть, у нас общие взгляды на жизнь, и вы хотели бы у нас поработать?
Да, возможно
Нет, спасибо

ФНС: Деофшоризация и декларирование зарубежных активов

Ответы ФНС России на часто задаваемые вопросы по деофшоризации: особенности уплаты налогов в бюджет РФ при ведении бизнеса за границей или при наличии зарубежных активов, избежание двойного налогообложения, информация, подлежащая раскрытию, а также другие вопросы декларирования зарубежных активов

 Наши услуги по КИК

В связи с принятием Федерального закона от 24.11.2014 № 376-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации (в части налогообложения прибыли контролируемых иностранных компаний и доходов иностранных организаций)" и введением в 2015 году новых правил в отношении контролируемых иностранных компаний, налогового резидентства иностранных юридических лиц и дополнительных ограничений применения льгот по международным налоговым соглашениям (далее обобщенно – КИК), мы можем оказать следующие юридические и бухгалтерские услуги

 Анализ арбитражной практики по налоговым спорам, связанным с нерезидентами

Последние тенденции в правоприменительной практике. Обзор писем официальных органов по законодательству о КИК и амнистии капиталов. Доклад Партнера по налогообложения GSL Law & Consulting Ильи Штромвассера

 Вебинар: Недвижимость и оффшор: некоторые аспекты регистрации в РФ

Я, резидент РФ, хочу приобрести недвижимость в РФ, при этом оплату планирую произвести со счёта компании, зарегистрированной на территории БВО. Могу ли я это сделать? Продавцом в РФ выступает физическое лицо, недвижимость находится у него в собственности менее 3-х лет. Его агентом при заключении сделки выступает юридическое лицо. Какие документы могут обоснованно запросить у компании, со счета которой планируется произвести платеж?

 Вебинар: Оффшор при рейдерских захватах: Средство нападения или инструмент защиты

Поможет ли регистрация прав собственности на недвижимое имущество на компанию - нерезидента защититься от рейдеров. Оффшор как популярный инструмент титульного владения недвижимостью. Анализ уязвимостей в цепочке владения при оформлении недвижимости на оффшор. Типовые документы: защита от фальсификаций. Организация документооборота и схем хранения документов. Источники информации, защита информации

 Закон об амнистии капитала

Готовые оффшоры

Всегда в наличие более 200 готовых оффшорных и оншорных компаний, доступных в течение 1 часа

 Все юрисдикции

Полный перечень оффшорных и оншорных зон, сгруппированных по географическому признаку.

 Услуги по российскому праву

Недвижимость

Оффшор - FAQ

Регулярно задаваемые типовые вопросы об оффшорных компаниях вынесены нами в отдельный раздел

(ctrl+enter)